上诉人陈建龙因与被上诉人罗大成租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）:陈建龙，男，汉族，1969年5月7日出生。

委托代理人：方亮，河南国基律师事务所律师。

委托代理人：贺露露，河南国基律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：罗大成，男，汉族，1974年8月21日出生。

委托代理人：高春利，河南禹闻律师事务所律师。

委托代理人：张娟娟，河南禹闻律师事务所律师。

上诉人陈建龙因与被上诉人罗大成租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第5543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建龙的委托代理人方亮，被上诉人罗大成的委托代理人高春利、张娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：位于郑州市金水区金水路288号12号楼6层601-619号19间非成套住宅的产权人情况：601-605号5间房为李顺，606、607、609、610号4间房为王国峰，608、611、617-619号5间房为罗大成，612-616号5间房为赵小武。其中603、608、611号3间房没有房屋所有权证、仅有商品房买卖合同，其余16间房均有房屋所有权证。2011年4月15日，李顺向罗大成出具书面“委托书”一份，该委托书注意写明：我购买的位于金水路曼哈顿广场12号楼6层601、602、603、604、605号房，因本人原因，现委托罗大成先生对该房屋所有买卖、转让、租赁等相关事宜的办理。李顺在该委托书落款处签名并加盖指印。2011年4月15日，王国峰向罗大成出具书面“委托书”一份，该委托书主要写明：我购买的位于金水路曼哈顿广场12号楼6层606、607、609、610号房，因本人原因，现委托罗大成先生对该房屋所有买卖、转让、租赁并相关事宜的办理。王国峰在该委托书落款处签名并加盖指印。2011年4月15日，赵小武向罗大成出具书面“委托书”一份，该委托书主要写明：我购买的位于金水路曼哈顿广场12号楼6层612、613、614、615、616号房，因本人原因，现委托罗大成先生对该房屋所有买卖、转让、租赁并相关事宜的办理。赵小武在该委托书落款处签名并加盖指印。2011年5月3日，罗大成与陈建龙签订书面“房屋租赁协议”一份，该合同主要约定：罗大成将位于郑州市金水路与未来路交汇处升龙大厦12号楼6层601-619共计19间房屋租赁给陈建龙居住经营使用，租赁期限自2011年8月1日到2016年7月30日止。该19间房屋建筑面积共计876.63平方米，该19间房屋租金为1.15元每天每平方米，年租金为367965元。付款方式：陈建龙于本合同签订之日向罗大成支付保证金5万元后，合同随之生效，此押金冲抵第一次（6个月）租金。合同生效20日内陈建龙交付罗大成5万元房屋押金。合同终止时，罗大成一次性无息退还。租金支付方式：首次租金支付半年（6个月），余下租金分2次支付完。从第二年起以后每6个月支付一次，年付2次，每次支付应在上次支付租金的基础上提起30天支付。首次租金支付于本合同签订两周内一次性付清。罗大成应于合同生效之日起5日内将该房屋交付陈建龙。罗大成保证该房屋没有产权纠纷，若罗大成产权发生转移、变更或其它变化时，不得影响陈建龙的正常使用，如果影响陈建龙的使用，罗大成承担一切责任。陈建龙拖欠租金累计达1个月，罗大成可终止合同、收回房屋并没收押金，造成罗大成损失，由陈建龙负责赔偿。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%-20%作为违约金。陈建龙逾期未交付租金的，每逾期一日，罗大成有权按月租金的5%向陈建龙加收滞纳金。双方均在该合同落款处签名并加盖指印。该合同签订当日，陈建龙向罗大成缴纳了该19间房屋的保证金5万元。罗大成将该19间房屋的钥匙交付给了陈建龙，交付时，该19间房均为毛坯房。庭审中，双方均认可该合同中保证金5万元与5万元房屋押金是同一笔钱。陈建龙收到该19间房后，开始进行装修。庭审中，陈建龙称其在装修该19间房时有人出面阻止，物业公司也出面阻止。罗大成对此不予认可。陈建龙未向法庭提交直接的证据予以证实其辩论意见。2013年4月19日，李顺、王国峰、赵小武三人在法庭均陈述其没有阻止陈建龙对该19间房进行装修。陈建龙还称罗大成强行在2011年10月起将该19间房的通道采取锁门措施、致使其未能使用，但陈建龙未向法庭提交直接证据予以证实。陈建龙除向罗大成缴纳保证金5万元外，未再向罗大成缴纳该19间房租金，双方为此产生纠纷。2012年10月11日，陈建龙向罗大成出具书面“欠条”一份，欠条写明：“欠条 今欠罗大成曼哈顿12#楼6楼租金共计人民币：玖万贰仟元正（￥92000）于2012年10月20日前付清。此据 欠款人：陈建龙 2012.10.11 18039110116”。2012年10月11日，陈建龙还向罗大成出具书面承诺一份，该承诺写明：“关于六楼租金叁个月，于2012年10月20日前付清：2011年5-10月份物业水电费由本人负责，拆除设备时间从2012年10月15日开始至10月25日结束，期间费用按1.50元/平方米计算.陈建龙 2012.10.11”因陈建龙未在其承诺的2012年10月20日前向罗大成交纳该19间房屋的租金，罗大成于2012年10月20日将该19间房收回。现该19间房由罗大成控制。2012年11月1日，升龙物业公司C区物业服务中心出具书面“证明”一份，该证明主要写明：“证明 郑州市金水路与未来路交汇处升龙大厦物业由我公司管理。2011年5月至2012年10月陈建龙在该大厦12号楼6层601-619租住。”因陈建龙拖欠罗大成该19间房的租金未予支付，故罗大成于2012年11月21日诉至法院，要求依法解决。庭审中，罗大成明确其诉讼请求，要求陈建龙支付房屋租金195310元（2011年8月1日-合同解除日2012年4月10日期间中的8个月，年租金367965元/年÷12个月×8个月－5万元保证金）、违约金20万元（2011年5月18日-起诉之日2012年11月21日期间545天，367965元/年÷12个月×5%×545天=835587元，罗大成统计错误，应为554天；罗大成计算错误，应为835587.18元；罗大成只主张20万元）共计395310元。庭审中，罗大成称其于2012年4月10日当面向陈建龙口头通知解除该房屋租赁合同。陈建龙对此不予认可，并称其没有接到罗大成口头解除合同的通知。罗大成未向法庭提交直接的证据予以证实其所称意见。庭审中，罗大成称2011年8月1日—2012年1月31日期间6个月的租金183982.5元陈建龙未支付，冲抵陈建龙交纳的5万元保证金，陈建龙尚欠租金133982.5元。陈建龙对此不予认可，并称5万元保证金应冲抵6个月的全部租金。

