| 西峡县人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）西民商初字第20号 |
原告：郭明纲，男，汉族，生于1933年11月23日。 原告：白云庆，男，汉族，生于1933年2月9日。 原告：郭玉凤，女，汉族，生于1963年5月8日。 原告：范秀顺，男，汉族，生于1967年8月3日。 委托代理人：白云庆，男，汉族，生于1933年2月9日，特别授权代理。 被告：洛阳市天娇置业有限公司。住所地：河南省西峡县寺山木寨林场院内3楼。 法定代表人：陈秀军，该公司总经理。 委托代理人：于波，该公司员工，特别授权代理。 被告：河南鑫银盛投资担保有限公司。住所地：郑州市金水区民航路与金水路交叉口国家开发银行大厦8楼。 法定代表人：房红继，该公司董事长。 原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺诉被告洛阳市天娇置业有限公司（以下简称天娇置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由审判员杜继昌担任审判长，与审判员程军涛、人民陪审员陈红源组成合议庭进行审理。在案件审理过程中，四原告申请追加香港中凯华盛国际投资集团有限公司（以下简称中凯集团公司）为本案被告参加诉讼，因四原告未能提供该公司的住所地，本院对四原告的追加申请未予照准；依四原告申请，本院依法追加河南鑫银盛投资担保有限公司（以下简称鑫银盛担保公司）为共同被告参加诉讼，并于2014年5月29日、2014年6月25日、2014年7月16日公开开庭进行了审理，原告白云庆、郭玉凤、范秀顺及郭明纲、郭玉凤、范秀顺的委托代理人白云庆和被告天娇置业公司的委托代理人于波到庭参加了诉讼，被告鑫银盛担保公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺诉称：2011年10月7日，被告天娇置业公司通过被告鑫银盛担保公司担保向原告郭明纲借款12万元，借款利率为月息2%，借款2012年1月6日到期。2011年10月4日、10月6日，被告天娇置业公司通过被告鑫银盛担保公司担保分二次向原告白云庆借款11万元、13万元，借款利率为月息2%，借款期限3个月。2011年6月22日，被告天娇置业公司通过被告鑫银盛担保公司担保向原告郭玉凤借款40万元，借款利率为月息2%，借款期限6个月。2011年7月6日，被告天娇置业公司通过被告鑫银盛担保公司担保向原告范秀顺借款30万元，借款利率为月息2%，借款期限6个月。 上述借款到期后，二被告均以资金链断裂为由不予归还借款本金，要求四原告认购二被告指定的房屋，且价格也为二被告制定。四原告万般无奈于2012年1月6日与被告天娇置业公司签订了商品房“认购协议”，认购被告天娇置业公司在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房屋一套，建筑面积282.06平方米，总价款106万元；被告天娇置业公司以出售房屋形式向四原告借款，如到期不还四原告有权要求被告天娇置业公司签订商品房买卖合同，并要求逾期还款金额日千分之一的违约金。被告鑫银盛担保公司给四原告出具“担保函”，自愿对认购协议承担连带保证责任。认购协议签订当日，四原告以106万元借款抵全部房款。认购协议签订后被告天娇置业公司仅支付了一个月的利息，借款到期后，原告多次催促被告天娇置业公司签订商品房买卖合同，被告置之不理。故要求被告天娇置业公司：1.签订商品房买卖合同；2.支付利息8.48万元；3.违约金3万元；4.支付起诉后至执行完毕期间的利息。被告鑫银盛担保公司对此承担连带还款责任。2014年5月29日，四原告变更第一项诉讼请求为：要求确认被告天娇置业公司在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房屋一套归原告所有。2014年7月3日，四原告撤销原来各项诉讼请求，变更诉讼请求为：要求被告天娇置业公司返还四原告购房款106万元、支付利息损失8.48万元、赔偿损失25万元、赔偿一加一的损失73万元，合计212.48万元。被告鑫银盛担保公司对此承担连带还款责任。 四原告为支持其主张向本院提供以下证据:1. 四原告“房屋认购资料清单”各一套，证明双方签订有还款协议及认购计划，证明房款当时已经全清。2. 中凯集团公司2013（007）号文件一份，证明中凯集团公司和天娇置业公司是一种合作关系，中凯集团公司向客户承诺凡是鑫银盛担保公司担保的债务都由中凯集团公司负责偿还。