| 河南省信阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）信中法民终字第1070号 |
上诉人（原审原告）殷学良，男，汉族，1962年10月21日出生。 委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）陈芳建，男，汉族，1983年7月24日出生，信阳监狱职工。 委托代理人冯婷婷，女，汉族，1985年8月2日出生。系上诉人陈芳建妻子。 委托代理人王强，河南以德律师事务所律师。 上诉人殷学良因与上诉人陈芳建房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第1928号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人殷学良委托代理人翟静静、上诉人陈芳建委托代理人冯婷婷、王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，2012年9月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：一、原告将位于“万家灯火实业有限公司”某某号楼某某号铺面第一、二、三层的门面房出租给被告使用。二、租赁期限为2012年9月1日至2017年8月30日止，共计五年。三、租金标准：五十万元每年，从第三年起每年递增10%。四、租金支付方式：每年的8月1日前被告将本年度的租金以现金的方式当面支付给原告，原告向被告开具收款凭证。本合同签订当日被告向原告支付伍拾万元（作为一年租金）。如被告退租，应提前一个月通知原告，否则视为违约。双方还就房屋的用途、装修、损害赔偿、物业水电等费用相关问题作了约定。此外，合同约定被告如不按时支付原告租金，每日按2000元违约金支付原告，超过一个月未交，原告有权解除合同。合同签订后，原被告双方依约定向原告支付第二年的房屋租金，双方遂产生纠纷，原告诉至本院，请求依法处理。被告在本案审理期间提出反诉，但在本院通知规定的期限内未缴纳反诉费，视为放弃反诉请求。上述事实，有原、被告双方签订的房屋租赁合同、庭审笔录等在卷佐证。 原审认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，原、被告双方在协商一致的基础上签订的合同是双方真实的意思表示，应合法有效，双方均应按约定履行各自的权利和义务。本案中原告已按约定将房屋交付给被告使用，被告理应按照约定支付租金。被告在约定的期限内未交付租金，应视为违约，应承担相应的违约责任。本案中原告要求解除合同，被告同意，故对原告要求确认合同解除的请求，本院予以支持。对原告要求的违约金数额，因双方在合同中有明确的约定，且被告并未对违约金数额提出异议，本院亦予以支持；对原告要求的损失赔偿问题，因原告仅以原合同约定的每年50万元租金为依据进行主张，故诉请理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告殷学良与被告陈芳建于2012年9月1日签订的房屋租赁合同，被告陈芳建应于本判决生效后十日内将位于“万家灯火实业有限公司”某某号楼某某号铺面第一、二、三层房屋交还给原告。二、被告陈芳建应于本判决生效后十日内一次性支付原告殷学良违约金人民币62000元。三、驳回原告殷学良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3200元，原告殷学良承担1200元，被告陈芳建承担2000元。 上诉人殷学良不服原审判决，向本院提出上诉称：1、陈芳建的行为严重违约给殷学良带来巨大经济损失，一审判决有失公允。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，每年的8月1日前陈芳建将本年度的租金以现金的方式当面交付给殷学良。但至2013年8月1日止，陈芳建未按合同约定向殷学良支付应当给付的房屋租赁费用。经多次催要无果，殷学良按合同约定书面通知陈芳建解除双方之间的租赁合同。对方收到通知后，既没有及时主动将承租的房屋交还给殷学良，也没有交逾期租金。目前陈芳建还实际占有房屋，其行为严重侵犯殷学良的合法权益。