原审法院认为：双方之间的该房屋租赁合同时双方当事人在自愿、公平的基础上所签订，其条款并无违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护，原审法院对此予以认定。虽然该合同约定所出租的19间房中有李顺5间房、王国峰4间房、罗大成5间房、赵小武5间房，但李顺、王国峰、赵小武均在该合同签订之前将其房屋委托给罗大成对外出租，罗大成以自己的名义将该19间房作为一个整体对外出租并无不当。有关法律规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在本案中，李顺、王国峰、赵小武等三人在法庭均陈述其没有阻止陈建龙对该19间房进行装修。对于陈建龙称其在装修时有人出面阻止、物业公司也出面阻止问题，因罗大成对此不予认可，且陈建龙未向法庭提交直接证据予以证实其所称意见。故原审法院对陈建龙该意见不予采信。因此，对于陈建龙称其拒付房租是合法的、是其不安抗辩权的一种体现的意见，因被告没有确切的证据，原审法院不予采纳。对于陈建龙称罗大成强行在2011年10月起将该19间房的通道采取锁门措施、致使其未能使用的意见，因陈建龙未向法庭提交直接的证据予以证实，故原审法院对陈建龙的该意见不予采信。该合同签订后，因为该合同约定的付款方式在表述上存在混乱，造成双方扯皮。混乱一，该合同约定款项名称混乱，该合同约定“乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金5万元后，合同随之生效，此押金冲抵第一次（6个月）租金”、“合同生效20日内乙方交付给甲方5万元房屋押金”，这两句话有三个款项名称：保证金、押金、房屋押金。但双方在庭审中均认可该合同中保证金5万元与5万元房屋押金是同一笔钱。混乱二，该合同约定“此押金冲抵第一次（6个月）租金”、“合同终止时，甲方一次性无息退还”，这两句话自相矛盾。既然该5万元保证金已冲抵租金，那么，该合同终止时如何能够退还？混乱三，该合同约定签订该合同后，陈建龙向罗大成交纳保证金5万元后，该合同生效；又约定合同生效20日内，陈建龙向罗大成交纳5万元房屋押金。既然双方均认可保证金5万元与5万元房屋押金是同一笔钱，那么，这两种约定就相互矛盾。混乱四，该合同约定“此押金冲抵第一次（6个月）租金”，按照该合同约定，6个月的租金应为183982.5元，是保证金冲抵了6个月的全部租金183982.5元，即保证金5万元=全部租金183982.5元；还是保证金5万元冲抵了6个月租金183982.5元中的5万元，即全部租金183982.5万元－保证金5万元。此问题是双方的主要争议。罗大成持第二种意见，陈建龙则持第一种意见。混乱五，该合同约定付款时间混乱，该合同约定合同签订之日陈建龙向罗大成交纳保证金5万元，又约定合同生效20日内陈建龙向罗大成交纳5万元房屋押金，还约定“首次租金支付半年（6个月）”、“首次租金支付于本合同签订两周内一次性付清”，即该合同签订15日内一次性交纳6个月租金183982.5元。以上种种表述混乱，造成了双方在租金支付上产生分歧。尽管如此，该合同虽约定该保证金5万元冲抵第一次6个月租金，但并没有明确表述为冲抵第一次6个月全部租金。正确的理解，它应该是数额对等的冲抵，而不是小额可以当做大额的直接抵消。冲抵与抵消是两个完全不同的概念。数额对等冲抵应是正常状况，小额可当做大额直接抵消应是特殊情况。因此，陈建龙负有举证责任，以证明该保证金5万元冲抵第一次6个月全部租金。因陈建龙未向法庭提交直接的证据予以证实其观点，故原审法院对陈建龙该意见不予采纳。对于罗大成称其于2012年4月10日当面向陈建龙口头通知解除该房屋租赁合同问题，因陈建龙不予认可，并称其没有接到罗大成口头解除合同通知，且罗大成未向法庭提交直接的证据予以证实其所称意见。