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中国大陆政府或相关部委随着房屋价格的不断上涨，为保障低收入家庭的住房问题，近年相应出台了经济适用住房、限价房等一些保障性住房政策的法规意见或规章文件。但是这一领域的法律文件层次普遍较低，也缺少统一。 目前严格意义的住房保障政策规范文件，重要的包括国务院于2007年8月7日发布的国发〔2007〕24号，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以及建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门为配合国发〔2007〕24号文并于2007年12月1日经修改后联合发布的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）等；此外，也有一些地方法规或规章。 广义上的住房保障法律政策，还包括有关宏观调控城市房屋交易和房价方面的政策或限购令。国务院2010年发布的《关于坚决遏制部分城市房屋过快上涨的通知》。2010年9月29日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定。此后，北京市、广州、深圳、杭州等地方以此为依据公布了相应的法规或规章。 住房保障法律政策文件的一个重点，就是对购房主体进行限定性规定。例如，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第“三（九）”项规定，经济适用住房存在供应对象的限定性，即为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，而经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。《经济适用住房管理办法》在第三条也规定，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。 但是保障性住房并非绝对不可交易，只是受到必要条件限制。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房在五年内禁止上市交易；如果因特殊情况确需转让经济适用房的，也只能由政府按照原价格在考虑折旧和物价水平的基础上进行回购。 现实中，受到经济利益刺激，越来越多没有资格的实际出资人，希望借用经济适用房、限购房或者其他类型住房政策之下的适格主体名义，使得自己可以通过借名方式而实际取得相关住房利益，甚至在其可以上市时最终通过请求移转、更名而取得法律上的产权。为此，“借名买房合同”频繁出现。但是有利益即会有冲突，天津市河北区人民法院“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案”即是一例。由于缺乏明确的立法指导，实务中对于相关问题的处理疑惑较多，也经常引发学理和实务上的争议，相关研究不断丰富。从司法实务上来说，最高人民法院并未出台统一清晰的司法解释，相关判决出现了极不统一的状态，自不待言。 目前，地方法院出台了一些审判指导意见或会议纪要，涉及到了借名买房合同的争议问题，但从系统方面来说，特别是针对住房保障政策背景下的借名合同问题，却存在严重的供给不足。2010年，北京市高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，明确规定“当事人约定一方以他方名义购买房屋，并将房屋登记在他方名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意第三人利益的除外”。但是该意见指向存在很多疑虑，似乎并不涉及违反住房保障政策的借名买房这一特殊类型。此外，浙江省高级人民法院民一庭在其2011年出台《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，第8条规定“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外”；此外北京市高级人民法院2011年12月民一庭也发布了一个类似规定的会议纪要。这些法院意见，指向的是与调控房市有关的限购、禁购政策的效力问题，既不适用于一般意义的借名购房纠纷，也不针对严格意义的住房保障政策背景下的借名购房纠纷。 三、住房保障政策背景下借名买房合同性质和效力的分析 关于借名合同包括借名买房合同在内，法律目前在有关合同类型规定中通常并无明确涉及，因此导致学理和实践中认定上的分歧，包括信托合同说或消极信托说、近于劳务合同说或委任合同说、隐名代理合同说等。 （一）海峡两岸关于借名买房合同性质和效力的争鸣 台湾地区“最高法院”早期判决认为，借名契约属于信托行为或信托合同，且为消极信托，构成通谋虚伪表示，助长脱法行为而无效。信托，是指信托人为了自己或者第三人的利益，将特定的财产转移给委托人，由委托人进行管理或处分的行为。学者对信托行为的定义，是指当事人为达成一定经济上之目的，在对外关系，将超过其目的之财产权移转于相对人，使其为权利人；但于内部关系，则约束相对人，使其仅在该经济目的之范围内，依据该行为之本旨，行使其权利之法律行为。台湾地区“最高法院”自2003年第1054年判决开始有所区分，借名登记在不违反法律法规的强制性规定或者公序良俗且具有正当原因的情况下，一般认为借名行为有效。只有被认定缺乏正当原因且构成脱法行为时才无效处理。有学者进一步认为，应该将借名登记区分一般信托行为与消极信托行为。如果仅仅是在名义上将受托财产转移给委托人，而实际上对财产的管理和处分仍然是委托人，则属于消极信托。消极信托只是在形式上具有信托关系，如果没有正当的原因，消极信托行为容易滋生不法行为，所以一般不具有合法性。对此，在借名登记的法律关系中，如果是一般信托行为，则应该依托契约之法律关系处理。如果双方成立的是消极信托关系，且没有正当的原因，则双方属于通谋意思表示，信托契约无效；如果双方具有正当的理由，则依据消极信托行为属于通谋意思表示而无效与法律规定的双方借名登记契约之法律行为适用借名登记契约之约定的规定相冲突。借名登记行为多属于消极信托、脱法行为。 |
