| 郾城区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）郾民初字第01868号 |
原告彭永建。 委托代理人李凯，河南开瑞律师事务所律师。 被告漯河市天泰建设开发有限公司。 法定代表人林景艺，该公司总经理。 委托代理人王冠周，该公司员工。 委托代理人鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。 原告彭永建诉被告漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭永建及委托代理人李凯，被告天泰开发公司的委托代理人王冠周、鲍庄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭永建诉称：2011年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郾城区井冈山路北段天泰大厦12号商业门面房一套，面积142.91㎡，首付款344417元，其余28万元采用银行贷款方式支付。合同约定被告交房时间为2011年10月31日，逾期交房，按已交房款的日万分之六承担违约金。合同签订后，原告依约支付344417元首付款，剩余28万元银行按揭，但被告未如期交付房屋。1、请求判令被告支付逾期交房违约金113229元（207元/日×547日/违约天数）。2、依法判令被告赔偿原告租金损失7万元（暂定1年）。 被告天泰开发公司辩称：2009年双方签订的合同中第8条约定我方的免责条款。出卖人据实延期。由于政府的原因造成了无法交房，因为不能拆迁不能交房，拆迁是由政府原因，我方可以提供会谈纪要证明责任不在我方。对彭永建迟延交付的责任按照约定我方属于免责部分，不应承担。原告购房按揭款未到我方帐户，根据购房合同，原告尚欠28万元购房款，也应承担相应的违约责任。 经审理查明：2011年3月9日，天泰开发公司（出卖人）与彭永建（买受人）签订商品房买卖合同。约定原告购买被告位于郾城区井冈山路北段天泰大厦1层12号商业门面房一套，面积142.91㎡，首付款344417元，其余28万元采用银行贷款方式支付。根据合同约定，出卖人应当在2011年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过叁拾日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。 合同签订后，按照约定，原告支付首付款344417元，其余28万元采用银行贷款方式支付。按揭款一直未到被告账户。2011年10月31日，天泰开发公司未按合同约定向彭永建交付所购买的商品房。原告于2013年3月4日向被告出具领钥匙的条据。 被告提供郾城区人民政府会议纪要，郾政纪[2005]2号，证明地上附属物的拆迁是由区创建办牵头，城关镇政府负责，逾期交房责任在政府，天泰开发公司不应该承担违约责任。 另查明，本院在审理过程中，原告彭永建申请对其门面房申请租金评估鉴定，本院依照法定程序对外委托，2014年4月22日漯河市鑫诚价格事务所有限公司对彭永建的位于井岗山路142.91㎡的商业门面房作出漯鑫评估字【2014】019号评估意见书，评估月租金为每月4300元。支出鉴定费用2千元。 本院认为：原告彭永建与被告天泰开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，彭永建支付首付款344417元，其余28万元采用银行贷款方式支付，按揭款一直未到被告账户。即原告尚欠被告购房款28万元。在合同约定的交付房屋之前。被告天泰开发公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告天泰开发公司应承担违约责任。 虽然被告在庭审中提出其延期交房是由于政府的因素，但凭其提交的郾城区人民政府会议纪要，不能证明是完全因为国家政策和政府因素造成的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金”的违约责任，本院予以支持。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 本案中，原告于2013年3月4日向被告出具领钥匙的条据，因此逾期交房期限应至2013年3月4日止。合同约定向彭永建交付房屋钥匙时间为2011年10月31日，被告的逾期交房违约期限为489天。因原告仅支付首付款部分，因此仅能就该部分获得逾期损失赔偿。 因原告尚欠被告购房款28万元，对此被告拥有追偿权，被告虽提出要求原告承担违约责任，但并未提出反诉请求，对此不予处理。对于原告诉请的房屋租金损失，因原告2013年3月4日领取钥匙，在此之前逾期交房违约金已经计算。因此对房租金损失应从2013年3月5日以后计算。 被告天泰开发公司提供证据证明，原告门面房前建筑物迟迟不能拆除是因他方原因造成，因该问题的性质与本案不属同一法律关系，并且涉及案外的其他主体，虽然本院未对该证据予以采信，但同时也未完全排除。因此直接确认天泰公司承担房屋租金损失的全部责任欠妥。因此本院酌定天泰公司对原告的房屋租金损失承担50%的责任。期限自2013年3月5日至原告起诉之日2013年10月22日。 被告称违约金过高。由于被告天泰开发公司迟延交房，造成了买受人彭永建不能按时投入使用，造成一定损失，就本案来讲，被告延迟交房，原告之损失主要有两种即租金损失和房款利息，对房款违约金的损失应当依照合同约定适当调整，以日万分之三较为合理，原告提供租金损失的评估鉴定意见，系依法定程序对外委托，对原告“所购买商业用房建筑面积共142.91㎡......4300元作为评估标的的月租金。”因此，对于原告诉请的租金损失。结合本案综合情况，参照中国人民银行贷款基准利率标准及鉴定机构对涉案门面房评估意见，本院认为天泰开发公司逾期交付房屋违约金及房屋租金损失为66794.3元（344417元×489天×3‱）+〖（4300元/月×7个月×50%）+（4300元/月÷30天×17天×50%）〗，其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告漯河市天泰建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告彭永建违约金66794.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3960元，鉴定费2000元，共计5960元，被告漯河市天泰建设开发有限公司负担2500元，原告彭永建负担3460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 罗文学 审 判 员 朱开元 人民陪审员 王春雨 二Ｏ一四年七月十七日 书 记 员 何 娜 |
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