刘军与商城县志立房地产开发有限公司、曹可志房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告刘军，男，1993年7月17日生，汉族。

委托代理人邹新福，河南宇楼律师事务所法律工作者。

被告商城县志立房地产开发有限公司。

法定代表人吴从林，该公司经理。

被告曹可志，男，1974年10月24日生，汉族。

原告刘军与被告商城县志立房地产开发有限公司（下称商城县志立公司）、曹可志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭、公开开庭进行了审理。原告刘军的委托代理人邹新福到庭参加诉讼，被告商城县志立公司、曹可志经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告刘军诉称：原告与二被告于2012年5月7日签订一份“合同售房协议书”，被告将坐落在本县城关镇长安街的一套商品房（四层东头）出售给原告。该套房屋总面积120平方米，总价款为295000元，双方约定于2012年12月31日交房，并约定了各自的违约责任。原告于2012年5月13日向被告曹可志交付购房款220000元，但二被告却未能按照约定向原告交付房屋。原告于2013年农历正月得知二被告将本该出售给原告的房屋抵偿给了建筑工人用来支付拖欠的工资，经协商，被告曹可志称可调别处房屋给原告，但原告最终未能从二被告处得到房屋。被告曹可志于2013年5月向原告退还已支付的购房款50000元，并承诺支付2.5%的利息；被告曹可志于2014年3月又退还给原告80000元，并同时以其自己所有的一辆号牌为豫SGG666小轿车作价30000元抵押给原告。余款60000元虽经原告催要，被告曹可志以种种理由拒绝给付。原告因此诉至法院，要求：1、解除原、被告双方的商品房买卖合同；2、被告返还原告的购房款60000元及利息，并承担赔偿责任；3、由被告承担本案的诉讼费用。

庭审中，原告当庭将原诉讼请求中“赔偿责任”明确为：被告赔偿原告已付购房款220000元一倍的损失；原告当庭将“支付利息”的原诉讼请求变更为要求被告按照“售房协议书”第五条约定向原告支付已付购房款每月5%的滞纳金。

原告刘军为支持其诉讼请求，向本院举交如下证据：

1、《合同售房协议书》一份，拟证明原、被告双方对标的房屋相关情况的约定及违约责任等事实。

2、被告向原告出具的“收条”和“证明”各一份，拟证明被告收到原告购房款220000元的事实。

3、“抵押协议”一份，拟证明被告将其拥有的一辆私家车以30000元的价格抵押给原告的事实，同时还证明被告承诺于2014年3月21日前还清原告所有购房款的事实。

被告商城县志立公司、曹可志未答辩、未举证，亦未到庭参加诉讼。

依据原告的陈述及举证，本院综合认证并确认本案事实如下：

被告曹可志系被告商城县志立公司的一名股东。被告曹可志在本县城关长安市场与他人合作建房，并以被告商城县志立公司的名义对外出售部分房屋。2012年5月7日，被告曹可志与原告刘军签订了一份《合同售房协议书》，将其所建房屋中的一套住房以总价款295000元出售给原告，并同时在该售房协议书上加盖被告商城县志立公司的印章。在该售房协议书中，原、被告双方约定了交易房屋的面积、价款、交房时间及违约责任等事项。该售房协议书签订后，原告于2012年5月13日向被告曹可志支付购房款220000元，被告曹可志向原告出具一张收条，并加盖被告商城县志立公司的印章。后因被告曹可志无钱支付工人工资，便将出售给原告的房屋抵偿给建筑工人。被告曹可志最终未能向原告交付房屋，便于2013年5月向原告退还购房款50000元，又于2014年3月19日退款80000元，同时将其自有的一辆轿车作价30000元抵押给原告。余款60000元，二被告一直未能支付。原告因此诉至本院，要求判如所请。

本院认为，合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。被告商城县志立公司、曹可志与原告刘军签订《合同售房协议书》后，因二被告最终未能向原告交付该售房协议书中约定的房屋，且被告曹可志已向原告退还大部分购房款，原、被告双方以其实际行为已经解除了该售房协议书。因此，原告要求依法解除原、被告双方签订的《合同售房协议书》的诉讼请求，本院不再裁决。原告向二被告支付购房款220000元，事实清楚，证据确实充分。原告自认被告曹可志已向其退还购房款160000元，本院依法予以确认。因此，原告要求二被告向其返还剩余购房款60000元的诉讼请求，本院应予支持。二被告未按约定的要求向原告交付房屋，依法应当承担相应的违约责任。原、被告双方在《合同售房协议书》中明确约定双方违约均应向对方支付每月5%的滞纳金，该约定具有违约金性质、不违反法律规定，且二被告没有抗辩。因此，原告要求二被告按照约定标准支付违约金的诉讼请求，本院亦应予支持。因原告未能明确被告曹可志已返还部分购房款的具体日期，为了便于计算违约金数额，本院依法酌定被告曹可志第一次还款日期（2013年5月）距其收取该款日期（2012年5月13日）的间隔期限为12个月，第二次还款日期（2014年3月19日）距第一次的间隔期限为10个月。截止2014年3月19日，二被告应向原告支付违约金数额共计217000元【（220000元×12个月×5%）+（170000元×10个月×5%）】。余款60000元部分的违约金，二被告自2014年3月20日起按上述标准支付至该购房款返还完毕之日止。二被告怠于行使相应的抗辩及举证权利，由其自行承担相应的不利法律后果。原告要求二被告赔偿其已付购房款一倍的经济损失220000元的诉讼请求，因双方买卖的房屋不具有商品房性质，且大部分房款也已返还，本院已确定二被告按约定标准向原告支付违约金，依据公平原则，本院不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序和社会诚信，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告商城县志立房地产开发有限公司、曹可志于本判决生效之日起十日内向原告刘军返还购房款60000元并支付相应的违约金（自2014年3月20日起至该购房款返还完毕之日止按每月5%计付）。

二、二被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2014年3月19日前应支付的违约金217000元。

三、驳回原告的其它诉讼请求

如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5500元，由原告负担50元，由被告负担5450元（暂由原告垫付，执行中一并结算）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审 判 长   邹 建 中

                                             审 判 员   孙 治 国

                                             陪 审 员   王    勇

                                             二Ｏ一四年八月十八日

                                             书 记 员   徐 露 节