|
洛阳市老城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）老民初字第1032号 原告：吴英，女，1921年5月29日出生。 原告：李科民，男，1964年7月15日出生。 原告：李世民，男，1993年3月22日出生。 三原告共同委托代理人：王黎明，河南荣信律师事务所律师。 被告：刘明友，男，1960年3月18日出生。 第三人：杨军，女，1965年11月27日出生。 委托代理人：张如海，河南广文律师事务所律师。 原告吴英、李科民、李世民因与被告刘明友房屋侵权纠纷一案，于2013年12月9日向本院起诉，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年5月16日公开开庭进行了审理。三原告委托代理人王黎明，被告刘明友、第三人杨军的委托代理人张如海到庭参加诉讼。本案已审理终结。 三原告共同诉称：李文义是原告吴英之子，是原告李科民、李世民之父。第三人杨军是李文义的妻子、原告李世民的母亲。李文义有房屋一套位于洛阳市老城区北大街150号1幢118室，建筑面积55.66㎡。原告李世民拥有上述房屋中的2至7层（建筑面积1109.19㎡）的所有权。2012年10月11日李文义去世。2013年8月，被告在不告知原告，也未经第三人许可的情况下开始对上述房屋进行改造和装修。被告的“改造装修”行为实质上是对房屋的严重破坏行为。被告不仅改变房屋结构，而且推到承重墙，把房屋变成了危房。被告之所以对原告的房屋进行装修，是以其已与第三人杨军签订了房屋租赁合同为由。原告认为，被告承租的房屋的第一层属李文义遗产，其主要份额归原告所有，第2至7层房屋所有权人是原告李世民，第三人杨军无权出租上述房屋。因此，被告未经房屋所有人同意而破坏房屋的行为属侵权行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令被告立即停止对原告房屋的侵权，恢复房屋原状，并赔偿原告损失100万元。 被告刘明友辩称：1、原告李世民的母亲杨军经人介绍把房子租给被告，被告和第三人杨军签订了合同，从开始协商到最后签订合同，李世民均在场。被告问李世民房子能不能装修时，李世民称这事情由其母亲杨军做主。被告装修房子期间，李世民就在被告租赁的楼房的顶层居住，充分说明李世民知道房屋装修的事情。2、双方签订协议的时候被告已告知杨军，租房用于开宾馆。被告租房后因开宾馆需要对房屋进行了装修，并得到杨军的同意，装修时没有动过房屋的墙和主体结构。原告称因被告对房屋进行装修，导致房屋成了危房与事实不符。被告不认可原告的诉求，租房中原告欺诈被告，被告保留反诉的权利。 第三人杨军述称：被告刘明友对租赁房屋进行改造没有征得第三人杨军的不同意，杨军也进行过投诉、阻拦，但阻拦无果。被告应该立即停止侵权并恢复房屋原状，赔偿损失。 根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、第三人杨军与被告签订房屋租赁合同时，原告是否知道、是否同意；2、被告对原告的房屋是否实施了侵权行为；3、原告要求恢复房屋原状、赔偿损失100万元是否符合法律的规定；4、第三人杨军是否有权出租本案争议房屋。 审理中，三原告围绕本案争议焦点，向本院提交以下证据材料： 证1、房产证2份，主要证明：原、被告诉争房屋1层所有权是原告所有，二至五层所有权归李世民所有，被告改造房屋构成侵权； 证2、被告改造房屋现场照片7张。主要证明：被告未经原告同意擅自改造房屋，对房屋造成了安全隐患。 经质证，被告对证1真实性无异议，认为：办营业执照的时候第三人给被告提供了一份李文义的房产证。关于李世民的房产证被告没有见过。对证2真实性无异议，认为：照片中显示的窗和门的照片被告予以认可，当时拆门和窗户的时候原告的家人均在场，安装步梯的照片被告也认可，当初签订合同的时候被告已经告知过第三人杨军，现在进行了安装。 第三人对证1-2均无异议。 审理中，针对本案的争议焦点，被告刘明友向本院提交证据材料如下： 证1、2013年8月3日，第三人杨军与被告刘明友签订的房屋租赁合同1份。主要证明：签订合同时原告知情。 