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想提高征收补偿?做好这10件事很重要!

来源:北京拆迁律师在明律师事务所 作者:北京拆迁律师在明律师 发布时间:2017-07-18
摘要:导读:如何提高征收补偿,是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题,也可以说是唯一需要关心的问题。就我国现阶段的法律而言,尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来,被征收人所能努力争取的,只能是尽可能的获取公平、合理、满意的补偿,为今后的生活奠定
导读:如何提高征收补偿,是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题,也可以说是唯一需要关心的问题。就我国现阶段的法律而言,尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来,被征收人所能努力争取的,只能是尽可能的获取公平、合理、满意的补偿,为今后的生活奠定坚实的物质基础。本文,在明律师结合多年代理案件的实践经验,为您总结10件最重要的事情。都做到了,征收补偿想不提高都难。1、家庭成员团结、和睦是基础不夸张的讲,征地拆迁维权战役首先是对被征收人一家家庭团结、和睦状况的检验。就在明律师的经验而言,团结、和睦、铁板一块、配合默契的家庭,其补偿的提升幅度普遍较大。家庭成员之间对涉案房屋、土地的权利明晰,自己人之间不存在悬而未决的继承、分家析产争议,确保征收方无从利用其矛盾来加以挑拨离间、各个击破,此其一也;家庭成员之间彼此绝对信任,为维权目标的实现而“舍小家为大家”,甚至在维权行动步骤上不分彼此,一体联动,此其二也。谨举一例:在本所资深征收维权律师梁红丽代理的一起北京的案件中,被征收人一家70多平方米的房屋竟有多达六七个房本,即每人享有的房屋面积仅在10平方米左右。而在征收补偿的谈判中,这些家庭成员却完全实践了上述要求,密切与律师配合。最终“化整为零”,获取了难得一见的极高数额补偿。倘若这家人相互之间缺乏信任、联动,而是互相防着、盯着,那么最终的补偿结果就不可能实现。2、确保涉案土地、房屋权利依法确定这是很重要的一点。实践中,征收方惯用“以拆违代拆迁”的手段来对被征收人实施逼迁、强拆,其问题根源就在于涉案房屋本身存在权利瑕疵、破绽而被征收方充分利用。出于复杂的历史与客观原因,许多房屋特别是农村的房屋存在“无证”“少证”的状态,这就为日后面临征收时的补偿纠纷埋下了伏笔。老话讲“功夫在棋外”,如将征收拆迁比喻为一盘棋局,那么其功夫也同样应当下在棋局本身之外,即在征地拆迁尚未来临之时通过各种法律途径为自己的土地、房屋确权,并获取最新的不动产权属证书。如果在确权操作中遇到困难,完全可以向征收维权一样及时聘请专业律师帮助处理。实践中还有一种情况,即“被征收人”本身不是涉案房屋的权利人,既不是所有权人又不是承租人,而仅是实际居住、使用人。此种情况下的补偿权益实现将变得异常艰难,很多事情即使专业律师介入也很难扭转局面。需要的,同样是“被征收人”在征收开始前有效确立自己的补偿权利人资格、地位,后面的维权、协商才有开启的依据。3、聘请专业征收维权律师介入律师费有收5万的,有收10万的,有的甚至会更高。但与最终为被征收人争取到的补偿提升数额相比,五万十万很可能只是个零头。抛开钱的问题,剩下的就是理念问题和行动问题。理念上,要充分认识到专业律师与普通群众之间在对法律知识、技能运用上的巨大差距。法律,绝不是任何一个被征收人临时抱佛脚看上几本法律书就能有效掌握、运用的。