蔡赟与濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平、谷素平房屋租赁合同纠纷一案

原告蔡赟，女，汉族。

委托代理人黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。

被告濮阳市卫都酒店管理有限公司。

法定代表人谷素平，该公司经理。

被告宗允平，男，成年，汉族，住濮阳县户部寨乡。

被告谷素平，女，成年，汉族，住濮阳县户部寨乡。

三被告委托代理人楚西智，河南众孚律师事务所律师。

原告蔡赟诉被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平、谷素平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡赟及其委托代理人黄大军，被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平、谷素平共同委托代理人楚西智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年12月10日，原、被告签订合作协议约定，原告将自己承租的飞天宾馆大门东一楼、二楼中楼梯以东、三楼中楼梯以东租赁给被告经营酒店，租赁期限为2013年1月30日至2017年10月30日；被告每年向原告缴纳280000元收益金。被告在协议签订之日一次性支付原告半年收益金140000元，次年提前一个月交付下半年收益金，每年元月一日、七月一日为交付日，拖欠款项按月5%交纳滞纳金。如被告超过三十天不向原告支付收益金，原告将视为被告放弃合作，有权终止协议收回店铺。协议签订后，原告按照合同约定将房屋交于被告使用，被告按照合同约定支付第一年上半年的租金140000元。2013年7月1日应支付下半年的租金，经原告催要，被告于2013年8月22日支付70000元，下欠70000元及2014年上半年140000元至今未支付。经原告多次催要，被告拒不支付租金。根据双方合同约定，被告的行为构成违约。特诉至法院，请求判令解除原、被告于2012年12月10日签订的合作协议；要求被告支付2013年10月30日至2014年1月31日的租金70000元，2014年1月31日之后的租金按照每日767.1元计算至被告腾出房屋之日止；要求被告支付滞纳金38384元（2013年7月1日至8月22日期间，应付14万元未按时支付的滞纳金12367元；2013年8月22日至2014年2月1日期间，应付7万元的滞纳金19017元；2014年元月1日至2014年2月1日应付14万元滞纳金7000元；2014年2月1日至被告交出房屋之日应付的滞纳金按21万元每月按5%计算）；本案诉讼费由被告承担。

三被告辩称，原告起诉的合作协议属于无效协议，原告不属于房屋的所有权人，没有权利对外出租。合作协议的第二条，原告所主张的收益金属于保底条款，原告不是房屋的所有权人，而是具有使用权，且没有对外转租的权利，有避开房租缴纳税金的嫌疑，故该条款无效。作为合作一方的当事人，其承接的是飞天宾馆的部分房屋。被告承接了该房屋后，对房屋的内饰进行了全面的装修，投入150万余元，且原告在被告的酒店内消费8575元未支付，原告应当支付被告装修费及餐费。同意解除双方签订的合租协议，同意支付原告所欠租金70000元，但原告计算的滞纳金数额过高，且超出银行同期贷款利率的四倍。被告租用原告房屋后，对房屋进行装修，装修款应当折抵租金及滞纳金。

经审理查明，2008年9月1日，原告蔡赟（乙方）与飞天宾馆李洪厚（甲方）签订承包合同，李洪厚将飞天宾馆大门东一楼、二楼中楼梯以东、三楼中楼梯以东全部承包给蔡赟经营足疗保健使用。合同约定：承包期限为9年，自2008年11月1日至2017年10月31日止，合同期满同等条件下原告蔡赟有优先承包权；承包金每年11万元人民币（其他一切费用自费）；合同签订之日一次付清全年承包金11万元，次年承包金提前一个月付清全年租金，拖欠款按日5%交滞纳金；合同期内，不得擅自扩大经营范围和改变用途，未经甲方同意，不得擅自转让，否则甲方有权终止合同，一切损失由乙方自负。

