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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民再字第68号 再审申请人（二审上诉人、一审原告）：洛阳市豫西联合建筑工程公司。住所地：涧西区太原路。 法定代表人：赵克仕，公司经理。 委托代理人：孙海民，洛阳市涧西区南昌路法律服务所法律工作者。一般代理。 被申请人（二审上诉人、一审被告）：郭志军，男，1965年5月15日出生，汉族，住洛阳市。 被申请人（二审上诉人、一审被告）：代静敏，女，1965年8月16日生，汉族，住洛阳市，系郭志军妻子。 郭志军、代静敏共同委托代理人：杨新涛，河南先为律师事务所律师。一般代理。 再审申请人洛阳市豫西联合建筑工程公司（以下简称豫西建筑公司）与被申请人郭志军、代静敏买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）洛民终字第1512号民事判决，向河南省高级人民法院提出申诉。河南省高级人民法院作出（2014）豫法立二民申字第596号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人洛阳市豫西联合建筑工程公司法定代表人赵克仕及委托代理人孙海民，被申请人郭志军、代静敏及共同委托代理人杨新涛到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 2012年7月31日，一审原告豫西建筑公司起诉称，1998年原告将自有的房屋（涧西区太原路一号院1门502号），以成本价出售给二被告，并预收了前期的购房款5万元。1998年12月1日之后，原告多次通知被告补交剩余房款66881.62元，而被告以种种理由拒不支付，请求法院判令：1、二被告支付购房款66881.62元及相关利息5.3万元；2、二被告承担连带责任；3、二被告承担本案诉讼费。一审被告郭志军、代静敏共同辩称，1、洛阳市涧西区太原路一号院2号楼1单元502号房屋原属洛阳市旅游汽车公司自建房屋，由其上级单位洛阳市旅游局分配给答辩人居住至今，应归答辩人所有。2、原告要求支付剩余款项的请求于法无据，而且其主张已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。 一审法院经审理查明：1996年10月18日，原告豫西建筑公司作为乙方与洛阳市旅游汽车公司甲方（以下简称旅汽公司）签订《垫资协议》一份，该协议约定由乙方垫资建设位于洛阳市涧西区太原路南一号院内七层住宅楼壹栋，乙方所垫款项自本建筑物交工七日内，由甲方全部归还乙方。甲方愿将该建筑物55%的房产永久抵押给乙方，具体门户如下：1、三室一厅西户1一7层；2、二室一厅D户1-7层；3、二室一厅C户2、3、4、6、7层（位于太原路南一号院2栋1门502号房屋系西户5层三室一厅）。1997年11月15日，原告豫西建筑公司与旅汽公司就太原路南一号院2号住宅楼归属及其他有关事宜达成一致意见，并签订《补充协议》一份，该协议约定，原垫资协议中抵押的十九套住房产权归属豫西建筑公司，2号住宅楼剩余的十六套住房归旅汽公司，豫西建筑公司不再索要2号住宅楼投入建设资金，办理房产证时，旅汽公司应积极配合，豫西建筑公司负责办理并负担全部手续费用（包括土地出让金）。该协议还约定，该2号住宅楼的成本价为每平方米1169.05元。另查明：位于太原路1号院2栋l单元502号房屋属旅汽公司抵押给原告豫西建筑公司十九套房屋中的一套，该房屋建筑面积95.86平方米，按成本价计算房屋价款共计112065.13元。原告豫西建筑公司取得该房屋所有权后，将该房屋出售给被告郭志军，原告于 1998年至1999年期间三次预收被告郭志军支付的建房款50000元。剩余房款被告郭志军至今未支付，致使原告起诉至本院。庭审中，因原、被告均不同意调解，致本院调解不能。 原一审认为，原产权单位旅汽公司为偿还工程款，将包含涉案房屋在内的十九套房屋的所有权抵押给原告豫西建筑公司，该行为并不违反法律禁止性规定，且涧西区人民法院作出的己生效的行政判决书中也认定了这一事实，故本院对1997年11月15日原告豫西建筑公司与旅汽公司签订的《补充协议》的合同效力予以认定。依据法律规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中，根据补充协议可以确定，该房屋的价款共计112065.13元，被告仅支付50000元房款的行为明显不当，故被告应当向原告支付剩余房款62065.13元。二被告之间系夫妻关系，应对该债务承担共同偿还的责任。关于诉讼时效，本案涉及房屋的相关问题，原告曾多次向被告追讨款项，且因权属问题也引起数次行政诉讼，故本案存在法定的诉讼时效中断事由，本案并未超过诉讼时效。至于原告豫西建筑公司主张的利息，应当从起诉之日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款实际付清之日止。