| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民三终字第748号 |
上诉人（原审被告）孟献堂，男， 1958年3月16日出生。 委托代理人毕雪印，葛雷（实习），河南立品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨海生，男， 1962年6月17日出生。 委托代理人郭峰，商丘市梁园区东风法律服务所法律工作者。 上诉人孟宪堂与被上诉人杨海生房屋买卖合同纠纷一案，杨海生于2013年9月23日诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令孟献堂归还占有自己位于商丘市梁园区酒厂路17号楼3号楼2单元的房屋；请求认定2002年2月份孟献堂交给自己的20000元是租房10年的租金，同时要求孟献堂支付自2013年1月以来占有此房屋的租金每月200元；诉讼费由孟献堂承担。商丘市梁园区人民法院于2014年6月10日作出（2013）商梁民初字第2623号民事判决，并向双方当事人进行了送达，孟献堂不服原判，向本院提起上诉，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理，上诉人孟献堂的委托代理人毕雪印、葛雷，被上诉人杨海生的委托代理人郭峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，杨海生的儿子与孟宪堂的儿子系同学关系，杨海生先期同意孟宪堂一家暂住杨海生位于酒厂路17号3号楼2单元的房屋，2002年2月9日，双方商量此房屋的转让事宜，杨海生将此房屋以42000元的价格转给孟献堂，双方约定孟献堂先支付20000元房款，余款22000元到2002年底付清，然后再办理房屋产权证书的交付手续。孟献堂先行支付20000元，余款22000元并没有按照事先约定的日期履行。2008年，孟献堂带着22000元找到杨海生说是补齐房屋余款，杨海生认为孟献堂在约定的期限内不履行协议，已构成违约，此房屋的转让关系及先期约定已经不存在。双方产生矛盾。 原审认为，按照双方2002年2月9日签订的房屋买卖协议，孟献堂应在2002年年底付清下余房款，杨海生再交付房产证，孟献堂直到2008年才向杨海生交付下余的房款，遭到杨海生拒绝。杨海生当时同意将房屋转让给孟献堂，考虑到双方的儿子是好同学关系，目的是让孟献堂一家居住，而孟献堂在不及时履行支付下余房款的情况下，又将房屋出租，达不到杨海生当初与孟献堂签订合同的目的，违反了诚实信用原则。杨海生要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。房产证一直由杨海生掌握，孟献堂对争议房屋不享有所有权。孟献堂长期拖欠房款并出租争议房屋而获利的现实，严重损害了杨海生的合法权益。杨海生根据现实状况主张被告签合同时所付的20000元作为租金，从被告入住至返还房屋，双方按房屋租赁关系处理，每月租金按200元计算，租金不足部分由孟献堂另行支付。这一主张符合公平原则。孟献堂答辩称，合同有效，要求驳回杨海生的诉讼请求，违背公平公正、诚实信用原则。 原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条的规定，判决：一、解除原告杨海生与被告孟宪堂于2002年2月9日签订的房屋买卖合同。二、被告孟宪堂返还原告杨海生位于商丘市酒厂路（现哈森路）17号3号楼2单元的房屋一套，于判决生效之日起十五日内履行完毕。三、被告孟宪堂于2002年2月9日所交付原告杨海生的20000元，按租金计算每月200元，从2002年2月9日计算到将房屋实际交付原告杨海生之日止。不足部分，于判决生效之日起十五日内履行完毕。一审案件受理费200元，由被告孟宪堂承担。 孟献堂上诉称，1、双方当事人与2002年2月29日达成房屋买卖协议，房屋已交付给孟献堂占有使用，合同约定房屋总价款为42000元，孟献堂已支付20000元，剩余22000元约定于2002年底交清，但孟献堂依约定付款时，杨海生拒绝接收，故孟献堂已经履行合同义务，原审判令解除涉案合同不当；2、原审将20000元购房款认定为租金没有依据，双方之间不存在房屋租赁合同关系。请求二审撤销原判，依法改判。 杨海生未提交书面答辩状，其口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、涉案的房屋买卖合同应否予以解除？2、原审判令孟献堂向杨海生支付房屋租赁费用有无事实及法律依据？ 双方当事人对上述争议焦点均无异议，并进行了论辩。 双方当事人在二审中均未提供新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明事实相同。 本院认为，杨海生与孟献堂于2002年2月9日签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，双方的房屋买卖合同已经成立并生效。在合同履行过程中，孟献堂支付20000元购房款之后应当按照合同约定在2002年底付清剩余22000元，但其没有按照事先约定日期履行，而是到2008年才向杨海生交付下余房款，遭到杨海生拒绝。同时孟献堂在不及时履行支付下余房款的情况下又将房屋出租致使不能实现合同目的，故原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定判令解除双方房屋买卖合同并无不当。孟献堂上诉主张其曾于2002年底向杨海生交付下余的22000元购房款，但未提交相应的证据予以证实，故其该项请求不能成立，本院不予支持。 关于原审将20000元认定为租金是否适当的问题。杨海生与孟献堂之间签订的是房屋买卖合同，并未约定其租赁的相关内容，孟献堂支付20000元的性质是购房款，双方对此也均认可。杨海生称双方口头约定房屋买卖合同转变为租赁合同，但在一、二审中均未提供出相关的证据对此予以证实，故原审认定双方之间存在房屋租赁关系不当，杨海生应当在解除房屋买卖合同后将20000元的购房款返回给孟献堂，如果杨海生认为孟献堂逾期支付购房款的行为给自己造成了损失，其可另行主张权利。 综上，原审认定基本事实清楚，但将20000元的性质认定为租金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第2623号民事判决第一项，即“解除原告杨海生与被告孟宪堂于2002年2月9日签订的房屋买卖合同”，第二项，即“被告孟宪堂返还原告杨海生位于商丘市酒厂路（现哈森路）17号3号楼2单元的房屋一套，于判决生效之日起十五日内履行完毕”： 二、撤销商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第2623号民事判决第三项，即“被告孟宪堂于2002年2月9日所交付原告杨海生的20000元，按租金计算每月200元，从2002年2月9日计算到将房屋实际交付原告杨海生之日止。不足部分，于判决生效之日起十五日内履行完毕”； 三、杨海生返回给孟献堂20000元，于本判决生效之日起五日内支付完毕。 四、驳回杨海生其他诉讼请求。 一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，共计400元，由孟献堂、杨海生负担200元。 本判决为终审判决。
审 判 长 张 倩 审 判 员 冯 明 助理审判员 徐 斌
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张月梅 |
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