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河南省内乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）内民重初字第01104号 原告符国俭，男。 委托代理人：周继超，男，河南大法律师事务所律师。 被告刘丹，女。 原告符国俭与被告刘丹为租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2014）字第156号民事判决书，被告刘丹不服上诉至南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院作出（2014）南民三终字第00779号民事裁定书裁定撤销内乡县人民法院（2014）内民初字第156号民事判决书，发回内乡县人民法院重新审理。本院于2014年8月26日重新受理后，依法另行组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告符国俭及其委托代理人周继超、被告刘丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2013年7月4日，原告与被告刘丹签订协议，约定由被告将座落于内乡县五里堡小学教学楼北墙内的幼儿园转让给原告，租期10年，自2013年7月4日至2023年7月3日止，租金每年一万元，原告另支付转让费八万元，并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告发现该幼儿园的房产属于五里堡小学，被告没有转租权，即多次要求被告取得转租权，但被告一直拖延，后原告经询问五里堡小学，才得知学校根本不同意被告转租。且被告又将该房屋及场地转租给第三方，原告根本无法使用。由于被告没有处分权，又没有及时得到追认，故此双方所签订的协议属无效合同。故提起诉讼，请求1、依法解除原被告于2013年7月4日签订的协议；2、判令被告返还转让费八万元；3、判令被告赔偿我损失二万元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、协议书一份，以证明原、被告双方签订合同的事实。 2、证人王某、刘某证言各一份，以证明原告已按合同约定支付被告80000元的事实。 3、照片四张，以证明被告将协议约定的房屋转让给其他人并进行封闭，致使原告无法使用的事实。 4、音频资料两份，以证明实际支付被告80000元的事实。 5、照片四张，以证实该房舍已被学校自己使用，协议已无法履行。 被告刘丹辩称：1、原告诉请合同无效不能成立，协议转让的是财产（含桌椅板凳）和40个学生，不涉及五里堡小学转租权的问题，且确认协议无效与解除合同不属同一法律关系；2、原告诉请返还80000元不能成立，原告与我签订协议属实，但原告并未支付被告80000元转让费；3、原告诉请让我赔付20000元损失无事实和法律依据。4、关于原告接手的桌椅板凳问题，证人是原告学校的教师，与原告有利害关系。5、被告辩称当时转给原告时是正在经营中，原告不掏房租、转让费学校才不让原告使。 被告刘丹为支持其答辩主张，口头向本院重述了向二审法院提交的如下证据： 1、录音（校长）一份。 2、补开的桌椅清单一份。 3、中间人吴某某出庭作证，证实签合同当日未收钱。 本院原审期间于2014年1月8日对湍东镇五里堡小学校长杨某某做了调查笔录一份，证实被告刘丹未经学校同意擅自转租幼儿园的事实；于2014年2月20日对证人王某所作调查笔录一份，证实原告实际支付被告刘丹80000元转让费的事实。于2014年3月10日对张某、游某所作调查笔录各一份，以证实被告转让给原告的系幼儿园房舍、地坪及物品的事实。重审期间本院于2014年9月11日到纠纷标的物所在地进行了现场勘验，证实所涉教室学校已一间用作营养餐厨房，一间用作美术器材室。同日又对湍东镇五里堡小学校长杨某某做了调查笔录一份，证实学校与被告没签合同，只是口头协议，租期及租金双方均无约定以及被告转租学校不知情和不同意继续租赁的事实。 经庭审质证，对原告提交的证据认证如下：证据1，被告对其真实性不持异议，对证明方向有异议，认为协议为有效协议，协议中约定的80000元转让费是转让的财产和40个学生，而非幼儿园房产，且原告并未实际支付，本院认为被告认可此协议，且此协议的签订系双方当事人的真实意思表示，故对此证据作为有效证据使用。