被告辩称该房屋系旅游局分配，产权人应属被告的答辩意见，理由不能成立，因该涉案房屋的所有权人系豫西建筑公司，原告具有处分该房屋的权利，该辩解意见该院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭志军、代静敏于本判决生效后十日内向原告洛阳市豫西联合建筑工程公司偿还购房款62065.13元及利息（利息从2012年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该判决生效之日止）。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洛阳市豫西联合建筑工程公司的其他诉讼请求。本案受理费2698元，原告洛阳市豫西联合建筑工程公司承担1298元，被告郭志军、代静敏承担1400元。 洛阳市豫西联合建筑工程公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决二被上诉人应向上诉人偿还购房款62065.13元，上诉人无异议。但对应支付利息计算时间不服原审判决。自2000年9月14日开始，上诉人多次书面通知被上诉人补交剩余房款。而被上诉人以种种理由拒不支付。至2011年10月28日洛阳市中级人民法院（2011）洛行终字第154号行政判决书判决该房屋所有权为上诉人所有。该行政判决书和本案原审法院认定的事实均能证明上诉人自2000年9月14日起没有停止过向被上诉人主张权利。此利息是被上诉人违约给上诉人造成损失的合理补偿。因此上诉人认为该欠款利息计算应从2000年9月14日起至判决生效之日止。二、上诉人要求二被上诉人承担连带责任。原审法院认定二被上诉人系夫妻关系，应对该债务承担共同偿还的责任。而原审判决缺少第二项内容等。请求判令：1、撤销原审判决，予以改判。2、二被上诉人承担连带责任。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。 郭志军、代静敏答辩称：一、豫西建筑公司没有售房资格，无权售房，因此不存在拖欠售房款乃至利息问题。二、房子是经济适用房，根据当年房屋建筑成本不会超过5万元，被上诉人要求金额不符事实。三、豫西建筑公司已经停业，不具备法人资格，其与旅汽公司串通，为不符合房改条件的人员办理产权证，应该予以查处。 郭志军、代静敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定的涉案房屋成本价112065.13元与事实不符。涉案房屋属于洛阳市旅游汽车有限公司建设的职工集资房，被上诉人和旅汽公司违法抵押和违规出售。原审认定房屋价值112065.13元无事实依据和法律依据，原审称根据《补充协议》确定房屋价款，但该补充协议根本就没有就涉案房屋单价进行任何约定；另外，当年多层住宅楼建造成本每平方仅500元，原审认定的单价甚至远超过商品住宅建造单价。2006年5月，被上诉人在旅汽公司配合下，将该房屋违规出售给洛轴集团公司蔡玉功，售房款73287元。二、上诉人已经支付的5万元超过经济适用房成本价。上诉人郭志军符合经适房的分配资格，该房屋是经旅游局班子研究决定分配给上诉人的，上诉人交纳的5万元是按旅游局、旅汽公司要求直接交给被上诉人的，之后装修入住至今，期间多次要求旅汽公司办理经适房产权手续，但由于被上诉人阻挠一直未能办妥。按照经适房相关政策，上诉人缴纳的5万元已远超过该房屋成本价。三、原审认定旅汽公司将房屋抵押给被上诉人违法。涉案房屋属于职工集资房，其土地使用权属于国有划拨，旅汽公司作为使用权人无权将该土地使用权进行包括抵押在内的处分。单位集资建房属于经济适用房性质，非本单位职工无权享有。四、被上诉人不享有售房资格，其起诉超过诉讼时效。被上诉人作为建筑企业，不具备房地产开发资质，更没有销售房屋资格。旅汽公司"抵押"给被上诉人的另十八套房屋，被上诉人也是以旅汽公司名义向住房部门申请办理经济适用房产权的，从来没有以自己的名义对外出售过。原审称被上诉人多次向上诉人追讨房款，因房屋权属问题引发的数次行政诉讼存在法定的诉讼时效中断，这纯属错误逻辑：被上诉人除2000年9月毫无根据地向上诉人要求过一次"房款"外，再没有提出过同样主张。相反，被上诉人在2006年5月将该房屋违规办至洛轴职工蔡玉功名下，并以蔡玉功名义诉请上诉人腾房。至于数次行政诉讼，被上诉人也并没有提起主张房款诉求等。请求判令.1、撤销原审判决，改判驳回原审原告诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人全部承担。 洛阳市豫西联合建筑工程公司答辩称：一、涉案房屋成本价是建筑方和业主方共同确定的，有补充协议，并非被上诉人所说不足5万。公司将房子售给内部职工的价格远远高于500元每平方米。二、房屋不是经济适用房，房屋归原告所有，而不是旅游局的房产。