3. 天娇置业公司项目理财客户兑付方案第一次征求意见稿一份，证明天娇置业公司、鑫银盛担保公司、中凯集团公司三家公司是一回事，应共同向承担客户偿还责任。4.2012年2月7日一份项目安排及2011年一份客户资金兑付方案，证实天娇置业公司和鑫银盛担保公司让原告认购房屋。5.天娇置业公司西峡分公司营业执照一份，望月府1-8号商务楼预售许可证一份，天娇置业公司西峡分公司机构代码证一份，商品房项目用地土地使用证一份，2008年27号，2009年7号，2010年10号规划许可证复印件各一份；2010年12号望月府规划许可证一份；抚月府规划许可证一份；08年12月20日建筑施工许可证一份；2010年1月8号施工许可证一份；2009年9月9号施工许可证一份；2004年7月6号用地许可证一份；房红继身份证复印件一份。这组证据证实被告让原告认购房屋时给原告提供了商品房预售许可证等相关文件。5. 2012年1月5日，天娇置业公司西峡分公司与鑫银盛担保公司签订的一份房屋认购协议，证明鑫银盛担保公司认购了天娇置业公司的房屋，然后让鑫银盛担保公司的客户再购买该房屋，但根本就没有这房屋，客户都受骗了。 被告天娇置业公司辩称：被告天娇置业公司没有在四原告处借款，该款是河南中乾置业有限公司（以下简称中乾置业公司）在原告郭明纲、白云庆处借款。中乾置业公司到期没有还款，通过被告天娇置业公司以认购商品房的形式签订了续期合同，认购协议的附件清晰地注明为借款，因此认购协议并非真实意义上的商品房买卖合同，买房也并非四原告的真实合同目的，本案实为借款法律关系，而非商品房买卖法律关系，原告郭明纲、白云庆应向中乾置业公司主张债权。被告天娇置业公司至今未取得抚月府房屋的预售许可证，不可能与原告签订商品房买卖合同。被告天娇置业公司认可向郭玉凤、范秀顺的借款事实，但不是商品房买卖关系。商品房认购协议是被告鑫银盛担保公司在保管被告天娇置业公司合同专用章的情况下擅自签订的。原告通过被告鑫银盛担保公司放贷，被告天娇置业公司无力偿还时，原告应向被告鑫银盛担保公司追偿，被告天娇置业公司愿配合原告与被告鑫银盛担保公司商议偿还借款。被告天娇置业公司已将西峡天娇国际宝邸二期夏清苑4、5、6、7、8号东楼交给被告鑫银盛担保公司处理，用来偿还通过被告鑫银盛担保公司担保的借款。原告诉请的违约金和利息也超出法律规定范围，被告天娇置业公司申请人民法院予以下调。另外，该笔借款是通过鑫银盛担保公司担保的借款，被告天娇置业公司的对公账户未收到该笔借款；被告天娇置业公司与被告鑫银盛担保公司业务往来比较频繁，合同管理比较混乱，被告天娇置业公司已出现有借款合同无实际借款的行为，原告应当提供该笔借款转入被告天娇置业公司对公账户的转账依据；被告鑫银盛担保公司也应出庭证明借款的真实性。因实际借款人为中乾置业公司，与本案有法律上的利害关系，故申请中乾置业公司为本案共同被告参加诉讼。 被告天娇置业公司为支持其辩解理由向本院提供以证据：1.2014年4月30日，郑州龙成企业营销策划有限公司协议书一份；2014年4月30日，天娇置业公司与鑫银盛担保公司签订的协议书一份，证明鑫银盛担保公司找到营销策划公司将被告天娇置业公司在西峡开发的天娇国际宝邸二期夏清苑4、5、6、7、8号楼交给策划公司出售，用于偿还所有到期债务。2.2014年4月29日，鑫银盛担保公司关于成立资产监管小组的通知及关于建立共管账户的通知；2014年4月30日监管小组成员承诺书，证明监管小组成员对卖房的金额进行监管。 被告鑫银盛担保公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见及证据。 经审理查明：2011年10月7日，中乾置业公司向原告郭明纲借款12万元，并出具“收据”。2011年10月4日、10月6日，中乾置业公司分二次向原告白云庆借款11万元、13万元，并出具“收据”。2011年6月22日，被告天娇置业公司向原告郭玉凤借款40万元，并出具“收据”。2011年7月6日，被告天娇置业公司向原告范秀顺借款30万元，并出具“收据”。 2012年1月6日，原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺与被告天娇置业公司签订商品房“认购协议”，四原告认购被告天娇置业公司在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房屋一套，建筑面积282.06平方米，总价款106万元。