陈芳建一方面不归还房屋，另一方面又不承担非法侵占房屋的后果，一审判决有失公平公正。2、房屋租金损失属于合同不能履行造成的直接损失，应当得到支持。双方约定的租赁期限是自2012年9月1日至2017年8月30日止共计5年。现因陈芳建的违约不能继续履行，后续4年的房屋租金损失明确。殷学良的租金损失属于直接损失，根据《合同法》第一百一十三条规定，应当依法得到支持。此外，陈芳建迟延返还房屋继续占用行为也影响了房屋的继续出租，必然给殷学良造成租金损失，而该损失于情于理都应由陈芳建负担。鉴此，殷学良要求赔偿迟延交付房屋期间造成的经济损失，按原租赁合同中约定的租金标准计算合情合理。综上，请求撤销浉河区人民法院作出的（2013）信浉民初字第1928号民事判决第三项，依法改判陈芳建向殷学良赔偿其迟延返还房屋期间给殷学良造成的经济损失（按原租赁合同约定的租金：4.17万元∕月的标准计算，从2013年8月1日起算至房屋交还之日止）；一、二审案件诉讼费用由陈芳建承担。 上诉人陈芳建答辩称：1、殷学良违约获取不当利益50万元，并无所谓巨大经济损失，其收取约定50万元租金，但不能提供符合出租房屋目的及用途的商业铺面，造成陈芳建在长达近十个月时间内无法正常经营使用承租房屋，对此，殷学良已构成违约。2、陈芳建并无迟延交付租金及房屋的违约行为，不应该赔偿殷学良所谓损失。3、双方在租赁合同期间曾经变更双方的租赁合同，一方收取房租、一方收取商铺转租转让费。综上，殷学良上诉请求，无事实依据及法律依据，一审事实不清，适用法律错误，应当依法驳回殷学良的所有诉讼请求及上诉请求，以维护陈芳建的合法权益。 上诉人陈芳建不服原审判决，向本院提出上诉称：一审认定事实不清，适用法律不当。殷学良严重违约导致双方所签订的租房合同履行不能，陈芳建已按照合同约定履行了自己的义务，因殷学良的违约行为导致陈芳建的损失，应该对陈芳建予以赔偿。陈芳建因经营高档西餐厅，租用殷学良商铺一套，但签订后才发现殷学良提供的房屋无法满足西餐厅的经营需要，主要是没有空调，且小区物业规定不得自己私自安装空调，而其提供的房屋又无法提供空调冷暖服务，作为一家高档西餐厅，夏天无空调，冬天无暖气，这严重影响了陈芳建的营业收入并直接导致客源萎缩。经营中，房屋因空调管道爆裂，致陈芳建大部分装修被水淹，且停业20余天。陈芳建多次找殷学良协商，对方却推脱说不是自己的责任，所以在第一个租赁年到期的前一个月，明确告知殷学良，自己不再租用房屋，殷学良推脱不见。但在第一年到期后一个月却突然至律师函，告知陈芳建违约。一审对陈芳建提出的损害赔偿及对方违约的事实置之不理，却说是陈芳建仅对租金50万元数额表示异议，并未对违约金数额表示异议，纯属断章取义。陈芳建为确定自己的损失数额，特别委托了物价鉴定机构对因空调管道爆裂造成的损失进行了鉴定和评估，综合损失18.68万元；无空调而造成的营业因无法准确估计，也请法院根据报告标准酌定。以上事实和请求在开庭时均已提出，一审对案件的事实不管不问，进而依据合同条款作出不公正的判决。综上，一审认定事实不清，适用法律有失偏颇请求二审撤销浉河区人民法院（2013）信浉民初字第1928号民事判决第二项，改判殷学良向陈芳建支付损害赔偿金18.68万元，一、二审案件诉讼费用由殷学良负担。另补充上诉理由如下：一审法院没有受理陈芳建的反诉请求，程序违法。出租房屋至今没有经消防验收合格，依据《消防法》的有关规定应禁止投入使用，故合同违反法律禁止性规定应属无效合同。 上诉人殷学良答辩称：陈芳建的上诉请求缺乏依据，合同中没有关于空调的约定，且中央空调是由物业部门统一安装，起诉主体错误。合同约定，房屋主体由殷学良维修，空调不属房屋主体，其爆裂应该找物业。一审法院通知其缴纳反诉费其没有缴纳，驳回其反诉请求并无不当。开发商将房子交付给我们就认定房子可以使用，如认为消防没有验收，应当找开发商或建筑方，合同无效的说法与事实相违背。对方自己经营不善，把责任推到殷学良身上缺乏法律依据。陈芳建的上诉请求超出了双方签订合同的范围，请二审法院驳回其上诉请求。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、殷学良租金损失是否应当得到支持。2、一审判决陈芳建支付殷学良62000元的违约金是否适当。