| 河南省鹤壁市中级人民法院 |
| 民 事 判 决 书 |
| （2014）鹤民终字第353号 |
上诉人（原审原告、反诉被告）鹤壁福田舒布洛克建材有限公司。 法定代表人田买生，该公司董事长。 委托代理人黄东升，河南路德律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 委托代理人张炯，河南路德律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）胡保山，男，1977年8月20日出生。 委托代理人马秀阳，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）张玉保，男，1962年2月25日出生。 委托代理人尚爱军，男，1974年2月25日出生。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 上诉人鹤壁福田舒布洛克建材有限公司（以下简称舒布洛克公司）与被上诉人胡保山、张玉保租赁合同纠纷一案，2012年3月23日舒布洛克公司向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼，请求判令1、确认与胡保山、张玉保2011年7月17日签订的《关于终止租赁合同的补充协议》有效；2、胡保山、张玉保腾清其公司仓库院内西头15间房屋及空地上所有物品，返还租赁房屋及场地；3、胡保山、张玉保从2011年12月18日起至判决生效之日止，每月赔偿经济损失2000元。2012年3月31日胡保山向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼，申请追加张玉保为第三人，请求判令舒布洛克公司赔偿因解除合同给其造成的损失2518098.50元（直接财产损失1087823元，包括拆除后造成的贬值损失1002658.50元及残值85164.50元、间接损失即可得利益损失为1515440元）。淇滨区法院于2013年4月2日分别作出（2012）淇滨民初字第491号、534号民事判决，舒布洛克公司、胡保山不服，均提起上诉，2013年7月17日，本院裁定发回重审。淇滨区法院2013年7月24日受理后，将两案合并审理，于2014年3月12日作出（2013）淇滨民初字第1686号民事判决。舒布洛克公司不服，提起上诉，本院2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人舒布洛克公司的委托代理人黄东升，被上诉人胡保山的委托代理人马秀阳，被上诉人张玉保的委托代理人尚爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淇滨区法院一审认定：张治刚以鹤壁市万鹤林商贸有限公司名义与舒布洛克公司签订租赁合同，承租舒布洛克公司院内厂房及场地从事腐竹生产。2010年6月13日，张治刚与舒布洛克公司签订《关于解除腐竹厂租赁合同的说明》，约定2010年6月16日为合同解除日期。2010年7月16日，张治刚与胡保山签订协议书，约定张治刚将位于舒布洛克公司院内腐竹厂的车间厂房、生产实施、设备及库存原材料等全部资产以160万元的价格卖给胡保山，张治刚无偿对胡保山进行生产技术指导，并以胡保山与舒布洛克公司签订场地租赁协议取得场地使用权之日协议生效。2010年7月20日，张玉保受胡保山委托与舒布洛克公司签订房屋租赁合同，约定舒布洛克公司将公司仓库院内南侧西头10间房屋及场地出租给张玉保，租赁期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，舒布洛克公司有权对张玉保使用房屋的用途进行监管，张玉保不得使用该房屋进行违法活动，否则，舒布洛克公司有权收回房屋，并追究张玉保相应的责任；在协议有效期内，舒布洛克公司因扩建或其他原因需终止本协议时，需提前四个月通知张玉保。该租赁合同签订后不久，胡保山又承租了舒布洛克公司仓库院内北侧西头的五间房屋。胡保山、张玉保承租上述十五间房屋在没有办理营业执照、经营许可证及卫生许可证的情况下进行腐竹生产。2011年7月17日，舒布洛克公司称为应付领导检查，由案外人张治刚以张玉保名义与舒布洛克公司签订《关于终止租赁合同的补充协议》，约定腐竹厂自即日起四个月内（12月17日前）将其所有设备撤离公司厂区，交出所租赁房屋。张玉保、胡保山对张治刚签订该补充协议并不知情。2011年7月20日，舒布洛克公司与胡保山就上述房屋租赁合同签订补充协议，约定对水、电、蒸汽费用的价格进行调整，房屋的租赁费由原来的1000元/月调至2000元/月，并对前期发生的费用进行了确认。2011年12月8日，舒布洛克公司通知胡保山解除合同，通知载明“自2011年12月8日起解除房屋租赁合同，并于合同解除之日起停止供电、供汽、供水。望在接到通知15日内与甲方结清所欠各项费用，并做好搬迁准备工作，具体搬迁时间另行通知”。该通知由张治刚签收。因舒布洛克公司对胡保山经营的腐竹厂停止供水、供电、供汽，给胡保山造成财产损失，其中厂房、机器、设备等拆除后的贬值损失为1002658.50元，残值为85164.50元。