| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民三终字第688号 |
上诉人（原审第三人）李亚（李锐），男， 1970年12月6日出生。 委托代理人程玉生，河南向东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）吴新爱，女， 1950年3月23日出生。 委托代理人陈赞友，河南宇言律师事务所律师。 委托代理人吴巍，男，1975年7月25日出生。 被上诉人（原审被告）商丘华商农村商业银行股份有限公司。 法定代表人李文斌，该公司董事长。 委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 上诉人李亚与被上诉人吴新爱、商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）拍卖合同、排除妨碍纠纷一案，被上诉人吴新爱于2014年4月14日诉至商丘市梁园区人民法院，请求依法判令华商银行交付房屋、李亚搬出涉案房屋并赔偿其损失。该院经审理于2014年5月26日作出（2014）商梁民初字第01397号民事判决。李亚对此判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2014年7月30日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李亚及其委托代理人程玉生与被上诉人吴新爱的委托代理人陈赞友、吴巍，被上诉人华商银行的委托代理人李攀飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2012年4月11日华商银行与李亚签订涉案房屋租赁合同，合同期限12个月，自2012年5月8日至2013年5月8日，租金每年3600元，2013年1月3日华商银行向李亚送达告知书，告知内容为：“租赁户李亚（李锐）您好！位于哈森药厂大门往东独院是您租用的，用作居住。我行将委托亿佳拍卖公司近期对此房产进行拍卖。如您有意愿购买，自接到本告知后，迅速与拍卖行联系报名事宜，否则将视为放弃优先购买权”。李亚、何守勤在告知书上签了字。2013年1月14日，华商银行与商丘市亿佳拍卖有限公司签订委托拍卖合同书，委托商丘市亿佳拍卖有限公司拍卖标的额为本案涉案房产，即位于商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧3层独院住宅一套，合同主要条款约定：（一）委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。（二）拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付（转移）买受人。2013年1月25日商丘市亿佳拍卖有限公司在京九晚报发出了拍卖公告，对涉案房屋相关情况进行了公告，吴新爱于2013年2月5日将涉案房屋以620000元拍卖价款竞买成交，并与商丘市亿佳拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，支付了该房屋拍卖价款。华商银行未交付房屋也未办理房产过户登记。李亚未参与竞买涉案房屋，现租赁期限已届满，但仍居住在涉案房屋内。 原审认为，华商银行与商丘市亿佳拍卖有限公司签订的委托拍卖合同书，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应按合同约定全面实现权利、履行义务；吴新爱竞买到该涉案房屋后，与华商银行签订的“拍卖成交确认书”是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。吴新爱经过拍卖法定程序竞买到涉案房屋，交纳了房款620000元，并与华商银行签订了“拍卖成交确认书”，涉案房屋应为吴新爱合法财产，应受到法律的保护。华商银行应按照委托拍卖合同书约定，履行交付房屋协助办理房产过户登记等义务，没有全面履行义务，应当承担继续履行的义务，并承担违约责任。李亚在华商银行告知的义务期限内，不参与涉案房屋的竞买视为放弃优先购买权。租赁合同期满后未与华商银行或吴新爱重新签订租赁合同，其仍然居住在涉案房屋内，既无事实依据又无法律依据，依法应予搬出。华商银行虽移交了房屋的相关手续，但还是没有履行向吴新爱实际交付涉案房屋的合同义务，因此，华商银行的抗辩理由不能成立。关于李亚装修费用的承担问题，因李亚承租的是华商银行的房屋，在租赁期间是否对承租房屋进行了装修以及如何承担装修费用，与本案无关。李亚可以按合同约定另行主张权利，因此，本案不予审理；关于李亚优先购买权问题，李亚称吴新爱剥夺了其优先购买权；拍卖前华商银行向他送达了告知书，拍卖行也在京九晚报上进行了拍卖公告，拍卖程序是合法的，在规定的时间李亚没有主张优先购买权，吴新爱没有剥夺李亚的优先购买权，李亚的抗辩理由不能成立；关于吴新爱与李亚签订的协议书，该院认为，该协议是否有效与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理。综上，吴新爱合理的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，予以支持。其要求李亚赔偿损失的请求，证据不足，不予支持。 