上诉人钟素华、钟高峰因与被上诉人郑州腾龙服饰发展有限公司（以下简称腾龙公司）房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）钟素华，女，汉族，1958年7月10日出生。

委托代理人姬少华，河南世纪通律师事务所律师。

委托代理人余洋，河南世纪通律师事务所律师。

上诉人（原审被告）钟高峰，男，汉族，1964年11月5日出生。

委托代理人姬少华，河南世纪通律师事务所律师。

委托代理人余洋，河南世纪通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郑州腾龙服饰发展有限公司。

法定代表人韦宏深，总经理。

委托代理人崔彦红，男，汉族，1967年5月22日出生。

上诉人钟素华、钟高峰因与被上诉人郑州腾龙服饰发展有限公司（以下简称腾龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钟素华及其委托代理人余洋、上诉人钟高峰的委托代理人余洋，被上诉人腾龙公司的委托代理人崔彦红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：钟素华、钟高峰系姐弟关系。该lOOl号商铺系双方共同购买的，并已取得房屋所有权证。双方购买该1001号商铺后，将该1001号商铺返租给河南升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司），升龙置业公司将该1001号商铺租赁给案外人，案外人承租该1001号商铺及相邻他人的商铺后，外部共用一个门头经营“探路者”牌服装，内部相连、是一个服装店整体。2011年9月21日，腾龙公司、钟素华、钟高峰与泰辰公司等三方签订书面“房屋租赁合同”一份，该合同主要约定：通过居间方泰辰公司所提供的服务，钟素华、钟高峰将其位于郑州市金水区未来路东金水路南曼哈顿广场裙房幢B1001号房屋出租给腾龙公司作为商业服务使用，租赁物建筑面积约68.18平方米；租赁期限自2011年10月11日起至2014年10月9日止；第一年租金204540元，腾龙公司应于2011年9月25日前交付首期租金；租房押金51135元，腾龙公司应于2011年9月2 2日前交付；钟素华、钟高峰应于2011年10月1日向腾龙公司交付租赁物。腾龙公司、泰辰公司在该合同落款处盖章，钟素华在该合同落款处签名，钟高峰未在该合同落款处签名。该合同中的租赁物位于郑州市金水区未来路东金水路南曼哈顿广场裙房幢Bl001号房屋即是该1001号商铺；该合同并未明确写明该l001号商铺原有承租人、该1001号商铺与案外人服装店内部相连、是一个服装店整体。该合同签订后，腾龙公司、钟素华、钟高峰均向泰辰公司交纳中介费8522.5元。该合同签订后，腾龙公司向钟素华、钟高峰交纳该1001号商铺3个月押金51135元。为此，钟素华于2001年9月21日向腾龙公司出具书面“收据”一份。腾龙公司还向钟素华、钟高峰交纳该1001号商铺2011年10月10日至2012年10月9日期间租金204540元。为此，钟素华于2 001年9月26日向腾龙公司出具书面“收款收据”一份。随后，钟素华、钟高峰并未将该1OOl号商铺从案外人处实际收回，该1001号商铺也未与案外人的服装店从内、外部隔开。钟素华、钟高峰也未将该1001号商铺实际交付给腾龙公司使用。因双方为该1001号商铺的租赁产生纠纷，故腾龙公司于2012年3月16日依法诉至法院，要求钟素华、钟高峰退还腾龙公司已支付租金201440元、押金51000元，要求钟素华、钟高峰赔偿腾龙公司经济损失6万元。庭审中，腾龙公司变更其诉讼请求，仅要求钟素华、钟高峰退还其已支付的租金204540元、押金51135元。