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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民一终字第01264号 上诉人（原审被告）陈顶，男，1959年9月1日生，汉族，农民。 委托代理人方庆，河南桐大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王娟，女，1987年2月12日生，汉族。 委托代理人王传庭，河南朝野律师事务所律师。 原审第三人齐文芝，女，1961年2月24日生，汉族，农民，住址同上诉入陈顶。 上诉人陈顶与被上诉人王娟、原审第三人齐文芝为买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2014）桐民初字第00637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈顶及其委托代理人方庆，被上诉人王娟及其委托代理人王传廷，原审第三人齐文芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2011年2月12日，原告王娟与被告陈顶签订一份房屋买卖协议，协议约定将陈顶位于桐柏县城关镇景区服务小区23号第三排西头第二家的房屋一栋卖给原告王娟所有，其中合同第四条约定房价32万元整一次性付清，第五条约定陈顶购买王娟的藏獒四只（公藏獒1只，母藏獒3只）价款32万元整一次性付清；陈顶并保证该房屋产权无任何纠纷。上述协议中所称的四只藏獒已于合同签订前交付给被告，被告陈顶在签订上述协议之前已向原告王娟出具一收条，内容为“今收到王娟现金叁拾贰万元整，收款人陈顶2010年12月20号”。协议签订后被告陈顶将该收条抽走，并将该赵阳的房屋建筑许可证等相关手续交付给原告王娟。证人尹东升称签订协议时第三人齐文芝在场；证人尹东升、王士山还称被告陈顶已将钥匙交付给原告王娟，王娟多次看房后来房屋锁芯被换；被告及第三人不承认证人的以上陈述。另查明第三人齐文芝系被告陈顶妻子。 原审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同中包含有买卖四只藏獒的内容，并约定四只藏獒的价款与房屋价款均为32万元一次性付清。实质上是将被告原来欠原告的藏獒款32万元折抵了原告购房款32万元。该房屋买卖合同约定的房屋为陈顶夫妻的共同财产，且合同上没有陈顶妻子第三人齐文芝的书面签字，庭审中第三人齐文芝明确表示不同意出卖该房屋，故该房屋买卖协议中关于转移房屋所有权的约定为无效，被告和第三人的该项主张予以采纳，被告陈顶擅自处分共同财产，应对导致合同部分无效负责。被告购买原告的藏獒为动产，其所有权转移以交付为准，故双方转移藏獒所有权的约定为有效。上述四只藏獒已交付被告陈顶，其所有权已经转移归被告所有，原合同关于藏獒买卖部分，义务已履行完毕。该房屋为不动产，其所有权转移以产权登记为准。故原告王娟并未取得该房产所有权。其要求停止侵害、排除妨碍返还房产，不予支持。因合同中关于房屋买卖部分无效，故被告应当返还原告购房款。 原审法院判决：一、原告王娟与被告陈顶签订的房屋买卖合同中转移房屋所有权约定为无效。被告陈顶应于本判决生效后十日内退还原告王娟购房款32万元并自2011年2月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付给原告利息至还清之日。二、驳回原告王娟要求陈顶停止侵害、排除妨害返还房产的诉讼请求。案件受理费6100元，财产保全费2120元，由被告陈顶负担。 陈顶上诉称，上诉人儿子陈阳说王娟家有几个藏獒拉四个回来玩玩，王娟说要被告的房子。晚上喝酒后签的协议，签协议时第三人不在场，签完协议之后把房子手续给王娟了，钥匙一直没给原告，房子还是上诉人住着。原审将藏獒换房子的合同分为两个独立的合同错误，因未经第三人同意合同无效，房子应归上诉人，藏獒退回王娟。原审诉讼费应由王娟负担。 王娟答辩称，房屋买卖协议签订后，随后上诉人把该房屋交付给答辩人。原审判决正确，应予维持。 第三人齐文芝答辩称，自己不知道卖房子的事，房子也没有交付王娟，不同意卖房。 根据各方上诉、答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：原审判决结果是否妥当。二审中查明，20l0年12月20日，陈顶将四只藏獒拉回的同时，向王娟出具收到320000元现金的收条一份，但事实上王娟并没有支付该款，陈顶也未支付购买藏獒款项。2011年2月12日，双方签订房屋买卖协议后，王娟也没有支付房款。双方均认可藏獒款与卖房款相互折抵。二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。 本院认为，双方签订的房屋买卖协议中包含有买卖四只藏獒的内容，虽以一份协议的形式出现，但只是双方将购买藏獒款与卖房款相互折抵，实质上属两份内容不同的合同。因上诉人陈顶未经妻子第三人齐文芝的同意，出卖属于夫妻的共同财产，故该房屋买卖协议中关于转移房屋所有权的部分无效。但该协议中关于买卖藏獒的部分系双方真实意思表示，并未违反法律法规的规定，系有效合同。上诉人陈顶称该协议实质上为一个藏獒换房屋的以物易物合同，与协议约定不符；且经过4年之后，房屋的价值已大幅上升，藏獒价值却明显下降， 现其称合同无效应当退回藏獒的理由，明显违背民事活动应当遵循的公平原则，本院不予支持。上诉人陈顶擅自处分共同财产，应对导致合同部分无效负责，现房屋因合同无效无法交付，上诉人陈顶应当退回由藏獒款折抵的房屋价款320000元。综上，原审原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元，由上诉人陈顶负担。 本判决为终审判决。 审判长 车向平 审判员 窦丁平 审判员 张艳霞 二〇一五年一月二十六日 书记员 胡珊珊 |
