上诉人河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚房产）与被上诉人梁相富、陈勇军商品房销售合同纠纷一案

上诉人（原审被告）河南华诚房地产开发有限公司。

法定代表人路玉堂，董事长。

委托代理人刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。

委托代理人刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）梁相富，男，1966年1月24日出生，汉族，个体工商户。

委托代理人朱浩，河南金博大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈勇军，男，1966年8月19日出生，汉族，个体工商户。

委托代理人朱浩，河南金博大律师事务所律师。

上诉人河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚房产）因与被上诉人梁相富、陈勇军商品房销售合同纠纷一案，不服郑州市管城区人民法院（2012）管民二初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华诚房产的委托代理人刘志扬与被上诉人梁相富、陈勇军的共同委托代理人朱浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年11月5日，梁相富、陈勇军（买受人）与华诚房产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郑州市管城回族区东太康路北、二七路东2幢1层070号房产，建筑面积30.99平方米，单价每平方米15200.77元，建筑面积以房管部门测绘为准，据实结算房款。总房款人民币471072元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。产权证由出卖人代买受人办理，买受人应按出卖人的书面通知规定的时间内向出卖人提交办理房产证所需的全部资料，并将出卖人为买受人代收代缴的费用结清。自买受人提交资料次月1日起180天内办理好产权证，逾期，按房款额日万分之一的比例，向买受人支付违约金；逾期一年，买受人有权退房。2006年11月5日，买受人将印花税、测绘费、维修基金、产权登记费、契税的全部费用21212.57元向出卖人交纳完毕。2006年11月5日，华诚房产向梁相富、陈勇军出具收到房款251072元的销售不动产统一发票。2007年5月20日，华诚房产向梁相富、陈勇军出具收到房款220000元的销售不动产统一发票。

同日，梁相富、陈勇军（甲方）、郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司（乙方）与华诚房产（丙方）签订《托管协议》一份，载明：鉴于甲方以人民币619831元向开发商购买座落在郑州市东太康路24号“大上海商业步行街”（以下简称“项目”）内的物业：金街西部一层070号铺位（敞开空间，不设隔墙），建筑面积30.99平方米，乙方为项目的经营管理方，丙方为项目的开发商和目标租金的担保方。甲方同意将自己购买的上述房屋托管给乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为交纳税金等应付费用并完成托管工作。租赁期限一般不超过5年，对于主力店、次主力店等特殊承租人，甲方同意乙方可与之签署租期为5-15年的协议。在该房屋的第一个托管期限内，该房屋的目标租金如下：第一至第三年，该房屋每年的目标租金为该房屋售价的8%，即49586.48元，月目标租金为4132.21元；第四至第五年，该房屋每年的目标租金为该房屋售价的9%，即55784.79元，月目标租金为4648.73元。实际租金超出目标租金的部分为服务奖金，归丙方和乙方分享。在托管期内，甲方同意向乙方支付托管服务费，托管服务费为目标月租金的1.5倍。第一个托管期内，该费用由开发商支付。由于丙方在签订《商品房买卖合同》时，已按双方约定将售价619831元优惠了24％，即《商品房买卖合同》中该房屋的总价471072元，故甲方同意该房屋交付后华诚房产享有三年的使用权与收益权，由乙方将协议约定的目标租金直接支付给丙方。在托管期间，梁相富、陈勇军共获取托管收益156337元。

另查明，华诚房产于2008年10月23日经工商登记更名为河南华诚房地产开发有限公司。

再查明，2011年5月23日，郑州市房地产管理局为梁相富、陈勇军颁发郑房权证字第1001054101号房产证，登记的建筑面积为4.8平方米。

案件审理过程中，梁相富、陈勇军为确定房屋价值损失，申请对涉案房屋价值进行鉴定。2013年11月25日，河南省豫建房地产评估咨询有限公司对涉案房屋出具房地产估价报告。鉴定意见为：确定估价对象在估价时点的房地产市场价值为42380元／平方米。因河南省豫建房地产评估咨询有限公司在评估房地产市场价值采取了市场法及收益法，其评估时对评估对象收益年限确定为54年，与涉案房屋《房屋所有权证》显示土地使用年限为2009年12月25日至2045年2月14日止不符，河南省豫建房地产评估咨询有限公司对涉案房屋价值作出补充评估报告，鉴定意见为：确定估价对象在估价时点的房地产市场价值为39820元／平方米。

梁相富、陈勇军诉至原审法院，请求依法判令：1、解除与华诚房产签订的070号商铺买卖合同；2、华诚房产返还购房款471072元；3、华诚房产赔偿房屋价值损失（以购房时房屋价值与目前房屋价值差为准）及银行利息损失186000元；4、华诚房产赔偿办理房产证损失21212.57元；5、华诚房产承担本案诉讼费用。

