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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民四终字第357号 上诉人（原审被告）张素梅，女，1964年4月20日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）陈贺阳，男，1975年5月6日出生，汉族。 委托代理人屈桂莲，女，1946年10月23日出生，汉族。 原审被告张保军，男，1964年9月1日出生，汉族。 上诉人张素梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第3275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院判决认定，张素梅在位于解放路三巷南头路西有平房门面一间。2012年10月24日，陈贺阳（乙方）与张素梅（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方自愿将解放路三巷南头路西门面房一间，门窗、房屋完好，乙方在租用时不能擅自更改和损坏，否则按价赔偿。二、每月1200元，年租金14400元，租期为3年，从2012年11月1日起至2015年10月30止，租金按时交付（提前半月）水、电、物业等费用由乙方付清等条款。合同签订后，陈贺阳向张素梅交纳房屋转让金6000元、房屋定金2400元，张素梅向陈贺阳出具收据两份，一份为“收据，今收到陈贺阳交来（张楼、解放路三巷路口）房屋转让金伍仟元正。备注（另付壹仟元给张素梅）共计陆仟元￥：6000元整。收款人张素梅，2012年10月24日”；另一份为“收据，今收到陈贺阳交来（张楼、解放路三巷路口）房租预定金贰仟肆佰元整，张素梅，2012年10月24日”。合同签订后，陈贺阳2012年10月底开始对租赁的房屋装修时，得知该区域房屋即将拆迁，遂向张素梅提出不再租赁该门面房，并要求张素梅退还交纳的8400元。张素梅同意，并退还给陈贺阳2400元，陈贺阳随即将2400元的房租预定金收据退还给张素梅。剩余6000元张素梅未返还，酿成纠纷。张保军与张素梅系夫妻关系。诉讼中，陈贺阳以其给员工发工资为由，请求张保军与张素梅赔偿其损失600元，但未提交相关证据。诉讼中，张素梅提交了张素梅在2011年8月15日与案外人密保勤签订的租赁合同一份及密保勤在2012年10月24日向张素梅出具的收条一份。收条显示“收条，今收到张素梅现金伍千元整。2012年10月24日，收款人密保勤”。张素梅认为其已将5000元转让金交给案外人密保勤，并辩称5000元的转让费是陈贺阳与密保勤谈妥的，其只负责转交，且已转交，与其无关。 原审法院认为，陈贺阳与张素梅签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，陈贺阳得知门面房即将拆迁后，遂提出不再租赁，张素梅同意后将2400元房租预定金退还给陈贺阳，二人的行为表明不再履行双方签订的租赁合同，该租赁合同已协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张素梅将其收取的房租预定金2400元退还给陈贺阳后，未将其收取陈贺阳的6000元转让费退还，现陈贺阳请求张素梅退还6000元转让费，于法有据，予以支持。陈贺阳请求张素梅赔偿员工工资损失600元，无事实依据，不予支持。张保军不是本案合同的相对人，陈贺阳要求张保军承担责任，无事实根据，不予支持。张素梅主张5000元的转让费是陈贺阳与案外人密保勤谈妥的，没有事实根据，不予采信。因张素梅是本案合同的相对人，房屋转让金6000元也是张素梅向陈贺阳收取的，故对张素梅提出的其已将收到的转让金5000元转交给了密保勤，与其无关，应驳回陈贺阳的诉讼请求的辩称，不予采纳。本案中，张素梅提出其向陈贺阳收取房屋转让金6000元中有1000元系陈贺阳支付给其的好处费，其不应退还的辩称，无事实依据，不予采纳。张素梅辩称陈贺阳装修前，把门前的雨篷和框架用切割机割掉变卖，室内橱柜拉走，底上两层用楼板瓷片构建的操作破坏，给其造成损失2000元，陈贺阳应赔偿其经济损失1600元，因其未提交证据加以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限张素梅于判决生效后十日内退还陈贺阳房屋转让金6000元；二、驳回陈贺阳的其他诉讼请求。如张素梅未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张素梅负担。 宣判后，张素梅不服，向本院提起上诉称：1、因密保勤是房屋的转租人，5000元房屋转让费由其收取，原审法院没有追加其为本案当事人，以致案件事实没有查清。2、陈贺阳所交6000元中有5000元是房屋转让金，另有1000元是陈贺阳承诺给其的好处费。2、房屋拆迁是政府行为，陈贺阳应自行承担风险，张素梅不应承担任何责任。请求撤销原判，依法改判。 陈贺阳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，张素梅在2012年10月24日给陈贺阳出具的收据上明确写明，其收到陈贺阳交付的房屋转让金5000元及由陈贺阳另付的1000元。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，张素梅与陈贺阳在2012年10月24日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。本案房屋租赁合同涉及的房屋即将拆迁，陈贺阳提出解除租赁合同，张素梅退还2400元房租预定金后，二人之间的房屋租赁合同关系已实际解除。在房屋租赁合同解除后，产生相互返还财产的法定义务。因此，陈贺阳凭借张素梅出具的房屋转让金收据，要求张素梅返还5000元房屋转让金，理由正当，应予支持。由于房屋转让金收据上明确写明房屋转让金为5000元，原审判决认定房屋转让金为6000元，属认定事实错误，应予纠正。因张素梅没有证据证明房屋转让金收据上显示陈贺阳另付的1000元是承诺给其的好处费，并且陈贺阳对该主张也不认可，对张素梅认为该笔款项为陈贺阳承诺给其好处费的上诉理由不予支持。由于上述1000元是张素梅收取，其与陈贺阳之间的租赁合同已经解除，该笔款项亦属张素梅应予返还的范围。因密保勤与陈贺阳之间不存在租赁合同关系，并且5000房屋转让金不是密保勤直接向陈贺阳收取，根据合同的相对性原则，原审法院对张素梅追加密保勤为本案当事人的申请不予准许并无不当。由于张素梅已与陈贺阳协商一致解除租赁合同，在合同解除后应当相互返还财产，张素梅认为陈贺阳应当自行承担房屋租赁合同不能履行的风险，其不承担任何责任的上诉理由，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持驻马店市驿城区人民法院（2014）驻民四终字第357号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 二、变更驻马店市驿城区人民法院（2014）驻民四终字第357号民事判决第一项为：限张素梅于判决生效后十日内退还陈贺阳房屋转让金5000元及陈贺阳另付的现金1000元，共计6000元。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人张素梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨宏光 审判员 李全章 审判员 于俊义 二〇一四年七月二十四日 书记员 王 威 |