庭审中，钟素华、钟高峰辩称其已于2011年10月1日将该1001号商铺交付给腾龙公司法定代表人彭瀚波，并称证据是李洋“证明”一份、手机短信照片一份、彩色照片三张。但腾龙公司对此均不予认可，而钟素华、钟高峰未向法庭提交直接的证据予以证实。该三张照片显示：该1001号商铺的门头还是探路者服装店的门头，探路者服装店一玻璃门上张贴广告“全场清货租金到期3-5折”，另一玻璃门被一把锁从外侧锁住，玻璃门张贴有两张“招租”联系电话：13674963387、13393725555”，透过玻璃门依稀显示该1001号商铺从内部已隔开。该三张照片显示拍摄时间为2012年9月l4日。钟素华、钟高峰称该100l号商铺的玻璃门是被腾龙公司锁住的、招租广告是腾龙公司对外转租，腾龙公司对此不予认可，钟素华、钟高峰未向法庭提交直接的证据予以证实是腾龙公司实施了锁门这一行为、是腾龙公司对外转租。庭审中，钟素华、钟高峰向法庭提交“商户撤场申请表”一份，但该申请表上虽有商户栏，但案外人却没有在该商户栏上选项、签名，只有物业公司有关人员在物业栏、财务栏签名。2012年6月10日、25日，钟素华、钟高峰、腾龙公司分别向法庭提交书面“追加被告申请书”、“追加共同被告申请”各一份，申请追加泰辰公司为该案共同被告。2012年6月26日，该院依法追加泰辰公司为该案共同被告。2012年9月17日，腾龙公司向法庭提交书面“撤诉申请书”一份，申请撤回对被告泰辰公司的起诉。当日，该院口头裁定准予腾龙公司撤回对被告泰辰公司的起诉。庭审中，钟素华、钟高峰还称这个案件中介必须参加，是中介忽悠原告”。庭审中，腾龙公司要求解除原、被告之间的该“房屋租赁合同”，钟素华、钟高峰也表示要求解除该合同。庭审后，钟素华、钟高峰向法庭提交彩色照片六张，该六张照片显示：该1001号商铺的门头还是探路者服装店的门头，原探路者服装店一玻璃门上张贴广告“全场清货租金到期3-5折”己被撕掉，另一玻璃门被一把锁锁住，玻璃门张贴有两张“招租联系电话：13674963387、13393725555，该1001号商铺内部已与案外人的服装店从内部隔开，内部已无案外人服装店的货物。但该六张照片并不显示拍摄时间。庭审后，腾龙公司也向法庭提交彩色照片三张，以证明二被告就该1001号商铺已经对外进行出租。该三张照片显示：原探路者服装店从一个门头已变为“风信子”、“翠玉轩”两个独立门头。庭审后，钟素华、钟高峰向法庭提交泰辰公司的书面“证明”两份，一份证明主要写明：“证明张东京、张晓丽是我公司员工，张东京于2012年6月25日正式离开公司，在2011年9月21日签署的房屋租赁合同的编号：0001400，张东京是此合同的经办人，电话号码：13538189385。2012年9月21日”，该证明加盖的是泰辰公司的印章。另一份证明主要写明：“证明郑州腾龙服饰发展有限公司与钟素华、钟高峰及我公司三方于2011年9月21日签订《房屋租赁合同》后，腾龙服饰发展有限公司将押金51000元交付给了钟素华、钟高峰。之后钟素华、钟高峰将租赁房屋的钥匙交给了腾龙服饰发展有限公司。2012年9月24日”，该证明加盖的是泰辰公司业务专用章。腾龙公司对泰辰公司该两份证明均不予认可，且泰辰公司没有一并提交能证明“钟素华、钟高峰将租赁房屋的钥匙交给了腾龙服饰发展有限公司”的证据。庭审后，钟素华、钟高峰向法庭提交升龙管理公司的书面“证明”一份，该证明主要写明：“证明2011年9月底，我公司曼哈顿项目B区运营部工作人员李洋接到钟素华电话通知，钟素华告诉李洋位于金水区金水路305号裙房1层Bl001号已经出租给郑州腾龙服饰发展有限公司，在此之后的10月初，郑州腾龙服饰发展有限公司向我公司李洋打电话咨询进驻曼哈顿市场的相关事宜。2012年9月24日”。腾龙公司对升龙管理公司该证明不予认可。