原审法院认为，梁相富、陈勇军和华诚房产签订的《商品房买卖合同》及梁相富、陈勇军，华诚房产与郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司签订的《托管协议》是双方真实意思的表示，合法有效。合同的效力要求当事人严格按照合同约定履行各自的合同义务，以实现合同当事人订立合同所追求的目的。梁相富、陈勇军已将涉案房屋的房款及各项费用交付华诚房产，履行了合同义务，而华诚房产却仅向梁相富、陈勇军提供了建筑面积为4.8平方米的房屋，与双方合同约定的建筑面积30.99平方米相差甚远，华诚房产的违约行为致使梁相富、陈勇军不能实现合同目的，故梁相富、陈勇军要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持。合同解除后，当事人双方应相互返还财产。华诚房产应将梁相富、陈勇军已付房款471072元退还梁相富、陈勇军，梁相富、陈勇军亦应将涉案房产退还华诚房产。华诚房产应赔偿因其违约行为给梁相富、陈勇军造成的损失，即涉案房屋目前价值与购房时价值差价762949.8元及办理房产证的税费21212.57元，因梁相富、陈勇军在托管期间共取得收益156337元，该收益应在华诚房产赔偿梁相富、陈勇军损失中予以扣除，故华诚房产应赔偿给梁相富、陈勇军造成的损失627825.37元。梁相富、陈勇军要求华诚房产另赔偿其利息损失186000元，理由不足，该院不予支持。华诚房产辩称，梁相富、陈勇军、华诚房产之间的商品房买卖合同合法有效，合同面积与房产证面积差异是理论面积与实际面积的差异，合同明确约定最终面积以房管部门测算为准，面积误差是必要的，法律允许的。该项辩称，理由不当，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、解除梁相富、陈勇军与河南华诚房地产开发有限公司于2006年11月5日签订的位于郑州市管城回族区东太康路北、二七路东2幢1层070号房产的《商品房买卖合同》；二、河南华诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还梁相富、陈勇军购房款471072元；三、河南华诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿梁相富、陈勇军损失共计627825.37元；四、驳回梁相富、陈勇军的其他诉讼请求；五、梁相富、陈勇军于判决生效后十日内将涉案房屋返还给河南华诚房地产开发有限公司。案件受理费15144元，鉴定费13000元，由梁相富、陈勇军负担4020元，由河南华诚房地产开发有限公司负担24124元。

宣判后，华诚房产不服原审判决，向本院提起上诉称：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》明确约定：建筑面积以房管部门测绘为准，据实结算房款。后涉案商铺的面积由房管测绘部门实测为4.8平方米，这完全符合合同约定。华诚房产在房屋面积减少方面不存在主观恶意和过错。以此，应当结算4.8平方房款，将多余的购房款退回；2.梁相富、陈勇军并非直接利用该商铺经营，而是将商铺交上海铜锣湾广场商业有限公司进行托管，即使商铺面积减少，也并未影响到合同的履行，梁相富、陈勇军所获收益未减少，因此，买卖合同的目的已经实现，并未受到影响；3.依据法律规定，出卖人存在恶意欺诈的情况下，也只是在退还房款后，赔偿不高于一倍的房款。一审法院判决赔偿数额明显高于此数额；并且华诚房产对面积的减少不存在主管上的恶意欺诈，故判决赔偿数额明显不当；4.评估机构的评估方法不适当。本案，评估机构拒不提交相关计算方法且评估价格明显高于市场成交价，不能直接作为判决案件的依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，改判驳回梁相富、陈勇军请求华城房产赔偿损失的诉讼请求；或将案件发回重审。

梁相富、陈勇军答辩称：1.《解释》规定房屋面积不符，合同有约定的，按照约定处理。这里所规定的面积不符，应当在合理范围内。而不是从30.99平方米减到建筑面积4.8平米，套内建筑面积2.19平米，而且这2.19平米因为消防安全出口的原因呈长条状（长约5米），宽仅有约40公分，一个人正着身子都站不下，就根本不能作为商铺使用；并且，华诚房产在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒70号商铺的位置大部分是消防安全出口这一重要事实，虚构此消防安全出口为商铺，提供虚假情况，欺骗、引诱梁相富、陈勇军购买，属于非常严重的欺诈行为；2.华诚房产作为开发企业全程参与了项目的设计、勘测、施工、验收、登记等全部过程，应当非常清楚消防安全出口的位置。却故意隐瞒这一重要事实并且提供虚假情况，且从2006年11月签订合同，2011年6月领取房产权证，直至2012年2月长达5年多的时间里，从未告知被上诉人所购买的商铺实际上是消防安全出口的事实，其主观故意和过错非常之明显;3.涉案房屋尽管因为托管，暂时执行合同约定的面积租金，但托管关系只是五年，而业主的商铺产权是40年，怎么可能不减少收益，且房屋的升值收益也是业主的另一收益来源，30多平米的商铺变成了套内面积2.19平米且为长条状，不能作为商铺使用，又哪来的升值收益？合同的目的又怎能实现？4.按《解释》规定，本案应因出卖人的原因导致合同被解除，买受人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，或者导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人梁相富、陈勇军可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但本案一审只判了返还购房款和赔偿损失；5.至于评估，只能说评估机构太保守了。大上海城位于河南省府所在地的最黄金地段，其价值绝对要远远超出评估价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：合同应当依法遵守并得到全面、诚信的履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案，梁相富、陈勇军已将涉案房屋的房款及各项费用交付华诚房产，履行了合同义务，而华诚房产却仅向梁相富、陈勇军提供了建筑面积为4.8平方米、套内建筑面积2.19平米的房屋，与双方合同约定的建筑面积30.99平方米相差甚远。华诚房产不能依约交付符合约定的合同标的物，致使梁相富、陈勇军完全无法实现对合同约定的商铺的使用、处分、收益等合同目的，故涉案合同依法解除后，依法应当互相返还财产并由违约方华诚房产赔偿损失；梁相富、陈勇军对涉案商铺的升值预期具备可预见性；同时，该处商铺经鉴定机构鉴定也处于事实上的的升值状态，因此，原审法院以商铺差价计算梁相富、陈勇军的损失并无不当且数额并无证据证明计算错误。综上，上诉人华诚房产的上诉理由并不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15144元，由上诉人河南华诚房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  童  铸

                                             审  判  员  刘俊斌

                                             代理审判员  顾立江

                                             二〇一四年九月十六日

                                          书  记  员  方政渊（代）