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河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）三民终字第87号 上诉人（原审原告）王燕玲，女。 委托代理人马德斌，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）灵宝市滨海房地产开发有限责任公司。住所地，灵宝市。 法定代表人涂可华，公司董事长。 委托代理人侯少飞，该公司售房部员工。代理权限代为承认、放弃、变更诉讼请求。 被上诉人（原审第三人）李宏伟，男。 被上诉人（原审第三人）牛孟怀，男。 上诉人王燕玲与被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司、李宏伟、牛孟怀房屋买卖合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案，上诉人王燕玲及委托代理人马德斌，被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司的委托代理人侯少飞、被上诉人李宏伟、牛孟怀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审法院查明：2010年9月29日，第三人李宏伟与被告滨海房地产公司签订商品房预售买卖合同，购买滨海花园1#楼3单元4层406号房屋，建筑面积68.74m2，均价2255元／m2，总价155000元。第三人李宏伟于当天交付购房款78000元，剩余房款未交付，此后，被告向第三人李宏伟催交剩余款项，第三人李宏伟未向其交纳，双方亦未签订正式房屋买卖合同。 2013年6月1日，第三人牛孟怀与被告滨海房地产公司签订房屋买卖合同，牛孟怀一次性付清170000元购房款，购买滨海花园2#楼3单元8层806号房屋，建筑面积68.74m2，均价2473元／m2，被告于当天向第三人牛孟怀交付房屋，2014年6月份第三人牛孟怀向该房屋内运入砂石准备装修。 2013年12月9日，被告滨海房地产公司与原告王燕玲签订两份商品房买卖合同，将上述两套房屋出售给原告王燕玲，均价2200元／m2，并为原告王燕玲出具收款收据一张。被告将上述两份商品房买卖合同在房管部门进行了备案，2014年7月份，原告王燕玲将2#楼3单元8层806号房屋门锁更换，引发纠纷。 原审法院认为：被告滨海房地产公司辩称其与原告王燕玲之间实为案外人借贷关系，两份房屋买卖合同是虚假的，但被告没有提交证据证实其辩称，两份房屋买卖合同有被告加盖的公章，且有被告出具的收款收据为证，本院对上述两份房屋买卖合同的真实性予以认定。本案属于一房二卖纠纷。被告在将滨海花园2#楼3单元8层806号房屋出售给第三人牛孟怀后，又与原告签订了房屋买卖合同，前后两份房屋买卖合同均为当事人真实意思表示，均属有效合同。后一份房屋买卖合同虽然进行了备案登记，但备案登记不等同于我国物权法中规定的预告登记，不发生物权效力，由于被告已将该房屋交付给第三人牛孟怀占有使用，使得被告无法履行与原告签订的该份房屋买卖合同，合同的目的已无法实现。 被告与第三人李宏伟签订商品房预售买卖合同，第三人李宏伟支付了部分购房款，购买滨海花园1#楼3单元4层406号房屋，后被告又与原告签订房屋买卖合同，原告支付了全部购房款，前后两份房屋买卖合同均为当事人真实意思表示，均属有效合同，但第三人李宏伟仅支付了部分购房款，而原告王燕玲支付了全部购房款，被告应优先履行与原告王燕玲签订的该份房屋买卖合同，故原告要求被告交付1#楼3单元4层406号房屋的诉求，本院予以支持，第三人李宏伟可以通过向被告主张解除房屋买卖合同返还购房款予以救济。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：一、限被告滨海房地产公司于本判决生效后十日内向原告王燕玲交付1#楼3单元4层406号房屋。二、驳回原告王燕玲的其它诉讼请求。案件受理费5800元，由原告王燕玲负担2900元，被告滨海房地产公司负担2900元。 宣判后，王燕玲不服，向本院提起上诉称：一、上诉人于2013年12月9日与被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司签订滨海花园2号楼3单元8层806号及1号楼3单元4层406号两份房屋买卖合同经灵宝市房管局确认无权属争议，并办理备案登记，但因被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司没有及时交房，上诉人要求判令交付房屋，原审认为滨海花园2号楼3单元8层806号房产无法履行，错误驳回原告的请求。该案判决程序违法，二、原审中，上诉人作为原告未起诉第三人，又未接到任何人追加第三人的申请，也未接到法院依职权追加第三人的法律文书，原审判决剥夺了上诉人对第三人的抗辩权，第三人参加诉讼应当给出各方当事人重新举证的权利。三、原审判决认定上诉人备案登记不具有物权法的预告登记效力错误，认定房屋已经交付，只是当事人的口头陈述没有相应证据。要求依法改判滨海花园2号楼3单元8层806号房产归上诉人。 被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司辩称：我方公司和上诉人签订了房屋买卖合同，但是上诉人没有交纳房款，我方也不认识上诉人，原审法院判决错误，房屋应该属于李宏伟和牛孟怀。 被上诉人李宏伟辩称：我交房款早于上诉人，原审把我购买的房屋判决给王燕玲错误，应该追加我参加诉讼。 被上诉人牛孟怀辩称：2013年6月份我已交纳房款并领了钥匙，房屋应该归我所有，原审判决正确。 二审查明：1、被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司与牛孟怀签订的滨海花园2#楼3单元8层806号房屋买卖合同没有签署日期。目前该房屋无人居住。 2、被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司于2013年12月11日一次性收取上诉人王燕玲购房款453684元，该房款系上诉人王燕玲交纳的三套房产总款。 3、一审法院调查被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司的法定代表人涂可华笔录显示：与上诉人王燕玲签订的两份房屋买卖合同是其外甥（被上诉人公司职员）所签。 其他事实与原审一致。 本院认为：2013年12月9日，被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司作为卖房人与上诉人王燕玲作为购房人分别签订了滨海花园2号楼3单元8层806号及1号楼3单元4层406号两份房屋买卖合同，该两份合同已经灵宝市房管局办理了备案登记，被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司对其公司与上诉人签订的两份合同的公章无异议，该事实清楚应予认定。 被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司虽于2013年6月1日向牛孟怀出具收据收取了被上诉人牛孟怀购房款170000元，并与被上诉人牛孟怀签订了滨海花园2#楼3单元8层806号房屋买卖合同，但该合同上没有签署日期，不能证明该合同为交款之日所签订。 上述涉案合同均为当事人双方真实意思表示，均为有效合同。 因本案争议的房产滨海花园2#楼3单元8层806号签订的两份买卖合同均未到房产管理部门办理房产过户手续，该房屋也无人居住，房屋的所有权目前未发生转移。由于被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司与被上诉人牛孟怀签订的买卖合同上没有签署日期，也未在房产管理部门备案，不能证明该合同为交款之日所签订。故上诉人王燕玲起诉要求被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司交付所购房产理由正当，应予支持。原审认定被上诉人牛孟怀已占有使用与事实不符，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第1738号民事判决第一条及诉讼费承担部分； 二、撤销灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第1738号民事判决第二条； 三、限被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向上诉人王燕玲交付2#楼3单元8层806号房屋。 二审案件受理费3700元，由被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 景志贤 审判员 李 娟 审判员 李 黎 二〇一五年二月十五日 书记员 郎玉萍 |