双方因涉案房屋、土地的返还及财产损失的赔偿问题发生争执，形成诉讼。 淇滨区法院一审认为：舒布洛克公司请求确认2011年7月17日补充协议为有效协议，因该协议系案外人张治刚以张玉保的名义签订，现胡保山、张玉保不予认可，且舒布洛克公司在让案外人张治刚代张玉保签字时有欺骗行为，故2011年7月17日签订的补充协议无效，舒布洛克公司该诉请无事实依据和法律依据，不予支持。 胡保山与舒布洛克公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。现舒布洛克公司要求胡保山、张玉保腾清租赁的十五间房屋及场地上的物品，返还房屋及场地并赔偿经济损失，但舒布洛克公司并未提供有效证据证明其已履行了通知的义务，根据张治刚签收舒布洛克公司2012年12月8日的通知，该通知中解除合同的依据是根据鹤煤集团公司要求以及双方签订的租赁协议中第三条第五款即在有效期限内，甲方因扩建或其他原因需终止本协议时，需提前四个月通知乙方，但舒布洛克公司并未提交其公司扩建或已提前四个月通知的有效证据，且在2012年12月8日的通知中，舒布洛克公司要求腐竹厂做好搬迁准备工作，具体搬迁时间另行通知，但舒布洛克公司并未提供证据证明其已另行通知胡保山、张玉保搬迁时间，现舒布洛克公司以胡保山、张玉保违约，要求赔偿经济损失，于法无据，不予支持。因2013年7月31日，舒布洛克公司与胡保山签订的租赁合同已到期，胡保山应腾清租赁的十五间房屋及场地上的物品，并返还房屋及场地。 胡保山与舒布洛克公司签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋及场地的租赁期限为3年，根据双方签订的租赁协议中第三条第五款即在有效期限内，甲方因扩建或其他原因需终止本协议时，需提前四个月通知乙方的约定，舒布洛克公司在未尽到该提前通知的义务，且不能证明其因扩建所需的情况下单方解除合同，即于2011年12月8日当天对胡保山经营的腐竹厂停止供水、供电、供汽，违反合同约定，应承担相应的责任。舒布洛克公司虽辩称已在2011年7月17日与胡保山的工作人员张治刚签订解除租赁合同的补充协议，通知胡保山、张玉保其公司将于4个月后解除合同，并在2011年12月8日通知胡保山解除合同，但2011年7月17日签订补充协议的是张治刚冒充张玉保与舒布洛克公司签订，且张治刚称当时签订补充协议是舒布洛克公司称为应付领导检查，而当时胡保山、张玉保并不知情，舒布洛克公司也未提供证据证明张玉保、胡保山对张治刚的签名行为予以追认，故舒布洛克公司通知解除合同对胡保山不具有效力。舒布洛克公司提前四个月解除合同的通知义务并没有按照合同约定履行，其抗辩理由不能成立，不予采纳。根据双方签订的房屋租赁合同第三条第1项的约定，不得使用该房屋进行违法活动。胡保山经营的腐竹厂没有经营许可证、食品许可证等生产食品所需要的证件，属无证经营，行为违法，危害了社会公共利益，其可得利益不应得到支持。且根据胡保山提供的鉴定意见书中对可得利益的鉴定系根据胡保山与案外人贾志伟签订的合作经营合同，但该合同是否履行，胡保山没有提供证据予以证明，故对胡保山请求的可得利益损失1515440元不予支持。对胡保山主张的贬值损失1002658.50元，因胡保山无证经营违反合同约定和法律规定，双方对本损失的产生均有过错，结合本案情况，以舒布洛克公司承担70%的责任为宜。故舒布洛克公司应赔偿胡保山701860.95元（1002658.50元×70%=701860.95元)。对此予以支持，超出部分不予支持。对胡保山主张的残值85164.50元，因合同到期后，胡保山仍需拆除，该残值本就由胡保山所有，不属应赔偿的损失范围，对此不予支持。 淇滨区法院一审判决：一、胡保山于判决生效后十日内腾清租赁舒布洛克公司仓库院内十五间房屋及场地，并返还房屋及场地；二、舒布洛克公司于判决生效后十日内赔偿胡保山损失701860.95元；三、驳回舒布洛克公司的其他诉讼请求；四、驳回胡保山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 舒布洛克公司上诉称：一审判决认定舒布洛克公司未提前四个月通知胡保山、张玉保解除租赁合同错误。2011年7月17日、2011年12月8日张治刚在补充协议、通知上的签字行为已构成表见代理，应由胡保山、张玉保承担相关责任，因此，舒布洛克公司已提前四个月通知了胡保山、张玉保解除租赁合同。胡保山、张玉保应当自2011年12月8日后每月支付舒布洛克公司2000元租赁费。胡保山、张玉保无证经营腐竹厂，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审判决也对此进行了认定，因此，双方2010年7月20日签订的《房屋租赁合同》应为无效协议，一审判决令舒布洛克公司承担70余万元的赔偿无事实及法律依据。总之，一审判决部分不当，请求确认《房屋租赁合同》无效，并自2011年12月8日至判决生效之日，每月支付经济损失2000元。 