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河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛民初字第757号 原告洛阳市天卓商贸有限公司。 地址洛阳市伊川县城关镇人民中路与酒城北路交叉口。 负责人翟江涛，任该公司总经理。 委托代理人郁江涛，男，汉族，代理权限：特别授权。 委托代理人包书芬，河南子午律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告张海义，女，汉族。 被告唐静云，女，汉族。 原告洛阳市天卓商贸有限公司（以下简称天卓公司）诉被告张海义、唐静云租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月27日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并向原告送达了受理案件通知书和诉讼风险提示书。分别向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天卓公司的委托代理人郁江涛、包书芬到庭参加诉讼，被告张海义、唐静云经合法传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告诉称，2013年5月21日，原被告协商租赁房屋协议一份，租赁期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，合同未到期，可是原告人租赁5个月，现在房主徐金德、王萍拿出房产证为140293-1号来要回房子，并且赶原告走人，并且说谁给你签订的转租协议你们去找谁。原告直接转账王建平7万元，被告张海义收到现金7万元，根据相关法律，被告有权返还原告7万元。现请求：1、请求依法判令解除租赁协议，退回转让费140000元整。2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告缺席，且未在答辩期内提交答辩状，视为放弃答辩权利。 原告为支持其诉称，向本院提交证据如下： 1、原告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证。证明原告身份。 2、被告身份证复印件两份。证明被告身份。 3、租赁协议一份（复印件）。证明原告与被告签订租赁协议属实。 4、实际房东徐金德与唐静云房屋租赁合同一份（复印件）。证明租赁房屋不是被告所有，系其租赁徐金德的。 5、翟江涛与徐金德签订的房屋租赁合同一份（复印件）。证明翟江涛与原房主签订的租赁合同。 6、租赁房屋房产证复印件一份。房产证号宛市房共字第1040293-1号。证明原房主真实有效，房屋不属被告人所有。 7、收条一份。证明原告翟江涛与被告张海义、唐静云租赁合同收条受到翟江涛七万元整。 8、转账条复印件两份。证实原告翟江涛转账张海义丈夫王建平转账回执单，总计70000元整。 二被告缺席，视为放弃举证质证权利。 本院依据上述有效证据和庭审调查，可以确定本案如下事实： 2011年4月1日，案外人徐金德将自有房屋南阳市新华路110号门面房委托侄女王萍代为出租，王萍与被告唐静云签订房屋租赁合同，双方约定：“一、甲方（徐金德）将座落在宛城区永泰小区的房屋租赁给乙方（唐静云）使用；二、租赁期从2011年4月1日至2014年3月31日，租期定为叁年。承租人有下列情形之一的，由出租人可以终止合同并收回房屋且不承担一切责任：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的不经甲方（书面）同意的……十一、承租人在租赁期间内无权转让房屋。”双方签订协议后，唐静云使用该房屋经营杨孝业胡辣汤，后唐静云又和被告张海义一起使用涉案房屋经营瑞家滋补鸡汤。 2013年5月12日，被告唐静云、张海义与翟江涛签订租赁协议，双方约定：“第一条，甲方（唐静云、张海义）将坐落于南阳市新华路110号建筑面积为69.8平方米门面房（一下简称该房屋）出租给乙方（翟江涛）使用，转让费拾肆万伍仟元，由乙方翟江涛交于甲方唐静云、张海义。第二条，租期叁年，自2013年11月1日至2016年10月31日。租赁期满前叁月内，双方协商是否续约。第三条，该房屋租金为大写每年伍万元整……第五条，甲方应保证房屋出租的真实性、合法性，因该房屋存在用途或权属争议给乙方造成经济损失的，甲方按照第七条承担违约责任。第七条，因甲方违约导致合同解除，租金按实际使用天数计算，甲方多收部分予以退还，如有押金或转让费应一次性退还乙方，同时甲方按违约当年的年租金标准作为违约金赔偿乙方，若甲方支付违约金不是以弥补乙方实际损失的，乙方有继续追偿的权利，因乙方违约导致合同解除，乙方按违约放年的年租金标准作为违约金赔偿甲方，租金按实际天数计算，多退少补。”合同签订当日，翟江涛向唐静云支付半年房租及转让费70000元，张海义出具收条“收条应收壹拾柒万圆整，实收柒万圆整，下欠十万圆整。（下欠款十日内付清）。2013.5.12日张海义”。翟江涛用该涉案房屋经营美特斯邦威童装。 翟江涛经营到2013年10月时，案外人徐金德委托代理人王萍发现唐静云未经本案涉案房屋所有人书面同意擅自将该门面房转租给翟江涛，要求与翟江涛另行签订合同，遂于2013年10月29日与翟江涛签订房屋租赁协议，该协议约定：“一、甲方（徐金德）将座落在宛城区新华东路的房屋租赁给乙方（翟江涛）使用；二、租赁期从2013年10月30日至2015年10月29日，租期为两年……每年租金捌万元证”，合同签订后，原告翟江涛向王萍支付一年房租捌万元整。现原告翟江涛因被告唐静云、张海义无权转租涉案房屋造成签订合同无法继续履行，要求被告返还转让费，诉至本院。 另查明，上述三份房屋租赁协议所写租赁房屋系同一房屋，即新华东路永泰小区1幢1楼110号房产，所有人系徐金德、王桂兰。 本院认为：1、本案系房屋租赁合同纠纷，被告唐静云、张海义与原告翟江涛所签订房屋租赁合同虽是双方真实意思表示，但唐静云与张海义并没有经过所承租房屋所有权人书面同意，故双方签房屋租赁合同系部分无效合同，原告翟江涛请求解除与二被告所签订的房屋租赁合同，本院予以支持；2、根据合同违约条款约定，因甲方（唐静云、张海义）违约导致合同解除，租金按实际使用天数计算，甲方多收部分予以退还，如有押金或转让费应一次性退还乙方（翟江涛）。因二被告的原因导致原告无法顺利使用房屋，造成原告损失，原告请求被告退回转让费于法有据，本院予以支持。3、被告张海义向原告翟江涛出具收条，其所收到70000元应予退回原告，原告翟江涛庭审中称向张海义丈夫王建平两次银行转账共计70000元，该部分金额与本案不是同一个法律关系，原告可以另行起诉主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告翟江涛与被告唐静云、张海义于2013年5月12日所签的租赁协议。 二、限本判决生效后十日内被告张海义返还原告翟江涛转让费人民币70000元。 三、驳回原告翟江涛的其它诉讼请求。 如未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由被告张海义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 张宏显 人民陪审员 乔卿俊 审 判 员 郭凤香 二〇一四年十一月十一日 书 记 员 王 璟 |