案件代理中最怕的,就是那种一瓶子不满、半瓶子咣当的被征收人。行动上,被征收人需要聘请的是专业征收维权律师,而不是地方上的律师,或者代理其他类型案件的“万金油”律师。实践中,曾有被征收人辗转找到了全国知名的著名律师陈旭,结果陈旭律师在了解了案件情况后向被征收人推荐了杨在明律师。这就叫“术业有专攻”,在征地拆迁维权这件事上,请好“专科大夫”非常重要。4、聘请律师必须趁早光是请律师还不够,还必须尽早请律师。早到什么时候呢,一言以蔽之,凭主观感觉:当被征收人察觉到涉案征收项目可能存在补偿偏低、达不到自己的心理底线时,就应当考虑委托专业律师代理案件了。实践中个案的情况千差万别,我们不想“忽悠”被征收人一定要在某个程序、环节到来时就委托律师,比如征收决定、征收补偿决定、征地公告等等。关键问题在于,如果项目刚刚启动,被征收人就通过与“一线”征拆人员的接触而有了不好的感觉,比如发现了涉案项目的很多信息不公开、不透明,疑似存在违法点,或是冒出了逼迁的各种苗头,此时委托律师的时机就已然成熟。有一点是肯定的,绝不要一直拖延,直到征收补偿决定、责令交地决定下达甚至房屋已遭强拆、协议已遭逼签后才想起来委托律师。委托律师的理想时段是一个动态的,可调节的区间,但通常的原则是:要在房屋没拆,协议没签时委托!!!一旦签了、拆了,不是说不能委托了,而是说律师代理的难度就会显著加大,维权的效果就有可能受到影响。5、集中注意力于自身,别管别人这点是特别有提示价值的。实践中,总是有一些奇奇怪怪的原因会左右、影响被征收人的依法维权决心,比如街坊、邻居、亲戚、朋友、领导的态度。有的被征收人坚信“枪打出头鸟”的老理儿,认为自己在面临征收这种大事时一定不能当那个出头鸟,率先聘请律师走法律途径维权,而是要按兵不动,随着“大流”走,最后就一定不会吃亏。殊不知,这种思想往往正中征收方的下怀。因为在征收开始后,征收方会通过其庞大的行政资源来有意识地调动一些被征收人“为其所用”——带头签订补偿协议领取早搬奖励,并积极游说其他被征收人跟着一起签,一起搬。所谓“大流”,往往是政府人为制造出来的,被征收人若轻易选择“跟着走”,其结果往往就只会是大家一起吃亏。在明所的资深征收维权律师马丽芬曾有一句“名言”:别人怎么着了,跟你有关系么?须知,征收补偿最终拿的是自己的,其高低与否要看自己的现实期待、需要,而不是与旁人比较所得出的结果。别人拿了10万元,你也拿了10万元,这就叫公平、合理么?其前提在于,你家和别人家,情况真的一样么?需要强调的是,上述“领导”的介入,其实质属于司法解释中明文规定的“株连式拆迁”,是严重的征收违法行为之一。一言以蔽之,征收维权是被征收人自己家的事情,碍不着您单位领导的事,更与您是不是党员、是不是事业编、是不是识大体顾大局无关。试问,党员、事业编就没有获取公平、合理补偿的权利了么?6、放弃信访的执著,跟着律师的建议走被征收人群体对信访的执著,有时是超乎想象的。在明律师李顺华曾对此比喻道:信访就像是一种药,没准能有些疗效,但却总是被过量服用,最终变成了毒药。实践中很多被征收人在委托了专业律师之后,仍然对此道念念不忘,整天吵吵着要走信访途径,甚至要求律师给准备材料。在明律师对此问题有必要再次给出明确、清晰的答案:信访,无法解决征收维权问题。它最多只能是起到辅助的推动作用,其前提也是专业征收维权律师建议的情况下。换言之,如果您委托的律师没有建议您去跑信访,那么您就千万不要多此一举、画蛇添足去在这上面来回折腾。真实情况是,一旦您委托了律师,您就是律师的客户、“上帝”了,有些话律师就不好意思也不适合与您明说了,比如这能不能信访的问题。小编无所谓,为了您维权行动的最终成功,不怕得罪人。毫不过分的说,部分被征收人长期执著于信访不能自拔,其关注点早已不是征收维权本身,而是执著于信访这一过程、形式而难以退出。