上诉人张勇因与被上诉人李瑾宇、吕承明房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）张勇，男，汉族,1986年10月25日出生。

委托代理人王志刚，河南予瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李谨宇，女，汉族,1960年1月15日出生。

委托代理人宋慧青，河南英展律师事务所律师。

委托代理人杨玉凤，河南英展律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）吕承明，男，汉族,1986年12月6日出生。

委托代理人宋慧青，河南英展律师事务所律师。

委托代理人杨玉凤，河南英展律师事务所律师。

上诉人张勇因与被上诉人李瑾宇、吕承明房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初宇第2000号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张勇的委托代理人王志刚，被上诉人李谨宇、吕承明的共同委托代理人宋慧青、杨玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:李谨宇系被告吕承明之母亲。位于郑州市金水区南阳路258号12号楼l单元1层2号(郑房权证宇第1301042510号)的房产在吕承明名下。2013年7月16日，吕承明向李谨宇出具了一份《授权委托书》，主要内容有:吕承明委托母亲李谨宇代理出售上述房产，自2013年7月至该套房产出售并过户之日止。

2013年8月25日，张勇和吕承明（由李谨宇代理)及中介公司签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容有:吕承明将涉案房出卖给张勇，房屋总价款73.8万元;张勇自合同签订时支付定金2万元，其中佣金14760元，余额5240元作为代收的定金;双方选择付款方式为按揭贷款，张勇和吕承明应于合同签订后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，张勇按合同申请贷款的比例，向吕承明支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由润业公司保管，待物业全部顺利交割完毕后，吕承明凭买卖双方签宇的物业交割清单及有关单据，向润业公司领取物业交割保证金;张勇和吕承明应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。若张勇或吕承明一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且润业公司收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方承担全部佣金，若双方同时违约，则各负担总佣金的一半。合同还对其他事项进行了约定。同日，中介公司向原告出具了一份《收据》，主要内容有:今收到张勇2万元，系付购买涉案房的定金。

2013年9月2日，郑州正兴金融服务有限公司向张勇出具了 一份《收据》，主要内容有:今收到张勇5754元。

2013年9月4日，张勇通过其名下账(尾)号8774向吕承明名下账(尾)号0777转入40万元。

同日，李谨宇向张勇出具了一份《收据》，主要内容有:今收到张勇购买涉案房总价为73.8万元整，今收首付款40万元整。待张勇银行贷款审批放款后付于吕承明尾款33.8万元整，张勇向银行申请贷款49万元整，放款后直接打入吕承明账户6217681100370777内，其中33.8万元归吕承明所有，15.2万元需吕承明无条件退还给张勇。

2013年11月12日，吕承明向张勇转款15万元。同日， 张勇出具了一份《收条》，主要内容有:今收到李谨宇15万元整。

2013年12月31日，吕承明向张勇转款13万元。 2014年1月9日，吕承明向张勇转款27万元。

2014年3月14日，张勇以李谨宇、吕承明拒绝履行合同约定义务为由，诉至法院。

审理中，张勇和吕承明均认可经重新协商走资金监管程序。张勇至庭审时未将首付款40万元打入监管账户，张勇称首付款未打入监管账户是因为需要双方同时到场但吕承明怠于履行合同义务。李谨宇、吕承明称贷款手续审批通过后，张勇怠于履行通知义务，吕承明将首付款返还给张勇后，张勇未支付到监管账户，且未提供证据证明已通知吕承明共同办理资金监管。

原审法院认为:代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，由被代理人承担民事责任。本案中，李谨宇与吕承明系代理人与被代理人关系，李谨宇的民事法律行为应由吕承明承担民事责任。故对张勇要求李谨宇承担民事责任的诉讼请求，不予支持。张勇与吕承明及润业公司(即中介公司)签订的《房屋买卖合同》，包括房屋买卖合同和居问合同两方面的内容，张勇和吕承明之间的房屋买卖合同有效，当事人均应履行其合同义务。庭审中，双方均认可变更合同内容，重新走资金监管程序，但未对资金监管的内容作具体的约定，张勇称资金监管需双方同时到场但吕承明怠于履行合同义务，吕承明称张勇未提供证据证明其已通知吕承明共同办理资金监管手续，双方均未提供证据证明未办理资金监管系对方原因造成，故张勇以吕承明违约为由要求李谨宇、吕承明支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决:驳回张勇的诉讼请求。案件受理费2158元，由张勇负担。

上诉人张勇不服原审判决，向本院上诉称：1、2013年8月25日，上诉人与被上诉人及润业房地中介三方签订《房屋买卖合同》。2013年9月2日，上诉人按合同约定向被上诉人吕承明账户打入首付款40万元。2013年10月30在房管局签订《房屋买卖合同》时被上诉人却不认可签订《房屋买卖合同》里面内容，否认知晓房产交易程序，明确拒绝履行合同。上诉人被迫同意走资金监管程序，但被上诉人却把走程序当作了不履行合同的拖延方式之一。经润业房产中介和上诉人多次催促，被上诉人仍然推脱，拒不履行合同约定义务。2014年3月6日被上诉人李瑾宇明确拒绝出售房屋。2014年3月10日，上诉人被迫提起诉讼维护自身合法权益。2、一审法院判决认定双方均未提交证据证明未办理资金监管系对方原因造成事实错误。上诉人和郑州润业房地产营销策划有限公司生产路分店的工作人员多次催促被上诉人李瑾宇履行合同，办理房产过户，被上诉人以各种理由推脱拒不履行。上诉人有与被上诉人短信通信内容的证据证明。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。望二审法院依法改判，使上诉人的合法权益依法得到保障。

被上诉人李谨宇答辩称：答辩人李谨宇与吕承明系委托代理关系，被上诉人吕承明是房屋产权人是合同签订的主体，根据合同法有关规定，一审判决认定事实清楚，上诉人要求被答辩人李谨宇承担相应责任没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人要求答辩人李谨宇承担违约责任实际损失的诉讼请求。

被上诉人吕承明答辩称：上诉人张勇上诉理由不能成立，上诉人张勇没有证据证明其实被迫走资金监管程序。在上诉人张勇上诉称答辩人吕承明怠于履行合同义务是没有依据的，造成合同无法继续履行的原因是上诉人在收到答辩人返还的首付款后怠于履行付款义务，反而通知答辩人要向法院起诉，且不主张继续履行合同，由于答辩人的合同目的无法实现，迫于无奈在一审答辩时通知上诉人解除合同。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：李谨宇与吕承明系母子关系，位于郑州市金水区南阳路258号12号楼l单元1层2号(郑房权证宇第1301042510号)的房产在吕承明名下，该房屋产权所有人系吕承明。吕承明授权李谨宇与张勇签订的《房屋买卖合同》，李谨宇与吕承明系代理人与被代理人关系，李谨宇的民事法律行为应由吕承明承担民事责任。故对张勇要求李谨宇承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。张勇与吕承明签订的《房屋买卖合同有效》，当事人均应履行其合同义务。由于双方均认可变更合同内容，重新走资金监管程序，但未对资金监管的内容作具体的约定，张勇称资金监管需双方同时到场但吕承明怠于履行合同义务，吕承明称张勇怠于履行合同，因双方均未提供证据证明未办理资金监管系对方原因造成，现张勇要求吕承明支付违约金及实际损失的诉讼请求，本院不予支持。故上诉人张勇的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2158元，由张勇负担。

本判决为终审判决。

                                           审  判  长    刘  超

                                           审  判  员    崔凤茹

                                           审  判  员    马常有

                                           二○一四年八月十九日

                                           书  记  员    司建杰