3、一审没有受理陈芳建反诉请求是否程序违法。 二审诉讼期间上诉人陈芳建向法庭提交“关于中央空调系统试运行收费标准的函”一份，意在证明空调开始使用的时间是2013年7月。上诉人殷学良质证称，中央空调的事应该找开发商或物业，合同中没有约定空调的事情。上诉人陈芳建申请证人湛开强出庭作证，意在证明殷学良交付的房屋不符合商业使用目的，上诉人殷学良质证称证人和陈芳建是同事关系，有倾向，不能采信。上诉人殷学良向法庭提交“装修管理服务协议”与“装修施工许可证”各一份，上诉人陈芳建质证称装修服务协议可以看出，该商铺有中央空调，不允许商户自己装空调。 另，本院于2014年8月1日下午到双方诉争房屋现场查看，双方诉争门面房一至三层，房屋内除冰箱及操作间烟机外的可移动物已搬出，房屋装修物未拆除，房屋已断电，房屋尚在上诉人陈芳建控制中。 二审查明认定的事实与一审查明认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人殷学良与上诉人陈芳建于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，属有效合同。上诉人殷学良按照合同约定履行了交付房屋的义务，上诉人陈芳建应当按照合同约定履行支付房租的义务。本案因上诉人陈芳建在支付第一年的房租费之后未按照合同约定支付第二年的房租费，原审认定上诉人陈芳建行为构成违约适当。合同是双方当事人行使权利，履行义务的依据，原审以上诉人殷学良仅以原合同约定的每年50万元租金为依据主张租金损失理由不足，不予支持明显不当，应予纠正，上诉人殷学良要求上诉人陈芳建支付租金损失的上诉理由成立，上诉人陈芳建应按照合同的约定支付上诉人殷学良房屋租金损失每月41666元（50万元÷12月），直至交还房屋之日止。合同虽对违约金有明确约定，考虑到上诉人殷学良租金损失得到弥补，对其主张的违约金不再支持。对于上诉人陈芳建的上诉请求，其称殷学良提供的房屋无法满足西餐厅的经营需要主要是空调问题，并导致承租人的经营目的根本无法实现，出租人的行为构成违约应赔偿其损失。因双方签订的租赁合同没有关于空调的约定，上诉人陈芳建的该项上诉请求缺乏合同依据本院不予支持。关于上诉人陈芳建在诉讼中提出对方故意拖延时间接收房屋问题，一方面双方如何解除合同意见不一致，另一方面上诉人陈芳建提交的证据不足以证明其积极履行交房义务，故该项理由不予认可。关于上诉人陈芳建庭审中提出的本案合同标的物未经消防验收合格应是无效合同的问题，一是其无证据证明诉争房屋是否经过消防验收合格；二是其无证据证明诉争房屋因未经消防验收合格而不能使用；三是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的有关规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的并导致租赁房屋无法使用的也仅是承租人请求解除合同人民法院应予支持的情形，并非导致合同无效，故该理由不能成立。另外原审法院对上诉人陈芳建反诉请求应当缴纳的费用已尽通知义务，其未在指定时间缴纳反诉费（包括要求赔偿损失的18.68万元），原审对其反诉请求未作反诉处理，程序并无不当。综上，上诉人殷学良要求上诉人陈芳建支付房屋租金损失的上诉请求理由充足，予以支持。上诉人陈芳建上诉请求缺乏相应的事实依据及合同依据，不予支持。原审事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第1928号民事判决主文第一项及第三项。 二、撤销上述判决主文第二项。 三、上诉人陈芳建于本判决生效之日起十日内支付上诉人殷学良房屋租金损失（按每月人民币41666元计算，自2013年9月1日起，至交还房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费承担部分不变，二审案件受理费3200元由上诉人陈芳建负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓燕 审 判 员 余多成 代理审判员 朱永超
二○一四年八月十四日
书 记 员 张 静 |
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