| 洛阳高新技术产业开发区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛开民初字第53号 |
原告张晓凤，又名张晓风，女，1969年2月12日生。 委托代理人杨明元、于淼，河南安多律师事务所律师。 被告孙书萍，女， 1971年8月1日生。 上列原告张晓凤诉被告孙书萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告的委托代理人杨明元到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，原被告双方于2011年3月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于高新区青城路西、徐家营小学后面3号院内的西边厂房300平方米和一层办公室200平方米。双方约定每月租金为2000元，租期自2011年3月1日至2014年4月31日，每半年支付一次租金。合同签订后，原告积极履行合同，而被告自2012年6月至今未支付租金，原告前去催要时发现被告已经搬离，在查看房屋时发现垃圾堆放如山，房屋的内外地坪、窗户、房屋大梁等地方因剧毒强酸而遭受严重腐蚀，至今无法正常使用。后经原告了解，被告在承租该房屋时从事经营活动使用了大量的强酸。后原告联系被告协商赔偿和支付房租事宜，但被告至今都没有任何支付的意思。故状诉请求：1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告偿还拖欠的6个月房租和所欠水电费、电话费、房屋修缮费共计31858元；3、判令被告将原告的房屋恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。 针对诉称，原告提交如下证据：1、原告的身份证和户口本，证明原告曾用名“张晓风”。2、2011年3月1日房屋租赁合同，证明租赁期限是从2011年3月11日至2014年4月31日，被告拖欠房租6个月以上，原告可以解除合同。3、（2013）洛开民初字第69号民事裁定书，证明原告的起诉不超过诉讼时效。4、水电费催收单，证明被告在租赁期间拖欠水电费13058元。5、维修费用收条，证明原告维修房屋费用为6300元。6、照片，证明被告单方搬离，以及给房屋造成损害的事实。7、洛阳高新技术产业开发区辛店镇徐家营社区居民委员会证明，证明原告租赁土地的事实。8、洛阳高新技术产业开发区辛店镇国土资源所证明2份，证明土地的权属性质。 被告未答辩，未提交证据。 经审理查明，2011年3月1日，原告（甲方）及案外人崔孝春与被告（乙方）分别签订了一份《房屋租赁合同》。其中，本案原被告签订的合同主要内容如下：1、甲方保证出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。2、房屋的坐落和面积：甲方出租给乙方的房屋位于洛阳高新开发区青城路西，徐家营小学后边3号院内，西边厂房300平方米，一层办公室200平方米。3、租赁期限和用途：租赁期共37个月，自2011年3月1日至2014年4月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；甲方应协调周边关系，保证乙方能够正常生产使用。4、租金及支付方式：房屋每月租金2000元，第一个月为装修期，不收租金；乙方应当于2011年3月15日前支付2011年4月至2011年12月的租金18000元，以后租金半年支付一次，先付后用；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。5、房屋修缮和使用：在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；甲方提出进行维修须提前10日通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。6、房屋的转让和转租：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租承租的房屋。7、合同的变更、解除和终止：双方可以协商变更或终止本合同；甲方有下列行为之一的，不能提供房屋或所提供房屋不能正常使用的，或者甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，未经甲方书面同意转租承租房屋，或者拖欠房租累计6个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前3个月前通知甲方，如甲方在租期届满后仍要对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权；8、本合同自双方签字后生效。合同签订后，双方开始依约履行合同。2012年9月11日，被告在未告知原告的情况下搬离。原告后来得知情况后对厂房进行时，发现被告在车间内堆放了大量强酸性原料，导致车间大梁、窗户和地面腐蚀。照片显示，房屋大梁和地面已经进行过维修。原告提交了两份署名位灵安的收条，2012年8月30日的收条载明收到车间大梁刷漆工料3500元和垃圾消运费1000元，2012年8月20日的收条载明收到地坪回填、夯实和清洗等费用2000元。 另查明，洛阳高新技术产业开发区辛店镇徐家营社区居务监督委员会于2011年11月5日向原告开具两份催款单，催缴拖欠的水费9474元和电费3584元。 又查明，本案原告和案外人崔孝春系夫妻关系，案外人崔孝春就其与被告的租赁问题另案向本院提起诉讼。洛阳高新技术产业开发区辛店镇徐家营社区居民委员会于2014年8月6日出具证明，证明原告和案外人崔孝春分别承包了徐家营小学后边3号院的集体土地并自建厂房，承包期限20年。洛阳高新技术产业开发区辛店镇国土资源所出具证明，证明本案租赁房屋所属土地为村庄集体建设用地。 本院认为，原被告在租赁期限届满日的约定上虽然存在瑕疵，但租期是明确具体的，据此完全可以确定租赁期限的届满日，其不会影响合同的效力和履行。本案的关键是租赁房屋所属土地虽然在村庄集体建设用地规划区域内，但原告承包该块土地自建厂房时，仍应当依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定办理建设工程规划许可证，原告至今并没有提供该房屋的建设工程规划许可证，规避了国家规划监管体系，损害了国家和社会公共利益，故房屋租赁合同无效。但依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告可以参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。被告在2012年9月11日搬离时并未通知原告，一直也未与原告就善后事宜达成一致，且在厂房内留存有大量工业废料和垃圾。另外，被告对2012年下半年租金是否已经按照合同约定缴纳负有举证责任，被告未到庭应承担不利的法律后果。综上，被告应当按照租金标准向原告支付6个月的房屋占有使用费。虽然原告提交的照片显示，房屋存在受损问题，并已修复。但是，被告是在2012年9月11日搬离，而原告提交的维修费用收条的时间却是2012年8月20日和30日，被告搬离之前，存在明显瑕疵，两份维修费用收条不能作为确定维修费用数额的依据，对此原告应承担举证不能的法律责任，故原告有关维修费的诉求，本院不予支持。原告已对房屋进行了维修，故原告有关恢复原状的诉求，本院不予支持。有关水电费问题，原告提交的只是水电费的催款单，且时间是在2011年11月5日，被告搬离是在将近一年后，从常理上被告不可能长期拖欠，原告又不能证明已经代缴，故原告有关水电费的诉求，依据并不充分，本院不予支持。有关电话费的诉求，原告未能提交相关证据，故本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条和第五十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条和第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、被告孙书萍向原告张晓凤支付6个月的房屋占有使用费12000元。 二、以上第一项给付限本判决生效后七日内履行完毕。 三、驳回原告张晓凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1096元，公告费560元，合计1656元，由被告承担623元，原告承担1033元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 马 杰 人民陪审员 张 识 博 人民陪审员 王 艺 博 二〇一四年八月二十八日
书 记 员 蔡 惠 娥 |
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