2012年12月10日，原告蔡赟与被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平签订合作协议一份，协议约定：原、被告双方合作经营原告原承租飞天宾馆大门东一楼、二楼中楼梯以东、三楼中楼梯以东作为经营使用，合作期限为四年零九个月，自2013年1月30日至2017年10月30日；原、被告双方商定将商铺交被告承包经营，原告不对经营做任何干涉，原告承担租金费用（即原告与原承租方租金），但承包形成后被告在承包期内保证原告每年28万元收益金，其余部分被告自负盈亏，承包后经营中发生的水、电、人工费、经营税收及承包期内除房租费外所发生的任何费用均由被告负责；被告在签订协议之日一次付清原告半年收益金14万元，次年提前一个月交付下半年收益金，以后每年以元月一日、七月一日为交付日，拖欠款按月5%交滞纳金，如被告超过三十天不向原告交收益金，原告有权放弃合作、终止协议收回店铺，被告在装修期间出现问题，属于被告责任应自负。被告谷素平在上述合作协议上加盖印章。合同签订当日，原告将房屋交付被告使用，被告支付原告2013年1月30日至7月31日之间的租金140000元。2012年8月22日，被告又缴纳了2013年8月1日至2013年10月31日期间的租金70000元。剩余2013年11月1日至2014年1月31日之间租金70000元经原告催要，被告至今未支付，原告诉至本院。

另查明，2012年12月12日，原告蔡赟向濮阳市飞天宾馆申请变更承包合同用途，变更为餐饮服务，且得到李洪厚认可。

又查明，2013年11月2日，原告蔡赟向被告濮阳市卫都酒店管理有限公司发出催款通知；同年11月12日，原告向被告发出书面解除合同通知书一份，由被告濮阳市卫都酒店管理有限公司职工张彩霞均签收。

本院认为，本案所涉及的合同名义为承包合同实际为租赁合同。每个合同内容均不违反法律禁止性的规定，均应认定为有效合同。合同签订后，合同双方均应按照合同约定向合同相对方全面履行义务。被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平与原告签订的合同对租金已经做出了明确约定，现原告依据二被告不按合同约定向原告全额支付租金的行为认为二被告拒绝履行合同主要义务，不能实现合同目的，要求解除双方签订合同，于法有据，本院予以支持。原告要求被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平支付2013年11月1日至2014年1月31日之间的租金，二被告同意支付，本院予以确认。被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平一直占有使用该房屋，亦应支付相应对价，故对于原告要求二被告支付2014年2月1日至搬出房屋之日的房屋租金，本院予以支持，二被告应按双方约定租金每年280000元的标准支付自2014年2月1日至搬出房屋之日的占有使用费。原告要求二被告按合同约定滞纳金的标准来支付违约金，显属过高，二被告应以未付款数额应按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金并赔偿原告。二被告辩称装修款应当折抵租金及滞纳金，缺少证据支持，本院不予采纳。由于被告谷素平系被告濮阳市卫都酒店管理有限公司的法定代表人，其在双方签订的合同上签章的行为应认定为职务行为，法律后果由被告濮阳市卫都酒店管理有限公司承担，原告要求被告谷素平承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：

一、解除原告蔡赟与被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平签订的合同。

二、被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平于本判决生效后10日内支付原告蔡赟下欠租金70000元，并支付原告2014年2月1日至搬出房屋之日的房屋占用使用费（按照280000元/年的标准计算）。

三、被告濮阳市卫都酒店管理有限公司、宗允平支付原告蔡赟违约金（自2013年7月1日至2013年8月22日之间的违约金以140000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；2013年8月22日至2014年2月1日之间的违约金以70000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；2014年2月1日至判决生效之日之间的违约金以210000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算。），于本判决生效后十日内付清。

四、驳回原告蔡赟的其他诉讼请求。

如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  

案件受理费2468元，由二被告负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本7份，上诉于濮阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  李 红 权

                                             审  判  员  王    勇

                                             审  判  员  潘    慧

                                             二〇一四年六月十九日

                                             书  记  员  胡 少 纺