经质证，原告对证1真实性有异议，认为：1、原告不清楚该份合同的真实性，签订合同时3原告均不在场，对签订合同一事不知情；2、租赁合同与本案无关，本案是侵权之诉，不是房屋租赁合同纠纷；3原告要求停止侵权行为，租赁与侵权没有直接关系； 第三人：对证1真实性无异议，认为：该份合同没有说明被告可以改建门窗、电梯。 证2、证人蒋某某当庭作证的证言。蒋某某称，其很早就认识原告的家人，是原告家人委托其将该房屋租出去，其是被告刘明友租第三人杨军房屋的中间人，杨军不止一次给其说想出租房屋，其联系了好几个承租人，没有租赁出去。后来，在其的协调下，杨军与刘明友签订了协议，被告租赁了该房屋。协商过程中杨军和李世民在场，李世民说房屋出租的事由其母亲杨军做主，房屋出租给刘明友，李世民知道。因租赁房屋一事，杨军、李世民还与刘明友在一起吃过饭。当时其不知道房屋产权人是谁，只知道是杨军家的房产。受杨军委托，其参考网络上的合同起草了协议书，当时约定谁承租房屋由谁承担房租、水电等费用。房租的事情也是经过双方商定的，一次性交了半年的房租和押金。合同是在杨军家二楼签订的。后来，装修期间遇到问题的时候，双方也都在一起协商，装修房屋都得到了原告家人的同意。后来双方之间的纠纷发展到打官司，其本想从中协调，但是杨军的电话一直打不通，就没有再管这件事了； 证3、证人王某某当庭作证的证言。王某某称其认识杨军的妹妹。房屋装修过程中，刘明友想拆掉一堵墙，双方因此发生矛盾，赵小立让他一起到现场进行协调，当时第三人杨军、原告李世民都在场。当时看了房屋的图纸，然后在一起协商，在不影响房屋整体结构的情况下，在杨军允许的情况下，将卫生间旁边的墙拆掉了20公分。只改造了4个卫生间的门，其他的没有动过； 证4、证人许某某当庭作证的证言。许某某称双方商量租赁房屋一事时李世民和杨军、刘明友、其本人均在场，介绍人蒋某某问李世民是否同意租房，李世民明确表示同意将该房租赁给被告。协商地点一次是在老城区北大街湘鄂风饭店，一次是在洛馍村饭店。合同是在杨军家签订的。 经质证，原告对证人蒋某某的证言有异议，认为蒋某某的证言称租房的时候李世民在场不是事实。蒋某某称李世民对房屋改造知情也不是事实。改造房屋出现矛盾后，原告并非同意被告改造，而是非常反对并制止过被告，就是因为被告不听制止，原告才起诉到法院。对王某某的证言认为，王某某称不认识原、被告，不可能非常清楚地说出当时在场人的姓名，这不符合逻辑，证言应当是王某某事先准备好的。当时李世民根本不在场，杨军也不同意被告拆墙。对许某某的证言认为，许某某讲她是被告刘明友的朋友，和被告刘明友有明显的利害关系。许某某和蒋某某的证言存在矛盾。蒋某某的证言说李世民对是否同意出租房屋，意见不是很明朗；许某某的证言却说明李世民明确得回答同意出租。证言不应被采信。 被告对蒋某某的证言无异议，并提出蒋某某与杨军是几十年的朋友，杨军的朋友不会偏袒被告。 第三人对蒋某某的证言认为，原告委托蒋某某找人租房的事情不属实，是原告自己租的。蒋某某证言中称房屋装修过程中双方出现过矛盾，其在中间协调过，恰好证明第三人是不同意被告装修的。王某某的证言正好说明在装修过程中双方是有纠纷的，证明了第三人杨军不同意被告装修房屋。对许某某的证言认为，许某某作为被告的朋友，其证言很多地方是违背事实的，其证言与蒋某某的证言正好矛盾，其证言不可信。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：李文义系吴英之子、李科民之父；李文义与杨军系再婚，婚后生育一子李世民。2012年10月11日李文义去世，其生前有房屋一间（第一层门面房、共七层），位于洛阳市老城区北大街150号1幢118室，建筑面积55.66㎡，房产证号00202589。李世民拥有上述2至7层房屋的所有权建筑面积1109.19㎡，房产证号：00194908㎡。蒋某某与杨军、刘明友均认识，经蒋某某从中联系，杨军与刘明友达成租房协议，蒋某某为杨军、刘明友起草了租房协议。