“认购协议附加条款”约定：购房款106万元为被告天娇置业公司以出售房屋形式向四原告借款，如到期不还四原告有权要求被告天娇置业公司签订商品房买卖合同，并按逾期还款金额的日千分之一支付违约金；如到期归还借款，本协议自动解除；还款期限为5个月，借款利率为月息2%，按月付息，到期还本，详见还款计划书；四原告原债权合同编号、起息日、到期日、债权额分别为：郭明纲，AX10003，2011.10.07-2012.01.06，12万元；白云庆，AX10006，2011.10.06-2012.01.05，13万元；白云庆，AX10005，2011.10.04-2012.01.03，11万元；郭玉凤，0858，2011.06.22-2011.12.21，40万元；范秀顺，0978，2011.07.06-2012.01.05，30万元；以往协议与本协议不一致的以本协议为准。2012年1月6日，被告天娇置业公司与原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺签订“还款计划书”：被告天娇置业公司承诺按月息2%自2012年1月6日起，于每月的6日支付当月的利息，期限5个月，第6个月的5日偿还借款本金。2012年1月6日，原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺分别与被告天娇置业公司签订的“房屋认购资料清单”包括上述“认购协议”、“收据”、“认购协议附加条款”、“还款计划书”。 2012年1月6日，被告鑫银盛担保公司分别给四原告出具“担保函”，自愿对“认购协议”项下的债权总额106万元，借款期限自2012年1月6日至2012年6月5日的106万元借款承担连带保证责任；承担保证责任的范围包括“认购协议”、“认购协议附加条款”项下的借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。“房屋认购资料清单”、“认购协议”、“收据”、“认购协议附加条款”、“还款计划书”、“担保函”的眉批上均被告鑫银盛担保公司的全称，上述文书均为同一合同编号。 2011年12月20日，被告天娇置业公司与庞某签订商品房买卖合同，被告天娇置业公司将在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房以预售的形式卖给庞某，预售证号为西房预售证字第2009010。现庞某已交付了大部分房款并对该房屋进行了部分装修。 “认购协议”签订后被告天娇置业公司仅支付四原告一个月的利息，下余利息及借款本金未付。为此，四原告诉至本院，要求被告天娇置业公司：1.签订商品房买卖合同；2.支付利息8.48万元；3.违约金3万元；4.起诉后至执行完毕期间的利息。被告鑫银盛担保公司对此承担连带还款责任。2014年5月29日，四原告将第一项诉讼请求变更为：要求确认被告天娇置业公司在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房屋一套归原告所有。因四原告要求签订商品房买卖合同及确认抚月府7号楼7单元101房屋归原告所有的诉请与庞某有法律上的利害关系，故本院依法追加庞某作为本案第三人参加诉讼。后四原告撤销原来各项诉讼请求，将诉讼请求变更为：要求被告天娇置业公司返还四原告购房款106万元、支付利息损失8.48万元、赔偿损失25万元、赔偿一加一的损失73万元，合计212.48万元。被告鑫银盛担保公司对此承担连带还款责任。因四原告变更后的诉讼请求与庞某不再有法律上的利害关系，故本院不再追加庞某作为案件第三人参加诉讼。 另查：被告天娇置业公司至今未取得抚月府房屋的预售许可证，四原告向本院提供的预售许可证复印件为望月府房屋的预售许可证。被告天娇置业公司在西峡县灌河西开发的抚月府7号楼7单元101房屋至今未经质检部门验收。 本院认为：被告天娇置业公司以出售房屋形式向四原告借款，双方签订的商品房“认购协议”约定如到期不还四原告有权要求被告天娇置业公司签订商品房买卖合同；如到期归还借款，该商品房认购协议自动解除。被告天娇置业公司到期未偿还借款，原告依据商品房认购协议向二被告主张权利，因此本案属商品房买卖合同纠纷，被告天娇置业公司借四原告的106万元借款已依据“认购协议”转化为购房款。被告天娇置业公司辩称本案属借款合同纠纷，本院不予采纳。虽然原告郭明纲、白云庆最初的借款是借给中乾置业公司，但是中乾置业公司在到期没有还款的情况下，通过被告天娇置业公司以认购商品房的形式签订了商品房“认购协议”，该“房屋认购资料清单”清楚明白地将中乾置业公司给原告郭明纲、白云庆出具的“收据”作为认购房屋的配套资料，“认购协议附加条款”也将该“收据”所载的借款作为“认购协议”的房款。