旅游局无权以5万元的价格出售。三、原审认定旅游汽车公司将涉案房屋抵押给原告是事实，房屋不是经济适用房。四、由于第三人旅游汽车公司错误将该房屋登记在第三人自己名下，原告多次因房屋产权问题提起诉讼，经2011年洛阳市中级人民法院洛行终字第154号行政判决认定：该房屋产权归原告所有。因此原告享有售房资格，其起诉也不超过诉讼时效。 二审期间，本院前往洛阳市房地产产权产籍监理处调取涉案房屋所在单元相同户型、相同朝向、相同面积房屋（即同一单元除涉案502室之外的102至702室）的《公有住房出售产权界定卡载明的房屋当年成本价、售房日期一致，均为648元／㎡、售房日期为1998年3月16日。另查明，洛阳市房地产产权产籍监理处曾于2006年5月8日就涉案太原南路1号院2栋1单元502号房屋为第三人蔡玉功发放产权界定卡（后该界定卡被撤销作废），在该界定卡上载明的该房屋的实际付款额为73287元。其余查明事实与原审查明基本相同。 本院二审认为：根据查明事实，上诉人洛阳市豫西联合建筑工程公司与郭志军、代静敏之间未就涉案房屋签订书面的买卖协议，双方对房屋的价格说法不一，洛阳市豫西联合建筑工程公司称涉案房屋的单价为1169.05元／平方米，其提供的依据为其与洛阳市旅游汽车公司于1997年11月15日签订的《补充协议）），对此，本院认为，洛阳市豫西联合建筑工程公司与洛阳市旅游汽车公司双方虽在该《补充协议》中约定了洛阳市旅游汽车公司多分住房的折价款，但该约定仅对协议双方产生约束力，并不能当然地约束协议外的第三人郭志军、代静敏，现因双方对涉案房屋的单价均不能提供充分有力的证据予以证实，本院认为，对该房屋的价格应结合洛阳市豫西联合建筑工程公司于1998年3月16日所出售的涉案房屋同一单元、同一户型、同一面积的房屋价格，并参考当时出售给案外人蔡玉功时的房屋价格确定较为公平合理，即确定为73287元。上诉人郭志军、代静敏的部分上诉理由成立，本院予以采信。上诉人洛阳市豫西联合建筑工程公司上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，但处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民二初字第305号民事判决；二、郭志军、代静敏于本判决生效后十日内向洛阳市豫西联合建筑工程公司偿还购房款23287元及利息（利息自2012年8月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行期限止）；三、驳回洛阳市豫西联合建筑工程公司的其他诉讼请求；四、驳回郭志军、代静敏的其他上诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2698元，洛阳市豫西联合建筑工程公司负担1685元，郭志军、代静敏负担1013元；二审案件受理费1386元由洛阳市豫西联合建筑工程公司负担859元，郭志军、代静敏负担527元。 再审申请人豫西建筑公司申诉称，1、申诉人通过建筑、垫资、抵债等方式，于1997年11月15日实际取得了涉案房屋的处分权，2000年9月14日前，二被告已经实际住用涉案房屋，利息应从2000年9月14日开始计算；2、二被告为夫妻，二审判决没有判令二被告承担连带责任；3、二审判决无视已有证据证明房屋的实际价款而私自调用其他证据证明该房屋的价款于法无据，而且二审调取的证据是公有住房产权界定卡，是单位的公有住房出售给本单位职工所用的。而且，豫西建筑公司卖出去的房屋都是卖给本公司职工的，代静敏、郭志军不是豫西建筑公司的职工，当然不能按照豫西建筑公司职工的购房价格。请求法院依法改判二被申请人支付购房款66881.62元，利息自2000年9月14日起算至付清之日止，二被申请人承担连带责任，各审诉讼费由被申请人承担。 再审查明的事实与原一、二审无异。另查明，涧西区人民法院（2011）涧行初字第17号行政判决书认定，豫西公司与旅汽公司签订的《补充协议》明确约定，属于旅汽公司的19套住宅归豫西公司。 本院认为，豫西公司与洛阳市旅游汽车公司签订的《补充协议》属于其双方内部的约定，豫西公司对外没有出售商品房的资格，因此，该《补充协议》不能对外发生效力。郭志军属于旅游局职工，且二审法院调查了与涉案房屋相同户型、相同朝向的房屋售价，而且参考豫西公司将涉案房屋出售给案外人蔡玉功的价格，虽然豫西公司答辩称其他的房屋所有人均为豫西公司内部职工，但一直未提交有效证据予以证明。郭志军、代静敏应当按照公平原则购买该房屋。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（一）项之规定，判决如下： 维持本院（2013）洛民终字第1512号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 ： 李 宁 审判员 ： 王 伟 审判员 ： 郝丹丹 二〇一五年三月三日 书记员 ： 孙 妍 |