2013年8月3日，杨军、刘明友在租房协议上签字，该协议载明： 出租房屋坐落在洛阳市老城区北大街150号1幢118，使用面积大约700多平方米；租赁期限为5年，从2013年11月10日起至2018年11月10日，租赁期限届满，如乙方（刘明友）需要继续承租，需要向甲方（杨军）提出，由甲方继续续签合同；年租金11万元，租金每半年交付一次5.5万元。合同签订后乙方应向甲方支付第一次的租金；以后每半年提前10日乙方向甲方支付下半年度的租金；押金1万元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，和水、电押金。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还；1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：（1）乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借（如转让、转租、转借必须通过甲方同意）； （2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）拖欠租金。租赁期间以每5年签一次合同，乙方继续租用房屋等内容。之后，杨军将房屋中的一至五层交予刘明友，第六层房屋由杨军的家人居住。刘明友将半年的房租及3000元押金交予蒋某某，由蒋某某转交杨军。刘明友接受房屋后按照开宾馆的需要，更换了原房屋的门、窗，安装了电梯，对室内墙壁贴了壁纸，拆除了原有的防盗窗、旧空调等，现宾馆处于营业中。房屋装修过程中刘明友和杨军及其家人发生过争执，后经协调矛盾化解。后原告以出租房屋其不知情、侵犯其权利为由诉至本院。 本院认为：本案的争议焦点为第三人杨军将房屋出租给被告刘明友时原告李世民是否知道、是否同意，第三人杨军能否代表原告对外出租房屋。为查明第三人杨军将房屋出租给被告刘明友原告李世民是否知道、是否同意问题，本院几次让其代理人通知原告李世民、第三人杨军到庭，而原告李世民、第三人杨军从未露面。被告刘明友的证人蒋某某当庭作证称第三人杨军将房屋出租给被告刘明友时原告李世民知道并且表态由其母亲杨军做主。证人蒋某某与第三人杨军、被告刘明友均认识，均没有利害关系，也是房屋出租一事的介绍人、租赁合同的起草人，其证言可信度较高，本院予以采信。出租房屋时原告李世民虽已成年，但其属于在校学生，和其母亲杨军相比，其对房屋出租一事接触少、社会经验相对不足，此情况下，出租房屋一事原告李世民让其母亲杨军做主符合情理。综上，被告刘明友的证据优于原告和第三人的证据，根据民事证据优势规则，本院确认第三人杨军将房屋出租给被告刘明友时原告李世民知道而且同意，第三人杨军能够代表原告李世民出租房屋。关于第三人杨军能否代表三原告出租李文义的门面房问题，因第三人杨军是李文义的妻子，也是李文义遗产的继承人之一，李文义去世后，其继承人未对李文义的房产进行继承、分割。从证人蒋某某的证言和当事人的陈述来看，双方商谈房屋出租一事时，第三人杨军没有向被告刘明友出示过房产证，被告刘明友、证人蒋某某认为出租的房屋是杨军家的，并不知道具体的产权人是谁。李文义去世后，第三人杨军作为李文义的妻子认为其有权对外出租房屋，此情况下，被告刘明友作为善意相对人更有理由相信杨军对本案房屋享有出租权。综上，本院认为第三人杨军出租李文义及原告李世民的房屋构成表见代理，第三人杨军与被告刘明友之间签订的房屋租赁合同有效。三原告称被告刘明友将房屋装修成了危房，并没有提交鉴定机构的鉴定报告，其该说法证据不足，本院不予采信。第三人杨军与被告刘明友签订的房屋租赁合同尚未期满，被告刘明友在合同有效期内因开宾馆的需要对房屋进行必要的装修并不损害三原告的权益，对三原告不构成侵权，其要求被告刘明友停止侵权、恢复房屋原状不符合合同约定和法律规定，本院不予支持；其要求被告刘明友赔偿其损失100万元，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告吴英、李科民、李世民的诉讼请求。 本案受理费14000元，由三原告全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 刘军杰 审 判 员 李莉娟 代审判员 李 培 二〇一四年十二月七日 书 记 员 张浩然 |
