| 梁园区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商梁民初字第691号 |
原告张某某 委托代理人张省，系原告父亲 被告王某某 委托代理人余均政，河南三友律师事务所律师。 原告张某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，2014年2月24日本院受理后，依法由审判员田静独任审理，本院于2014年4月25日裁定将本案转为普通程序，由审判员田静担任审判长,审判员张军和代理审判员张竹青参加评议。于2014年5月13日在本院产业集聚区法庭公开开庭进行了审理。原告张某某委托代理人张省、被告王某某及其委托代理人余均政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年11月22日，原告与被告口头达成转租房协议，被告将位于商丘市货场东路五一粮店正在经营的门面房以38500元的价格（转让费30000元、4个月房租6500元、水电费押金2000元）转让给原告经营使用。 2013年11月27日原告向被告一次性交清了有关费用，被告给原告出具了收款条一份。因被告不是房东，为防止产生纠纷原告要求与房东见面商谈转让等相关事宜。被告拒绝。被告并称如愿再续租，提前一个月将房租交给被告，被告代其把房租费交付房东。如不愿续租原告可以转租转让，如遇问题，被告帮原告解决。原告相信被告承诺，未与该房房东见面，也没有与被告签订协议。2014年2月21日，房东找被告收取2014年的房租时得知房屋被转租，房东以该房转让未经房东同意为由将房屋收回。因此致使原告无法营业，经营损失严重，保护其合法权益，原告诉至本院，要求被告退还该门面房转让费38500元，恢复原告对该房屋的经营使用权，本案诉讼费用由被告承担。 被告王某某辩称：原告诉称与事实不符，其诉讼请求依法不能成立。1、该房被房东封门，是因原告未按约定缴纳下一年房租，在房东催缴房租时，被告拒不向房东缴纳而引起。该房被封是由于原告行为造成的，因此造成的损失应由其自行承担。2、原告所称的38000元门面转让费，其中3万元是被告所有的保鲜库、剩余货底、货架和周转筐等折价3万元卖给原告的货款；6400元是原告应当支付的4个元房租费，原告已经实际占用该门面房又从事了经营活动，再向被告主张返回于法无据。2000元水电费押金是被告与房东签订房屋租赁协议时，交付了2500元水电押金，被告将门面房交付原告时，将房东给被告出具的水电押金条一并交给了原告，对于原告此项费用并未损失。 争议焦点：被告转让行为是否合法有效，收取的转让费用是否应当返还。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：证据1、《租赁合同》一份。证明被告转让房屋的行为无效。证据2、《收到条》一份。证明原告交给被告38500元，其中30000元是转让费、6500元是三个月房租费、2000元是水电费押金。 被告王某某为支持其主张，向本院提交证据材料有：1、证人姜战领证言一份、证人唐国全出庭证言一份。据此证明，30000元是被告剩余货底和冷库、及筐子与门店装修的费用，不属于空房转让费。原告已经实际占有该门面也开始经营使用，不应返还房租费。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，但认为原告提交的证据不能达到证明目的。其理由为：1、被告给原告出具的收到条，写的是收到房租38500元，双方协商时约定，这30000块钱包括被告所有的保鲜库一间、货架三个、桌子两张、剩余一千多块钱的货底、货物周转筐、及门店装修费用，不是原告所说的空房转让费。2、即使原告与被告的转租协议无效，但是被告与原告之间的买卖协议是有效的。3、原告从2013年11月21日开始实际占有使用经营门面房，因此其所交的6500元房租，要求返还无法无据。4、原告按照双方的约定正常使用该房经营了四个月，而不是三个月。本院认为被告对原告提交该两组证据的真实性无异议，对其真实性本院予以认定。 原告对被告证人证言有异议，认为证人证言系证人听被告说的，不能作为证据使用，本院认为原告异议理由成立，根据证据的真实性原则对被告证人证言本院不予采信。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月22日，原告与被告口头达成房屋转租协议，被告将承租的位于商丘市货场东路五一粮店正在经营的门面房以38500元的价格转租给原告经营。其中6500元是2013年11月22日至2014年3月21日的房租、2000元系水电押金、3万元系转让费。 2013年11月27日原告向被告一次性交清38500元，被告给原告出具了收到条一张。2014年2月底，被告转租给原告的门面房被房东收回。 另查明：被告与房东尹红岩签订的《租赁合同》的主要内容为：“该房屋租赁期12个月。自2013年3月21日起至2014年3月20日止”、“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如租赁期满，租赁人继续使用租赁房屋超出1个月，但不配合签订新租赁合同的，承租人需缴纳3倍租金”，“该房屋每月租金为3000.00元。租金总额为36000.00元。 本院认为，原告与被告口头约定了转租房屋，双方系租赁合同关系。被告租赁他人房屋，在未经出租人同意的情况下将房屋转租给原告，且被告与出租人明确约定不得转租，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人将房屋收回的行为，表明其已经解除合同。出租人将房屋收回，致使原告从被告处租赁房屋的目的不能实现，原告要求返还转让费，本院予以支持。与出租人签订租赁合同的是被告，根据合同的相对性，水电押金不应由原告向出租人主张，原告要求被告返还水电押金2000元，本院予以支持。原告承租该房屋时，虽然被告与出租人的承租期限尚有四个月，但是原告已使用了三个月，对原告使用该房经营期间的租赁费应予扣除。原告已交付被告四个月的房租6500元，扣除三个月房租为4875元，剩余1625元被告应予以返还。被告称原告实际使用该房经营四个月，未提交证据予以证实，本院不予采信。根据市场交易习惯，转让经营房屋时，转让费中应包括房屋内的物品及店面装修。被告辩称其与原告之间就房屋内的物品及店面装修系买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。被告不是房屋的所有人，且原告已经主张被告返还转租费，原告要求被告恢复其对该房屋的使用权的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告王某某返回原告张某某房屋转让费30000元、租赁费1625元、水电费押金2000元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按本院指定期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费760元，由被告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 田 静 审 判 员 张 军 代理审判员 张竹青
二〇一四年八月四日
书 记 员 李银超 |
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