袁业周与郑州市配套建设股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案

抗诉机关：河南省人民检察院。

申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）袁业周，男，汉族，1924年5月18日出生。

委托代理人张国胜，男，汉族，1956年3月6日出生。

被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）郑州市配套建设股份有限公司。

法定代表人康建新，董事长。

申诉人袁业周因与被申诉人郑州市配套建设股份有限公司（以下简称配套建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑州市管城回族区人民法院于2012年12月10日作出（2012）管民二初字第1088号民事判决，袁业周不服提起上诉，本院于2013年3月15日作出（2013)郑民四终字第264号民事判决，已经发生法律效力。袁业周不服，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2013年12月25日作出豫检民抗（2013）119号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2014年3月26日作出（2014）豫法立二民抗字第00016号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员曹普卿出庭。申诉人袁业周的委托代理人张国胜到庭参加诉讼。被申诉人配套建设公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

2012年5月12日，袁业周起诉至郑州市管城回族区人民法院，请求：1、判令配套建设公司及时为所购房屋办理房屋产权证书；2、诉讼费由配套建设公司承担。

2012年8月13日，配套建设公司提起反诉，请求：1、判令袁业周支付应补交的房屋面积差价款15125.7元；2、判令袁业周承担本案诉讼费。

郑州市管城回族区人民法院一审查明，1992年6月29日，袁业周、配套建设公司签订房产交易合同一份，主要约定袁业周购买配套建设公司食西二街27号房产一套，交工实际面积20.6平方米；每平方米单价为3772元，合同价款为7.77万元；合同所订面积是设计面积，在施工中可能有所变动，实际面积按竣工面积核定后，通知袁业周办理增、减面积与收、退费事宜。合同签订后，袁业周先后向配套建设公司交纳购房款78600元及办证费100元，后经相关部门测绘，产权面积为24.61平方米。

郑州市管城回族区人民法院一审认为，袁业周与配套建设公司签订的房产交易合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。相关部门对房屋面积确认后，袁业周未按合同约定补交房屋面积差价款已构成违约，故袁业周应当向配套建设公司支付房屋面积差价款14229元(3772元/平方米×24.61平方米－78600元)。配套建设公司反诉请求超出该范围的部分，证据不足，不予支持。袁业周补交差价款后，配套建设公司应当按照合同约定协助袁业周办理涉案房屋的房屋产权证书。配套建设公司针对本诉辩称，配套建设公司愿意为袁业周办理房产证，但要求袁业周补交房屋公摊面积差价，理由正当，予以采信。袁业周针对配套建设公司的反诉辩称，袁业周与配套建设公司之间的房产交易合同已经明确约定房屋面积及金额，已经支付全部房款，与查明事实不符，不予采信。袁业周针对配套建设公司的反诉辩称，依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第二条规定，袁业周不应补缴差价。因双方的房产交易合同明确约定合同所订面积是设计面积，在施工中可能有所变动，实际面积按竣工面积核定后，通知袁业周办理增、减面积与收、退费事宜，并不受不同时期测量方式和规则的影响，与建设部发布的相关规定不矛盾，故该项辩称意见，理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告袁业周于本判决生效之日起十日内支付被告郑州市配套建设股份有限公司房屋面积差价款14229元；二、被告郑州市配套建设股份有限公司于原告袁业周支付被告郑州市配套建设股份有限公司房屋面积差价款14229元后三十日内协助原告袁业周办理位于郑州市管城回族区北下街商阜城1层食西二街27号房屋的房屋产权证书；(三)驳回被告郑州市配套建设股份有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由配套建设公司负担。反诉案件受理费86元，由袁业周负担。

袁业周不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决提出的“原告已经支付的全部房款，与本案查明事实不符，本案不予采信”存在错误。袁业周于1992年与配套建设公司签订了购房合同，1994年交房时，配套建设公司与全体业主现场测量并确定了每户的购房实际面积，双方签字认可，配套建设公司按照购房合同的第八条第二项将多交房屋面积的购房款已退还给了袁业周，并开具了退款凭证，这表明袁业周与配套建设公司的购房款已全部结清不存在任何争议。依据测量结果，已有十几户业主办理了房产证，这说明国家是已经认可双方测量面积的，是合法有效的。证据一，房产证复印件，证据二，退款收据。袁业周于1992年购买配套建设公司的房屋，按照购房合同，袁业周已交清了全部购房款，1994年袁业周又按照合同的第八条第二项办理了房屋面积的退款手续。按照建设部1995年下发的建房(1995)517号第二条“在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或者计算错误的外，应维持合同的约定面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或者房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。”袁业周的购房合同面积应按照袁业周与配套建设公司签订的原合同的面积为准。所谓的公摊面积是指建住房(2002)74号文件之后才提出的一种计算方法。袁业周是1992年购买的房屋，74号文件对袁业周显然是不适用的。袁业周应该按照建设部1995年下发的建房(1995)517号第二条的规定，确定袁业周的房屋面积。根据国家规定，自房屋交付后90日内开发商应为业主办理房产，由于配套建设公司的原因20年来一直没有为袁业周办理房产证。请求二审判决配套建设公司按照合同面积为袁业周办理房产证，所产生的费用由配套建设公司承担，并承担相关法律责任。