原审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第六十四条之规定，判决：一、商丘华商农村商业银行股份有限公司于判决生效后三十日内向吴新爱交付涉案房屋（座落位置：商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧三层楼独院住宅一套）。二、李亚于本判决生效后三十日内搬出该涉案房屋。三、驳回吴新爱其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由商丘华商农村商业银行股份有限公司承担。 李亚不服原审判决上诉称，华商银行串通商丘市亿佳拍卖公司签订虚假委托拍卖合同，在京九晚报上刊登拍卖公告，以合法形式实现非法目的，非法剥夺了上诉人的优先购卖权。上诉人与吴新爱签订该房屋转让协议，而吴新爱违约，华商银行亦不守信用。因该房屋在华商银行租赁给上诉人时无法居住，华商银行承诺租赁期满后继续延期租赁该房屋给上诉人，上诉人才进行装修，否则上诉人不会租赁一年就投资12万元对该房屋进行装修。原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，依法改判或发回重审。 吴新爱没有提交答辩状，庭审中口头答辩称，李亚与华商银行租赁期限已满，其继续居住在该房屋属于侵权，应搬出该房屋。华商银行在拍卖该房屋时履行了优先购买权的告知义务，拍卖公司拍卖程序依法进行，华商银行与拍卖公司不存在恶意串通行为。装修费用系李亚与华商银行之间因租赁关系所遗留问题，与本案无关联。吴新爱通过拍卖法律关系最终以最高价取得该房屋，与拍卖公司和华商银行成立拍卖合同关系，无需再向任何人支付该标的本身的费用。本案审理的是吴新爱与华商银行间的买卖合同及与李亚之间的侵权关系，李亚的抗辩理由只针对华商银行，不能对抗吴新爱的诉讼请求。李亚两次严重违约，未能支付相应款项，并非吴新爱存在违约行为。请求驳回上诉，维持原判。 华商银行没有提交答辩状，庭审中口头答辩称，根据李亚与华商银行之间所签合同第四条约定，合同期满李亚应如期交还房屋，李亚所诉租赁期满后继续使用与事实不符。根据合同第八条规定，李亚不享有优先购买权，但华商银行在拍卖房屋时还是保护了李亚的优先购买权，除张贴公告外，还当面向李亚告知了优先购买权，并告知了准备拍卖的情况。李亚没有表示行使优先购买权，是李亚自己放弃了优先购买权的。根据合同约定，合同期满后装修部分归银行所有，还约定不得收取转让费、装修费等，李亚应承担合同义务。对于李亚与吴新爱签订的转让协议是否违约与华商银行无关。请求驳回上诉，维持原判。 根据李亚与吴新爱、华商银行的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：原审判令上诉人李亚搬出争议房屋是否正确。 双方当事人对此焦点无异议，并进行了论辩。 二审中，各方当事人均未提交新的有效证据。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，华商银行与吴新爱之间系拍卖合同关系，吴新爱与李亚之间系侵权关系，虽然各方当事人对原审将两个法律关系合并审理均未提出异议，但原审将本案仅定性为拍卖合同纠纷不准确，本院予以纠正。结合原审查明的事实及各方当事人认可的法律关系，同时依照最高人民法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》中关于“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”的规定，本案应定性为拍卖合同、排除妨碍纠纷。 华商银行委托商丘市亿佳拍卖有限公司拍卖本案涉案房产，签订有委托拍卖合同书，且华商银行对承租人李亚亦履行了优先购买权告知义务，李亚未在华商银行告知的期限内明确表示参与涉案房屋的竞买，应视为放弃优先购买权。商丘市亿佳拍卖有限公司通过京九晚报刊发拍卖公告，且对涉案房屋相关情况进行了公告，吴新爱将涉案房屋以拍卖价款竞买成交，并与商丘市亿佳拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，交纳了房款，涉案房屋为吴新爱合法财产，应受到法律的保护，李亚虽与华商银行签订了房屋租赁合同，但现租赁期限已届满，其仍居住在涉案房屋内没有事实与法律依据。李亚主张其与吴新爱于2014年元月6日签订了协议书，但从该协议书的内容可以看出，李亚应于2014年3月31日16：00前付给吴新爱购房款72万元，逾期视为违约，李亚自愿于2014年4月10日前无条件搬离该房产。而李亚既未按照协议约定的期限付款，也未举证证实违约方是吴新爱，故其据此主张不应搬离涉案房屋的主张不能成立，原审判令李亚搬出涉案房屋正确。 对于李亚所称装修费用，李亚可按与出租人的租赁合同约定另行主张权利，与本案不是同一法律关系，本案不予审理。 综上，原审认定基本事实清楚，证据充分，上诉人所提上诉理由均不能成立，本院不予支持。虽然确定案由不当，但本院已予纠正，且并不影响判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李亚负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王保中 审 判 员 高纪平 代理审判员 刘瑞英
二○一四年八月二十日
书 记 员 田英杰 |
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