胡保山、张玉保答辩称：2010年7月20日与舒布洛克公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违背法律的强制规定，应合法有效；胡保山、张玉保并未委托张治刚代收2011年7月17日补充协议及2011年12月8日通知，张治刚的代收行为并不构成对胡保山、张玉保的表见代理，舒布洛克公司并未提前四个月通知解除合同；舒布洛克公司停水、停电、停汽对胡保山、张玉保造成的损失应予赔偿；至今舒布洛克公司并未通知胡保山、张玉保进行搬迁，其应赔偿胡保山、张玉保的损失，而不应要求支付租赁费。舒布洛克公司上诉主张不能成立，应予驳回，维持原判。 二审期间各方当事人均未提交新证据。 本院经公开开庭审理，充分听取各方当事人的诉辩意见，认真审查当事人所举证据，认定如下案件事实： 案外人张治刚以鹤壁市万鹤林商贸有限公司名义，承租舒布洛克公司院内厂房及场地从事腐竹生产。2010年6月13日，张治刚与舒布洛克公司签订《关于解除腐竹厂租赁合同的说明》，解除了腐竹厂的租赁合同。2010年7月16日，张治刚同胡保山签订协议，将张治刚位于舒布洛克公司院内腐竹厂的车间厂房、生产实施、设备及库存原材料等全部资产以160万元的价格卖给胡保山，张治刚无偿对胡保山进行生产技术指导，并以胡保山与舒布洛克公司签订场地租赁协议取得场地使用权之日为买卖合同生效日。2010年7月20日，张玉保受胡保山委托与舒布洛克公司签订《房屋租赁合同》，舒布洛克公司将公司仓库院内南侧西头10间房屋及场地出租给张玉保，合同约定租赁期限自2010年8月1日起至2013年7月31日，舒布洛克公司有权对张玉保使用房屋的用途进行监管，张玉保不得使用该房屋进行违法活动，否则，舒布洛克公司有权收回房屋，并追究张玉保相应的责任；在协议有效期内，舒布洛克公司因扩建或其他原因需终止本协议时，需提前四个月通知张玉保。该租赁合同签订后不久，胡保山又承租了舒布洛克公司仓库院内北侧西头的五间房屋。胡保山、张玉保使用承租的上述十五间房屋，在没有办理营业执照、经营许可证及卫生许可证的情况下进行腐竹生产。2011年7月17日，舒布洛克公司以应付领导检查为名，要求案外人张治刚以张玉保名义与舒布洛克公司签订了虚假的《关于终止租赁合同的补充协议》。2011年7月20日，舒布洛克公司与胡保山签订《房屋租赁合同的补充协议》，对水、电、蒸汽费用的价格进行调整，房屋的租赁费由原来的1000元/月调至2000元/月，一次预缴半年费用时，免一个月房屋租赁费；并对前期发生的费用进行了确认和处理。2011年12月8日，舒布洛克公司依据2011年7月17日的虚假协议，向腐竹厂发出通知，自2011年12月8日起解除房屋租赁合同，并于合同解除之日起停止供电、供汽、供水，要求腐竹厂接到通知15日内结清所欠各项费用，并做好搬迁准备工作，具体搬迁时间另行通知。该通知由张治刚签收。舒布洛克公司、胡保山、张玉保因涉案房屋、土地的返还及财产损失的赔偿问题发生争执，形成诉讼。 本院认为：胡保山、张玉保从张治刚手中购买腐竹的生产设施、设备及库存原材料，租用舒布洛克公司的房屋场地，在没有办理营业执照、经营许可证及卫生许可证的情况下进行腐竹生产，属违法经营。舒布洛克公司在将房屋场地租赁给胡保山、张玉保时，明知胡保山、张玉保是承接原承租人张治刚进行腐竹生产，舒布洛克公司未对房屋场地的租赁用途是否合法进行审查，致使胡保山、张玉保通过租赁房屋场地进行腐竹的非法生产,损害了社会公共利益。因此，舒布洛克公司与胡保山、张玉保签订的房屋租赁合同应为无效合同。胡保山、张玉保应将承租的舒布洛克公司的房屋及场地返还给舒布洛克公司,舒布洛克公司依据合同收取的房屋租赁费依法应予收缴，胡保山、张玉保的非法经营行为应由有关部门依法予以处理。舒布洛克公司与胡保山、张玉保在本案中均有过错，应各自承担相应责任，均不得要求对方赔偿损失。因此，舒布洛克公司及胡保山、张玉保请求赔偿损失的主张均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。本案调解无效，经合议庭合议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2013）淇滨民初字第1686号民事判决； 二、胡保山、张玉保于本判决生效后三十日内腾清租赁的鹤壁福田舒布洛克建材有限公司院内十五间房屋及场地，并将十五间房屋及场地返还给鹤壁福田舒布洛克建材有限公司； 三、驳回鹤壁福田舒布洛克建材有限公司其他诉讼请求； 四、驳回胡保山的诉讼请求。 一审本诉案件受理费100元，由鹤壁福田舒布洛克建材有限公司负担；一审反诉案件受理费26945元，减半收取13472.50元，鉴定费23000元，共计36472.50元，由胡保山负担；二审案件受理费10819元，由鹤壁福田舒布洛克建材有限公司负担5049.5元，由胡保山、张玉保负担5049.5元。 本判决为终审判决。
审 判 长 杨 波 审 判 员 王建霞 代理审判员 朱军舰 二〇一四年七月二十四日 书 记 员 张亚楠 |
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