因此，中乾置业公司借原告郭明纲、白云庆的借款已经转移为被告天娇置业公司的借款、原告郭明纲、白云庆认购房屋的房款。四原告与被告天娇置业公司签订的“认购协议”、“认购协议附加条款”、“还款计划书”，不违反法律、行政法规强制性规定为有效协议。被告天娇置业公司多次向本院提交书面答辩意见，最初的答辩意见认可收到原告郭玉凤、范秀顺的借款；随后的答辩意见辩称，原告虽持有加盖被告天娇置业公司印章的“收据”，但实际上并没有收到该借款。被告天娇置业公司没有证据推翻原告持有的“收据”及自己先前的自认，故被告天娇置业公司辩称没有收到原告郭玉凤、范秀顺的借款，本院不予采信。 被告鑫银盛担保公司分别给四原告出具“担保函”，自愿对“认购协议”承担连带保证责任；承担保证责任的范围包括“认购协议”、“认购协议附加条款”项下的借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。因此，被告鑫银盛担保公司与四原告之间为连带保证合同关系，被告鑫银盛担保公司对四原告与被告天娇置业公司签订的“认购协议”、“认购协议附加条款”、“还款计划书”承担连带责任保证。该连带责任保证合同不违反法律、行政法规强制性规定为有效合同。 四原告与被告天娇置业公司签订的“认购协议”、“认购协议附加条款”对认购房屋、认购价款都做出了约定，具备了商品房买卖合同应当具备的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该“认购协议”应当认定为商品房买卖合同。被告天娇置业公司签订商品房买卖合同时，“认购协议”约定认购的房屋为现房，但实际上该房屋并没有经过国家质检部门验收。被告天娇置业公司在答辩状中辩称，被告天娇置业公司至今未取得抚月府房屋的预售许可证，不可能与原告签订商品房买卖合同。但是被告天娇置业公司却与四原告签订了商品房“认购协议”。 被告天娇置业公司认可已于2011年12月20日将抚月府7号楼7单元101房以预售的形式卖给庞某，但又于2012年1月6日就同一房屋与四原告签订了商品房“认购协议”。因此，被告天娇置业公司与四原告签订商品房买卖合同时具有欺诈行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告天娇置业公司在与四原告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，造成四原告无法取得房屋所有权而解除该商品房买卖合同，四原告有权请求被告天娇置业公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，四原告要求被告天娇置业公司返还已付房款、支付利息、赔偿损失合计212万元符合法律规定，本院予以支持。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告天娇置业公司辩称原告诉请违约金过高申请下调，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性违约责任相悖，本院不予采纳。依据“担保函”， 被告鑫银盛担保公司依法对被告天娇置业公司根据“认购协议”应当承担的民事责任承担连带保证责任，故四原告诉请被告鑫银盛担保公司承担连带还款责任，本院予以支持。 故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、被告洛阳市天娇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺212万元。 二、被告河南鑫银盛投资担保有限公司对前款承担连带清偿责任。 三、驳回原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23800元，原告郭明纲、白云庆、郭玉凤、范秀顺负担53元，被告洛阳市天娇置业有限公司负担23747元（被告河南鑫银盛投资担保有限公司对此承担连带清偿责任）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 杜继昌 审 判 员 程军涛 人民陪审员 陈红源 二〇一四年七月三十日 书 记 员 李 明 |
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