李明山、李建华与张本瑞确认协议无效纠纷一案民事判决书

原告李明山，男，1962年6月4日出生。

原告李建华，男，1970年11月7日出生。

委托代理人葛建平，河南旺达律师事务所律师。

被告张本瑞，男，1971年10月30日出生。

委托代理人赵立，河南正剑律师事务所律师。

原告李明山、李建华诉被告张本瑞确认协议无效纠纷一案，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告李明山、李建华的委托代理人葛建平、被告张本瑞的委托代理人赵立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李明山、李建华诉称，2003年10月19日，原、被告签订了《地产转让协议》，原告将位于新城芒山路中段路东、百花居委会王楼组一处土地转让给被告，土地东西长30.6米，南北长18.2米。2006年，由于该土地被永城市规划局规划为城市绿地，原告得知规划变更的消息后即通知被告要求退回收取的土地款27万元，直到现在原告多次提出退款，但被告迟迟未予接受，要求确认原、被告于2003年10月19日签订的《地产转让协议》无效。

被告张本瑞辩称，1、涉案土地属于王楼的庄盘，该土地以土地补偿款的形式抵付土地出让金，合同应为有效合同；2、假设合同无效有过错的一方应当赔偿另一方的损失，本案的过错方是原告，明知不能转让而向被告转让，应赔偿相当于该块土地出让金的市场价值。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告在转让涉案土地时是否存在过错；2、原、被告签订的转让协议是否为无效协议。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。

原告向本院提交的证据材料有：1、2013年10月29日地产转让协议书一份，证明原、被告协议转让的土地东西长30.6米，南北长18.2米。需要说明的是，该土地至今仍没有任何批准手续。最高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”最高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。” 根据以上对于“有效”和“无效”两个方面的规定可知，无论本案土地属于何种性质土地，转让合同均为无效。2、2001年3月本案土地所在区域总平面布置图，证明该宗土地总面积为83161.522㎡，折合124.7亩。位于图纸最上方临永兴街从北向南第4排为本案土地所在位置，签订协议时土地用途为住宅和绿地。3、2007年6月涉案土地所在区域总平面布置图，证明本案土地已经被永城市人民政府全部规划变更为“绿地”。该图纸经由市政府分管领导签批，规划主管部门盖章实施，已经发生法律效力。《物权法》140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《城乡规划法》第37条规定：“建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”这是我国法律对于“划拨土地”需要先取得“建设用地规划许可证”才能使用土地的规定，而取得规划许可就必须遵守规划部门确定的规划条件，在本案土地已经确定为“绿地”的情况下，土地已经不可能再为任何人办理规划许可，更不可能取得土地使用权证书。《城乡规划法》第38条规定：“未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”第39条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效”，这是我国法律对于“出让土地”应当遵守规划条件的法律规定。在目前土地规划条件为“绿地”的情况下，即便不考虑司法解释第9条和第11条的规定，本案土地转让也必然会因为违反规划法的效力性强制性规定而无效。

被告向本院提交证据材料有：2003年10月29日二原告分别收到被告支付的购地款共计27万元。证明：被告方已经支付了双方约定的购地款，这个价格是以双方交易的土地是出让地为条件的。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性没有异议，但认为从协议书中不能看出涉案土地不能转让。对证据2、3真实性有异议，从平图面上也看不出是划拨土地，且没有原件相印证。

被告对原告提交的证据材料真实性没有异议，但是被告认为包含出让金是不对的，根据法律规定出让地应签订土地出让合同，缴纳出让金，根据合同第5条约定，也能看出该费用不包括出让金。

针对原、被告所举证据，本院综合认证如下：被告对原告提交的证据1没有异议，可以作为有效证据使用。被告对原告提交的证据2、3有异议，但没有举出相反证据证明自己的异议理由成立，故对被告的异议理由，本院不予采纳，证据2、3可以作为有效证据使用。原告对被告提交的证据材料真实性没有异议，可以作为有效证据使用。

依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年10月19日，原告李明山、李建华（甲方）与被告张本瑞（乙方）签订一份地产转让协议。协议约定：1、甲方自愿将位于新城芒山路中段路东，百花居委会王楼组一处地产卖给乙方所有，乙方经过了解，愿意承让该地产，此地东西长30.6米、南北长18.2米（不包括6米路）。2、此地东临李明山，北6米路，南临李明伟门面，西临李明伦。3、甲乙双方协定此地出售价为27万元（以甲方收据为准）。4、甲方保证上述地产权属清楚，若发生与甲方有关权属或债务（包括此地皮上的附属物），概由甲方负责清理。5、甲方协调办理此地皮的有关手续，费用由乙方负责。6、甲乙双方自合同签字并付清款后，不得中途违约，违约者承担对方损失。协议签订后，被告于2003年10月29日分别给付二原告共计27万元。后因该地皮被规划成绿地，原告为此诉至本院。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。本案原、被告之间签订的地产转让协议第6条明确约定“甲方协调办理此地皮的有关手续，费用由乙方负责”，从此条约定中可明确看出，涉案的该块国有土地，无论是以出让方式取得，还是以划拨方式取得，均未取得相关的权属证书，也未报有批准权的人民政府审批。原、被告之间转让地产的行为明显违反法律规定，故对原告要求确认该地产转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

原、被告于2003年10月19日签订的地产转让协议无效。

案件受理费100元，由被告张本瑞负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审判长 黄建民

                                             审判员 王志超

                                             陪审员 陈  翠

                                             二Ο一四年四月二十日

                                             书记员 王胜华