原审法院认为：对于腾龙公司、钟素华、钟高峰之间的该“房屋租赁合同”，是双方当事人在公平、自愿的基础上所签订，该合同条款并无违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护，该院对此予以认定。因腾龙公司、钟素华、钟高峰在庭审中均表示要求解除该合同，故该合同已于2012年9月17日解除。在本案中，双方之所以产生纠纷，究其原因，是因为钟素华、钟高峰或升龙置业公司或升龙管理公司在未将该1001号商铺从案外人处实际收回的情况下，钟素华、钟高峰就将该1001号商铺又租赁给腾龙公司，造成腾龙公司始终无法得到，也无法使用该1001号商铺所致。从双方向法庭提交的照片来看，该10Ol号商铺并非是一个独立的商铺，它与相邻的商铺从内部相连、从外部共用一

个门头共同组成探路者服装店。钟素华、钟高峰要想将该lOOl号商铺另行单独出租，必须先与案外人解除该1001号商铺租赁合同，并从服装店内部将该1001号商铺与相邻商铺隔开、从服装店外部将该1001号商铺门头与相邻商铺门头隔开，形成该1001号商铺独门、独户，只有将该1001号商铺从案外人处实际收回，钟素华、钟高峰才能将该1001号商铺实际交付给新租户，新租户才能独立使用该1001号商铺。有关法律规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在本案中，向腾龙公司交付租赁物该l001号商铺，是钟素华、钟高峰的合同义务。虽然钟素华、钟高峰辩称其已于2011年10月1日将该1001号商铺交付给腾龙公司法定代表人彭瀚波，并称证据是李洋“证明”、手机短信照片、彩色照片。但因腾龙公司对此均不予认可，而李洋“证明”、手机短信照片、彩色照片等证据并不能证明钟素华、钟高峰已将该1001号商铺实际交付给腾龙公司，且钟素华、钟高峰未向法庭提交直接的证据予以证实。故该院对钟素华、钟高峰该辩称意见不予采信。需要说明的是，钟素华、钟高峰的彩色照片虽然显示该10Ol号商铺的玻璃门被一把锁从外侧锁住、并张贴有招租广告，但这只能证明该门被锁住这一现状，并不能证明该门被锁住这一行为是腾龙公司实施的、招租广告是腾龙公司张贴的。如果钟素华、钟高峰坚持认为该门是被腾龙公司锁住的、招租广告是腾龙公司张贴的，则其需要向法庭提交直接的证据予以证实是腾龙公司实施了锁门、张贴广告这两个行为。现状和实施现状的行为是两个不同的问题，现状是结果，实施现状的行为是造成这一结果的原因。钟素华、钟高峰混淆了原因和结果的区别、并从结果倒推出原因。换一个角度看，如果2012年9月24日泰辰公司的“证明”内容属实的话，那么，是钟素华、钟高峰将该1001号商铺从外侧用锁锁住，否则，钟素华、钟高峰如何能将该1001号商铺的钥匙交给腾龙公司。这样的话，钟素华、钟高峰就必须向法庭提交直接的证据表明其在将该1001号商铺钥匙交给腾龙公司时，该1001号商铺内、外部已从案外人的探路者服装店中完今独立出来，成为一个独门、独户的商铺。钟素华、钟高峰拍摄于2012年9月14日的照片依稀显示该1001号商铺从内部已隔开，但这只能证明在2012年9月14日时该1001号商铺从内部已隔开，并不能证明钟素华、钟高峰将该1001号商铺钥匙交给腾龙公司时该1001号商铺已从内部隔开、探路者服装店已从该1001号商铺退出。因此，在假设的情况下，应视钟素华、钟高峰将一个从内、外部不能与案外入探路者服装店隔开的商铺、将案外人正在使用的商铺交付给了腾龙公司。那么，这样的该10Ol号商铺腾龙公司拿到手如何经营使用。腾龙公司租赁钟素华、钟高峰该1001号商铺就是为了使用，而不是为了当摆设。即便是假设，这仍然需要钟素华、钟高峰向法庭提交直接的证据予以证实其已完全履行了该合同约定的租赁物交付义务、所交付的租赁物符合合同约定的使用用途。因此，该案的纠纷不是该合同的签订问题，而是该合同的具体履行问题，即钟素华、钟高峰如何履行交付租赁物的问题，其举证责任在钟素华、钟高峰。故该院对泰辰公司2012年9月24日的证明不予采纳。鉴于腾龙公司已向钟素华、钟高峰交纳了该1001号商铺的租金、押金，而钟素华、钟高峰未向腾龙公司履行交付租赁物该1001号商铺的义务，钟素华、钟高峰的行为已构成根本性违约，致使腾龙公司关于该合同目的无法实现。因此腾龙公司要求钟素华、钟高峰退还所交纳的租金204540元、押金51135元的诉讼请求，该院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第五十五条第一款之规定，判决如下：钟素华、钟高峰应于本判决生效之日起十日内退还给郑州腾龙服饰发展有限公司租金204540元、押金51135元，共计255675元。案件受理费5135元，由钟素华、钟高峰共同负担。

