| 河南省漯河市召陵区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）召民二初字第141号 |
原告许军华，男，汉族，1957年4月16日生。 委托代理人曹淼，河南永力律师事务所律师。 被告谢保华，男，汉族，1963年8月14日生。 被告代金玉，女，汉族，1963年8月8日生。 第三人戴和平，男，汉族，1954年2月28日生。 第三人戴志英，女，汉族。 第三人代金凤，女，汉族，1952年9月26日生。 第三人代和翔，男，汉族。 第三人戴永红，女，汉族，1969年8月5日生。 原告许军华与被告谢保华、代金玉、第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在2014年5月26号公开开庭进行了审理，原告许军华及其委托代理人曹淼，被告谢保华、代金玉、第三人戴和平到庭参加诉讼，第三人戴志英、代金凤、代和翔、戴永红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案，现本案已审理终结。 原告诉称：2000年6月被告在铁新村周边张贴售房小广告，出售源汇区铁新村34号楼1-2-3房，建筑面积46.8平方米。原告看到广告开始与被告协议，得知因其父离世，兄妹等人均在外地工作，因此，家人决定将小房屋出售。同年6月30日，经原、被告双方协议，签订了房屋购买协议，被告将漯河市源汇区铁新村34号楼1-2-3房屋及自建房一间售予原告，并承诺配合原告办理相关手续。同日，原告支付房款，被告将房产证等相关手续一并交付给原告。原告将房屋装修后，搬入居住至今已有14年之久，原告一直要求被告配合办理相关手续，但被告拖延至今。2013年房屋面临拆迁，原告再次要求被告办理房屋过户，被告诡称其不知道卖房一事，14年前卖房时是其夫谢保华隐瞒其私自所为，谢也自认其说，并称其一直隐瞒其妻代金玉13年，欺骗代金玉声称房屋一直由他人租赁。综上所述，原告支付房款后已经取得漯河源汇区铁新村34号楼1-2-3房屋所有权，并居住至今已有14年之久，被告违背诚信，拒绝配合办理过户，侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，故诉求双方签订的房屋买卖协议有效，被告及第三人协助原告办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。 被告谢保华辩称：因为2000年6月份，是原告妹夫找我协商需要一套房子，当时我是卖给了丁玉华，没有卖给原告，我卖的是我的自建房，我与原告没有产生过什么利害关系。 被告代金玉辩称：1.首先我本人没有房子我怎么会去卖房子，到现在为止我名下没有任何房产，2.我在2013年才知道有许军华这个人，我根本不知道协议是咋回事，3.这一份协议是上次兰晶法官审判时才见到的协议，4.上次审判时见到的协议上面就不是我本人的签名。 第三人戴和平陈述称：我是被继承人儿子，全部遗产就是该案诉讼标的物，被继承人生前没有遗嘱，也没有对诉讼标的物进行分割，2013年11月由于铁路改建需拆除标的物，车站通知要求办理手续，这时候我才知道原被告已经起诉到法院，但是情况不知道，后来我也起诉，由于是同一个诉讼标的物，所以后来我撤诉了，我父母退休后一直跟随我在部队生活，直至入葬，涉案房屋是我父亲的遗产，我按照继承法要求继承我父亲的遗产，我不可能把继承权随便给哪个人。 第三人戴志英、代金凤、代和翔、戴永红未到庭陈述。 原告为支持自己的主张提供如下证据予以支持：证据一、房屋买卖合同一份，收条一份。证明1、房屋买卖合同签订时，被告代金玉及其丈夫谢保华、代金玉母亲是完全民事行为能力人，出售房屋意思真实。房屋买卖合同签订时被告代金玉及其丈夫谢保华夫妻感情正常，合同也未附任何条件，合同内容已经实际履行；2、被告家人对出售房产是明知的，被告代金玉及其丈夫谢保华有权对房屋进行处分。证据二、房屋权属证书原件一份。证明1、房屋买卖合同签订后，被告代表家人将房屋权属证书原件交给原告，合同内容已经实际履行；2、被告家人对出售房产是明知的，被告代金玉父亲去世后，其母跟随代金玉生活，被告代金玉代表家人出售房屋，其后，代金玉母亲去世，在原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人向许军华主张过任何权利。代金玉家人对出售房屋一事是明知的，代金玉有权对房屋进行处分。证据三、1、天桥铁新村社区居委会出具的证明一份，证明房屋交付即成事实，已经履行完毕。原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权；2、证明四份，证明原告许军华取得房屋，装修后与家人一直居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权；3、户口本三页，证明原告许军华取得房屋，装修后与家人一直居住长达13年，并且将户口办理登记在居住房屋漯河市源汇区铁新村134号院34号名下，在13年间没有任何人出面主张原告许军华侵权。