配套建设公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，双方的房产交易合同和配套建设公司在东方今报上发布的通知，说明双方之间存在事实的房产交易关系，配套建设公司依据合同向袁业周通知办理产权事宜，袁业周也承认这一客观事实。其次，郑州市郑房测绘队为袁业周测绘的郑州市房产分户图、业主合同交款统计单，说明经郑州市房地产管理局测绘，袁业周房屋面积多于合同约定的设计面积的事实，依据双方房产交易合同第八条第二项约定，袁业周应支付房屋面积差价款。第三，此类案件属于集体的房屋买卖合同纠纷，其他当事人与配套建设公司也有此纠纷，如：河南省郑州市中级人民法院(2011)郑民四终字第578号民事判决，更能充分说明袁业周应支付房屋面积差价款。另袁业周提交的有关证据，不能作为支持其上诉理由的新证据。所谓的二审新证据，应是在原审判决后二审开庭前发现的新证据，上诉人提交的均是在原审立案前的证据，而且也不能说明袁业周的证明目的。请求二审驳回袁业周的上诉请求。

本院二审查明的事实与一审查明事实一致。

本院二审认为，虽然袁业周与配套建设公司签订《房产交易合同》时，配套建设公司尚未取得房屋预售许可证，但1993年11月郑州市房地产管理局已给配套建设公司颁发了预售许可证，意思表示真实，符合有关法律规定，为有效合同，受法律保护。本案争议的焦点为袁业周是否应交纳房屋的差价款。合同中明确约定：“所订面积是设计面积，在施工中可能有所变动，实际面积按竣工面积核定后，通知买方办理增、减面积与收、退费事宜”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(一)项规定：“专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”涉案房屋面积应为房管部门测绘的面积，故袁业周应向配套建设公司交纳房屋面积差额款14229元，袁业周未按合同约定补交房屋面积差额款构成违约，应承担民事责任。综上，袁业周的上诉理由不成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由袁业周负担。

河南省人民检察院抗诉认为：郑州市中级人民法院对本案的判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，法律适用确有错误。一、判决认定案件的基本事实缺乏证据证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，配套建设公司对自己提出的主张，有责任提供证据予以支持。配套建设公司要求袁业周补交房屋面积差价款，应当同时提供房屋测量依据和结果等相关对己有利的证据。但判决仅仅依据配套建设公司提交的测量结果且该测量结果系配套建设公司单方委托，未经袁业周确认，且未要求配套建设公司提供测量的标准依据等证据的情况下，就判决袁业周补交房屋面积差价款，显然不符合民事证据规则的规定；二、适用法律确有错误。1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的实施时间是2009年10月1日。该解释第十九条第二款规定，因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施。本案中，袁业周与配套建设公司签订售字92024号房产交易合同是在1992年6月29日，合同约定的最迟交房日期为1993年4月31日前。依据法不溯及既往的原则，针对本案的纠纷应当适用当时的法律及司法解释来处理，判决引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定来处理本案，显然适用法律错误；2、袁业周与配套建设公司签订的房产交易合同应维持合同约定的总价款不变。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中袁业周已经依约履行了自己的付款义务，配套建设公司也应依约履行自己交付房产，办理房产证的义务。该法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”双方所争议的房屋差价款是否补交，依法应作出对配套建设公司不利的解释。建设部1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》通知第二条明确规定：“在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或者计算错误的外，应维持合同的约定面积。若买卖合同双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或者房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。”本案中，袁业周与配套建设公司签订的房产交易合同是1992年6月29日，合同约定的交付日期最迟为1993年4月31日前。而建设部1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有效施行日期为1995年12月1日。显然，本案所争议的房产是在上述规则实施前发生的，应当按照该规则中的第二条内容来处理本案的纠纷。即本案所争议的房产不存在商品房销售面积的约定有明显违法或者计算错误的情形，应维持原合同约定的总价款不变。故判决袁业周支付配套建设公司房屋面积差价款属于适用法律错误。

本院再审过程中，申诉人袁业周对检察机关的抗诉意见没有异议。配套公司未到庭、未答辩。

再审期间，袁业周提交（2013）郑民四终字第389号民事判决书一份，证明不需要补交房屋差价款。

本院再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为，袁业周与配套建设公司签订的《房产交易合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《房产交易合同》第八条第2项虽规定：“合同所订面积是设计面积，在施工中可能有所变动。实际面积按竣工面积核定后，通知买方来办理增、减面积与收、退费事宜。”，但该合同第二条载明为“交工实际面积”，袁业周已经按照合同约定的交房实际面积交纳了全部购房款；建设部建房（1995）517号文件第二项“在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同的约定面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变”，建住房（2002）74号文件对以上差额面积价款调整未作规定，双方签订购房合同的时间早于（1995）517号文件发布的时间，且至今配套建设公司也未及时协助办理房产证，配套建设公司要求袁业周按照合同约定单价补交房屋公摊面积差价款，无事实和法律依据，检察机关的抗诉理由成立，本院予以支持。原审关于袁业周向配套建设公司补交房屋面积差价款的判决结果有误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2013)郑民四终字第264号民事判决和郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1088号民事判决；

二、郑州市配套建设股份有限公司于判决生效之日起三十日内协助袁业周办理位于郑州市管城回族区北下街商阜城1层食西二街27号房屋的房屋产权证书；

三、驳回郑州市配套建设股份有限公司的反诉请求。

一审本诉及反诉案件受理费共计186元、二审案件受理费86元，均由郑州市配套建设股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  胡  涛

                                             代理审判员  芦  祎

                                             代理审判员  赵志远

                                             二〇一四年九月十日

                                             书  记  员  范梦雅