上诉人钟素华、钟高峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，在认定事实部分因上诉人或升龙置业公司在未将该1001号商铺从案外人处实际收回的情况下，上诉人就将该1001号商铺又租赁给腾龙公司，导致腾龙公司无法使用所致，属于认定事实错误；《房屋租赁合同》对上诉人与被上诉人之间的权利义务进行了明确的约定，上诉人按照合同约定已经履行了全部合同义务；一审法院程序违法，上诉人在一审过程中申请追加了房屋中介公司作为被告，法院亦同意中介公司出庭，但仅是腾龙公司的同意撤诉，就口头裁定同意撤诉，显然属于程序违法；另原审法院庭审中并未完全记录上诉人代理人发表的质证代理意见，代理人并未在庭审笔录上签字，明显剥夺了上诉人的诉讼权利，程序违法。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院查明事实，依法撤销（2012）金民二初字第1326号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人腾龙公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

上诉人钟素华、钟高峰为证明其上诉请求向法庭提交新证据“河南升龙置业有限公司证明”一份，拟证明2011年9月30日前升龙公司对B1001房进行还原分离，上诉人向被上诉人交付房屋前，该租赁房屋已经还原分离。另申请证人郭新莉出庭作证并提交证人郭新莉、齐随轩证人证言各一份。

被上诉人腾龙公司答辩称：对“河南升龙置业有限公司证明”该证据有异议，认为证人对案件事实并不了解，且与本案上诉人有利害关系。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，腾龙公司、钟素华、钟高峰之间的“房屋租赁合同”，是双方当事人在公平、自愿的基础上签订，合同条款并不违反法律禁止性规定，该租赁合同合法、有效。本案争议事实在于钟素华是否将涉案房屋交付腾龙公司，上诉人称一审提供的相关证据已经形成完整的证据链，能够相互印证钟素华、钟高峰已经将合同约定的商铺交付给腾龙公司，本院认为，一审、二审中上诉人所提交的证据不能直接、有效的证明钟素华、钟高峰已将涉案商铺交付给腾龙公司，且腾龙公司均不予认可。对合同是否履行发生争议的，应当由负有履行义务的当事人承担举证责任，故钟素华、钟高峰应当承担举证不能的责任，也应承担对其不利的诉讼后果；上诉人又称一审程序违法，代理人并未在庭审笔录上签字，本院查明后认为，钟素华、钟高峰的代理人段震已经阅读后在庭审笔录签字，另一代理人姚廷瑛阅读后未签字，并不存在程序违法。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5153元，由上诉人钟素华、钟高峰负担。

本判决为终审判决。

                                         审  判  长   张 建 军

                                         审  判  员   刘 红 军

                                         代理审判员   赵 晓 涵

                                          二○一四年九月十五日

                                         书  记  员   贾    茹