证据四、证人丁玉华、许军平出庭证明,1、双方交易时不存在无权处分的情形，被告及其家人对房屋出售是明知的，并且也同意出售；2、房屋交付即成事实，已经履行完毕。原告许军华取得房屋，装修后居住长达13年间，没有任何人出面主张原告许军华侵权。证据五、补交的20%房款收据，证明房屋可以出售，并且根据相关文件原告许军华已经补交20%房款，取得100%所有权。证据六、（2012）召民初字第482号判决书与（2014）漯民四终字第16号判决书，证明1、两份判决书均确认，铁路新村房屋可出售；2、原告的邻居，居住于铁新村9号楼1-1-2层六陈修坤起诉要求确认合同有效，配合办理过户手续，同本案情形一样，房权证上登记房主去世后房屋被出售，经两级法院审理确认合同有效，并配合办理过户手续，现已进入执行阶段。 被告谢保华质证称：2000年6月份我卖的房子是我花费10000元多建的，我卖的自建房是我与丁玉华进行的买卖。对证据一买卖合同不清楚，不知道原告从哪弄来的。我无权去卖别人的房子，我认为原告提供其它证据只是他自己的行为。针对证人证言，证人反映的是在二楼签的协议，但是我住在三楼，我儿子是95年出生的，在2000年已经五岁了，而不是两三岁。 被告代金玉质证称：1、该协议只是兰晶法官开庭时才见到的；2、我看到此协议时很惊讶，该协议不是我本人所签，我根本就不知道许军华是何许人也；3、我的母亲不跟我生活，怎么会见到我母亲，去我家的人多了，难道母亲都要知道每个人的身份；4、涉案房屋为铁路公房，任何人没有权利买卖；5、原告律师都说不是百分之百产权，那不是百分之百产权能不能买卖。原告出庭作证的证人我不认识。 第三人质证称：我妹夫卖它自己的房子我没有意见，但是卖我们要继承的房子我要告他；1、合同如果不是买卖我父亲的房子我无意见；2、如果家人不包含我那我没必要说，如果包含我，到现在我也没有去办理手续，没有办百分之二十产权手续；3、我母亲跟随我生活；4、感觉证人说的很可笑，无话可说。 第三人戴志英、代金凤、代和翔、戴永红未质证。 被告谢保华、代金玉、第三人戴和平、戴志英、代金凤、代和翔、戴永红无证据提供。 审理查明：位于漯河市铁新村34号楼1-2-3房屋的登记房主为代学文，该房屋建筑面积为46.8平方米，使用面积为36平方米。该房屋系代学文从武汉铁路局信阳建筑段购买，代学文死亡后，2000年6月30日，原告许军华从被告谢保华、代金玉手中购得该房屋，价款为26000元，双方签订了房屋买卖协议，原告许军华当天履行了付款义务，谢保华、代金玉将代学文的武汉铁路分局标准价房屋所有权证交与了许军华，该房屋所有权证号为武铁房标字第1005506号。谢保华开庭时承认协议上代金玉的签名是其代签。原告购买房屋后将房屋装修后入住至今。由于该房屋属于铁路公房，武汉铁路局信阳建筑段在卖房时拥有20%的产权，2012年7月11日，原告许军华在武汉铁路局将下余20%房款2219元及相关费用230元缴纳给了武汉铁路局信阳建筑段。原告购买涉案房屋并入住至今，被告谢保华、代金玉及第三人从未向原告主张过相关权利。 本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告谢保华在代替代金玉签订房屋买卖协议后，履行完交房义务，允许原告以所有人身份对所购买房屋进行装修并入住十多年，被告谢保华以代金玉名义给原告出具了购房款收据，并将房产证等手续交与原告。由于被告谢保华与被告代金玉系夫妻关系，原告有理由相信谢保华对该房产有处分权，其与原告签订的房屋买卖协议符合表见代理的法律规定。由于原告已经履行付款义务，被告已经将房屋产权证交给原告，也已经履行了合同主要义务，协助原告办理过户登记是一项附随义务，按照约定，被告有义务协助原告办理，故原告要求确认合同有效，要求被告协助办理房屋产权变更登记手续，应当依法予以支持。被告代金玉及第三人戴和平庭审时均称不知道房屋已经被许军华购买，不符合常理，且其在长达十多年的时间里均未向原告或者互相之间就该房屋主张过权利，应认定其对房屋买卖的事实均知晓，故对被告代金玉与第三人戴和平辩称本院不予采信，故对被告及第三人要求确认房屋买卖协议无效，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十五条之规定判决如下： 一、确认原告许军华与被告谢保华、代金玉于2000年6月30日签订的房屋买卖协议有效； 二、被告谢保华、代金玉在判决生效后30日内协助原告许军华办理武铁房标字第1005506号房屋的权利变更登记手续。 案件受理费100元由被告谢保华、代金玉负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。如上诉人在上诉期满后未缴纳上诉费，视为上诉人未上诉。 审 判 长 韩春莹 审 判 员 于胜华 审 判 员 兰 晶 二○一四年七月十日 书 记 员 周珈亦
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