此类有偏执型人格障碍的情形,是最不利于维权的,预防针一定要打在前面!7、守房、守地是第一要务通常情况下,被征收人都不会在补偿数额严重偏低的情况下随意签订补偿协议,这点法律常识即使是不聘请律师一般人也是具备的。然而积极守房、守地这件事,却还是有很多被征收人在实践中容易忽略。他们的问题在于高估了政府依法行政的法治意识,认为没到强拆那步呢政府就不敢强拆。无数惨痛的教训告诉我们,在面对巨大的征收利益时,没有什么是强势的征收方所不敢干的。因此,自征收项目启动之时,被征收人就要牢固树立守房、守地的意识,将所谓误拆、偷拆、帮拆的可能性降到最低。须知,只要房屋屹立不倒,征收维权的主动权就牢牢的掌握在被征收人的手中,被征收人就拥有与征收方博弈、协商、谈判的最有力筹码。至于具体该如何守房、守地,有哪些实用的方法、技巧,这是被征收人可以咨询自己委托的律师的事情,也是需要被征收人自己展现意志与智慧的方面。我们所见过的最牛的当事人,围墙头天夜里被人推倒了,第二天白天居然就又盖起来了。至少在心理层面,他已然占了上风。8、不断提升维权基本技能比如说,要会用微信、微博;会使用office办公软件,会接收发送电子邮件,会用智能手机清晰地拍照,能够对重要的谈话、通话进行录音……这些事儿看似零碎,但却是征收维权战役中十分重要的技术保障。实践中,大量的被征收人来自于较偏远、闭塞的农村,对上述这些事物不甚了解,甚至根本不会用,这就给当事人与律师之间的沟通配合制造了巨大的障碍,更不利于当事人积极收集证据。一个行之有效的解决办法是:请被征收人年轻的儿子、女儿或其他青年亲属出面,代为与律师沟通。但这再怎么说也是多了一道手,并不方便。因此,如果当事人有征收维权需要的可能,那么不妨从现在开始多问问自己的儿子、女儿,上述那些事情该怎么弄?技多不压身,学会用这些高科技装备,总是没坏处的。9、切实提升办理维权事宜的准确度接着上面讲,仅仅能熟练运用这些高科技方式传递信息还是不够的。被征收人还必须确保传递信息的准确、及时。实践中,很多被征收人总是由于各种原因发错东西、写错内容从而导致返工,这是应当竭力避免的情况。一言以蔽之,征收维权需要当事人与律师双方的精密、准确、严谨行动,才有可能收到良好的效果。一切马虎病,绝对犯不得。杜绝出现此类纰漏的一个行之有效的办法是,加强与自己的维权律师的沟通、联系。沟通得多了,即使出现问题也能够及时被发现及时加以处置,而不至于耽误事儿。10、始终保持良好心态,不急不躁征收维权的全过程很可能旷日持久历时数年,其间可能面临的困难、挫折不一而足,难以列举,有的甚至完全预料不到(比如突入其来的违法暴力强拆,没有事先通知、预告这一说)。无论如何,被征收人都要保持自身良好、稳定的心态,始终以积极的态度与律师配合,开展一切维权步骤。须知,一旦被征收人心理上顶不住了,律师再有本事也会使不上劲,毕竟维权的发起权掌握在被征收人手中,被征收人退缩、放弃了,律师也没办法继续坚持。关于心态问题,建议大家关注一下江苏法院2016年度十大典型案例之一:如皋市金属冷拉型材公司诉政府违法强拆一案,代理律师杨在明、刘博韬。案件中的当事人韩女士,为广大被征收人树立了这方面的榜样。在明律师想在此提示大家的是,今天很困难,明天更困难,后天很美好。与征收维权律师联手,我们一定不会在明天的晚上选择放弃,一定能见到后天灿烂的朝阳!文章来源微信公众号:北京在明律师事务所微信号:zaiminglawQQ群:23488369咨询电话:400-6835-600更多征地拆迁相关问题,请关注在明律师事务所微信公众号,观看在明拆迁视频,分享经典维权案例,了解最全面拆迁法律法规。
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