故原审法院对罗大成该意见不予采信。陈建龙在2012年10月11日向罗大成出具书面欠条后，未按其承诺于2012年10月20日前向罗大成交纳该19间房的租金。陈建龙的该行为构成根本违约，致使罗大成无法实现合同的租金。陈建龙对此应承担全部的违约责任。该合同约定“乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同、收回房屋”，陈建龙应在2011年5月17日前付清6个月的租金，因陈建龙实际拖欠租金累计达1个月，故罗大成于2012年10月20日解除合同、并同时将该19间房收回的行为符合合同约定，并无不当。且陈建龙在2012年10月11日书面承诺中也写明“拆除设备时间从2012年10月15日开始至10月25日结束”，即陈建龙已预见到并默认合同要解除，否则，陈建龙为何要拆除设备。故原审法院在此确认双方该合同已于2012年10月20日实际解除。对于罗大成要求陈建龙支付该19间房2011年8月1日-2012年4月10日期间中的8个月租金195310元问题，因陈建龙除向罗大成交纳保证金5万元外，未再向罗大成交纳该19间房租金，且该19间房罗大成于2012年10月20日才收回。虽然陈建龙于2012年10月11日向罗大成出具了9.2万元的房租欠条及书面承诺，但因陈建龙未按其承诺向罗大成履行债务，陈建龙的行为再次违约。因此，罗大成未按照该欠条上数额主张权利、而仍按照陈建龙实际拖欠其2011年8月1日-2012年4月10日期间租金的数额主张权利并无不当。故罗大成要求陈建龙支付租金195310元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于罗大成要求陈建龙支付违约金20万元的问题，罗大成是按照计算公式“367965元/年÷12个月×5%×545天=835587元”来主张违约金20万元的，但该计算公式来源于双方约定“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。而对于违约金，双方另有约定“任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%-20%作为违约金”。双方在该合同中既约定了违约金，又约定了逾期支付租金的滞纳金，且所约定的违约金与滞纳金的计算方式完全不一样。因此，原告所主张的违约金在计算上张冠李戴。既然罗大成主张权利的名称是违约金，那么，就应该按照违约金的计算方式来计算、而不应该按照滞纳金的计算方式来计算。鉴于陈建龙未按其承诺于2012年10月20日前向罗大成交纳该19间房的租金，已构成违约，且罗大成仅主张了2011年8月1日-2012年4月10日期间8个月的租金，考虑到罗大成的租金损失很大，故原审法院在合同约定违约金计算参数10%-20%范围内酌情确定参数为15%。因此，陈建龙应向罗大成支付违约金应为55194.75（年租金367965元×15%）。罗大成该诉讼请求过高，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十八条第二款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第一款、第三款、第五十五条第二款之规定，原审法院判决如下：一、陈建龙应于判决生效之日起十日内向罗大成支付房屋租金195310元、违约金55194.75元，共计250504.75元。二、驳回罗大成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7230元，罗大成负担2648元，陈建龙负担4582元。