证据2，被告持有异议，认为证人王某、刘某未能出庭作证，且刘某的证言内容字迹与落款字迹不同，对证言真实性无法核实，本院认为，二证人虽未出庭作证，但二人证言与原审期间本院对证人王某所作的调查笔录及对被告的录音内容相一致，故对此证据作为有效证据使用。证据3，被告持有异议，认为与本案无关，本院该组照片不足以证明协议中幼儿园被封闭的事实，故对此证据不作为有效证据使用。证据4，被告认为不能证明被告收到原告80000元转让费的事实，且音频资料无其他证据相印证，但对其真实性无异议，本院依据录音的内容及原告提交的证据2及对证人王某所作的调查笔录认定此证据为有效证据，予以采信。证据5，被告对其真实性并无异议，本院认定为有效证据。 对被告提供的证据认证如下，证据1与本院调查的事实不符；证据2被告自认是补开的且无其他证据相印证，本院无法采信；证据3与被告自己的录音相矛盾，本院不予采信。 根据上述有效证据，结合调查笔录及庭审情况，本院确认以下案件事实：2013年7月4日，原、被告签订协议书一份，甲方为刘丹，乙方为符国俭。内容为：“一、甲方将坐落于内乡县五里堡小学教学楼北墙内的幼儿园设施（包括桌椅、玩具）转让给乙方。二、租赁期限为10年，自2013年7月4日至2023年7月4日止。三、租金每年为壹万元，乙方于每年的7月30日前交付本年度的租金。四、甲方自本协议签订之日起，将本协议中的物品、设施给乙方，乙方一次性支付转让费捌万元。……”。协议签订前，原告经中间人王炯预付被告刘丹20000元，合同签订当日，原告支付被告刘丹下余转让费60000元。 另查明，被告刘丹未经内乡县湍东镇五里堡小学同意擅自转让小学所有的房屋、场地给原告符国俭。现本案所涉湍东镇五里堡小学3间教室学校自用2间。并转让有桌椅板凳、床、玩具等物品若干（桌子22张，椅子116把，床30张，泡沫垫子286块，积木2包，摇摇马4个，书包38个，地毯8块，滑梯1个）。 本院认为：合同当事人应当遵循平等、自愿、公平等原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告双方签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，至于被告辩称转让的是财产和40个学生，显然与协议书第六项第2条“乙方应合理使用租赁房屋、场地......”的约定不符。故协议书约定的转让内容应包括房屋、场地。但被告刘丹未经五里堡小学同意擅自将内乡县湍东镇五里堡小学所有的位于内乡县湍东镇五里堡小学教学楼北墙内的幼儿园房产转租给原告符国俭使用，并签订协议书一份，实属不当。且协议签订至今，被告刘丹仍未得到五里堡小学的追认，五里堡小学现已自用2间教室。原告与被告签订协议系以开办幼儿园为前提，协议第一条中也明确说明设施包括桌椅、玩具，现因被告无权转租的行为致使原告开办幼儿园的目的无法实现，继续履行合同对原告显属不公，故原告要求解除双方签订的协议应依法得到支持。原告已支付给被告的80000元转让费，因合同解除，故被告应返还原告80000元。同时，原告已取得的幼儿园的桌椅板凳、玩具等物品也应返还给被告。因被告刘丹未提供有力证据证明桌椅板凳、玩具的具体数额，故按法院查明的原告亦自认的数额确定。关于原告要求被告赔偿损失的诉请，因原告未提交相应的证据，故对其此项诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告符国俭、被告刘丹于2013年7月4日签订的协议。 二、被告刘丹在本判决书生效后五日内返还原告转租费80000元。 三、驳回原告符国俭要求被告刘丹赔偿其损失20000元的诉讼请求。 四、原告符国俭应在本判决书生效后五日内返还被告刘丹桌子22张，椅子116把，床30张，泡沫垫子286块，积木2包，摇摇马4个，书包38个，地毯8块，滑梯1个。 如未在本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费2300元，原告负担300元，被告负担2000元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 ：周永长 审判员 ：雷建成 审判员 ：李永辉 二〇一四年十二月三日 书记员 ：曹义华 |