陈建龙不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决适用程序违法。原审中罗大成提供的河南升龙物业管理有限公司C区服务中心提供的书面证明，在该证明没有其负责人出庭接受法庭及陈建龙的质询的情况下，原审法院却对其真实性予以认定违反了法律规定，属于程序违法。二、原审判决认定事实错误。罗大成与陈建龙签订租赁合同时并未向承租人陈建龙出示其具有合法转租权的凭证，陈建龙为保护自身利益行使不安抗辩权而中止支付房租。罗大成与陈建龙协议由陈建龙向罗大成支付2011年8月1日至2011年10月三个月的房租。至此，该纠纷实际包含两个“协议”，一是双方于2011年5月3日签订的租赁协议，于2011年10月双方协议解除该租赁关系截止。二是双方于2011年10月协议由陈建龙向罗大成出具欠条及承诺书。在以上两份协议中，陈建龙在第一份协议中应交纳的房租截止至2011年10月份，原审法院认定交纳房租的截止日期为2012年4月显然与事实相悖。陈建龙在第二份协议中的违约责任应以该协议中约定的所欠租金92000元为基数，原审法院认定应按照第一份协议中的租金标的额为基数严重背离了事实。三、原审法院适用法律错误。首先，陈建龙依据不安抗辩权中止向罗大成支付租金完全具备行使不安抗辩权的法律构成要件，但原审法院并不予认定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。罗大成在陈建龙要求出示具有转租权资格证明时拒不出示，在陈建龙中止交付租金时并未收回房屋以防止损失扩大，致使陈建龙拖欠所谓8个月房租。因此原审法院对罗大成主张的该8个月的房租予以认可属于使用法律错误。最后，在双方签订的两份协议中，双方均存在违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，原审判决却将违约责任全部推向陈建龙，忽略了罗大成的违约责任显然有失公平，属于适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。

罗大成答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，按照罗大成与陈建龙签订的《房屋租赁合同》的约定，陈建成应于合同签订两周内支付首次半年租金，罗大成已将约定的房屋交付给陈建龙使用，陈建龙迟延支付租金，违反合同约定，陈建龙主张行使不安抗辩权而中止支付租金，没有法律依据，本院不予支持。陈建龙主张双方所签订的租赁合同已于2011年10月解除，仅有其单方陈述，但没有提供证据支持，且罗大成不予认可，故对其该项主张，本院不予支持，原审法院确认双方租赁合同于2012年10月20日解除，并无不当，本院亦予以确认。陈建龙未按其承诺于2012年10月20日前向罗大成交纳租金，罗大成向其主张2011年8月1日-2012年4月10日的租金符合合同约定，原审法院以罗大成主张的租金，计算违约金，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4582元，由陈建龙负担。

本判决为终审判决。

                                        审  判  长  张 建 军

                                        审  判  员  刘 红 军

                                        审  判  员  赵 晓 涵

                                        二○一四年八月二十六日

                                        书  记  员  贾    茹