洛阳自由空间电子科技有限公司与洛阳新亚洲实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：洛阳自由空间电子科技有限公司。住所地：洛阳市涧西区。

法定代表人：张胜昔，总经理。

委托代理人：张峰，河南焦点律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：洛阳新亚洲实业有限公司。住所地：洛阳市西工区。

法定代表人：宁丽娟，总经理。

委托代理人：刘士峰，副总经理。

委托代理人：刘彭义，河南明昕律师事务所律师。

上诉人洛阳自由空间电子科技有限公司因与被上诉人洛阳新亚洲实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳自由空间电子科技有限公司的委托代理人张峰，被上诉人洛阳新亚洲实业有限公司法定代表人宁丽娟及其委托代理人刘士锋、刘彭义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原告的前身洛阳新亚洲商场与被告洛阳自由空间电子科技有限公司签订《租赁合同书》一份，被告租赁位于洛阳市西工区人民东路新亚洲商场四楼整层，使用面积为2800㎡。被告用于经营电子游戏及原告认同的文化娱乐项目。租赁期限为2008年1月1日至2012年12月30日止。按合同约定，被告向原告交纳了56000元租赁保证金，并约定每月租金为56000元整（按使用面积每平米每月租金为20元）。在合同履行过程中，双方于2009年7月开始对租金进行变更，由每月租金56000元整调整为季收122000元。同时对违约金进行约定，若被告中途终止租赁或违反以上十四项条款中任一条款，应赔偿给原告相当于月租金两倍的违约金，同时租赁保障金不再退返。同时合同对双方权利义务进行了约定，若合同到期双方不再续约，被告所有装修均不得拆除，无偿归原告所有。合同正常履行期满，如被告不再续签合同，电梯产权无偿归原告所有；如被告续签合同，电梯仍由原被告双方共同使用。双方合同于2012年12月30日到期，之后，被告又交纳了2013年1月至6月期间租金，原告予以接收。期间，原告多次采取书面方式通知被告合同已到期需续签书面租赁合同，但因双方租金问题达不成一致意见，故双方没有书面租赁合同。现被告一直占用租赁场地，故原告诉至该院引发本案纠纷。另查明：原告原名洛阳商场，1996年8月变更为洛阳新亚洲商场，2013年7月改制完毕。由洛阳新亚洲商场变更为洛阳新亚洲实业有限公司。洛阳市住房保障和房产管理局与洛阳新亚洲实业有限公司签订《国有资产委托管理协议书》，洛阳市住房保障和房产管理局将位于西工区人民东路，产权证号为（2006）X349275号、总建筑面积为12444.65㎡的房产委托给洛阳新亚洲实业有限公司管理，由其代为行使相关民事权利。被告洛阳自由空间电子科技有限公司西工电玩城是洛阳自由空间电子科技有限公司的分公司，没有诉讼主体资格。

原审法院认为：位于西工区人民东路的新亚洲商场四楼整层属国有资产，原告受洛阳市住房保障和房产管理局的委托对其房产享有管理权并可代为行使相关民事权利，原告具备诉讼主体资格。对于被告辩称的原告没有诉讼主体资格，不予认可。对于原告与被告签订《租赁合同书》，双方是在自愿合法的基础上签订，此合同合法有效。且合同已经履行完毕，双方对合同约定的权利义务均无异议。被告在合同履行完毕后又交纳了1月至6月租金，原告予以接收，视为不定期租赁。期间原告已采取书面方式通知被告续签租赁合同，被告与原告因租金问题未达成一致意见，故未签订书面租赁合同，原告已尽到了提前通知义务。现原告提出解除租赁合同，终止租赁关系，该院予以支持。按合同约定，被告应腾空租赁场地，拆除相应广告设施并将场地归还原告，所有固定装修及增设设施（客用电梯一部）产权归原告所有。被告所交纳的56000元保障金归原告所有。对于合同约定的违约金，被告方认为违约金过高，该院酌定为违约金56000元。对于原告所诉的被告应支付原告2013年7月1日至2013年9月底的租赁费168000元，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告洛阳新亚洲实业有限公司与被告洛阳自由空间电子科技有限公司的租赁关系终止，被告于本判决生效之日起十日内腾空并撤离所租赁的位于人民东路新亚洲商场四楼整层，被告自行拆除商场内外的招牌及广告；二、租赁场地上的固定装修和增设设施（客用电梯一部）产权归原告洛阳新亚洲实业有限公司所有；三、被告洛阳自由空间电子科技有限公司支付场地占用费168000元（2013年7月至2013年9月，每月56000元）；四、被告洛阳自由空间电子科技有限公司支付原告洛阳新亚洲实业有限公司违约金56000元；五、驳回原告洛阳新亚洲实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6340元，由被告洛阳自由空间电子科技有限公司承担（已由原告垫付，待执行时由被告付给原告）。

宣判后，洛阳自由空间电子科技有限公司不服原审判决向本院提起上诉称：请求依法将案件发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不具有诉讼主体资格，一审判决认定本案主要事实错误。一审法院认定被上诉人和上诉人存在租赁合同关系错误，一审开庭时被上诉人提交的一系列相关证据能够证明涉案租赁房产的所有权人为洛阳市住房保障和房产管理局，而被上诉人仅仅是受洛阳市住房保障和房产管理局委托而与上诉人签订租赁合同。虽然洛阳市住房保障和房产管理局将涉案租赁房产的管理权委托给被上诉人，被上诉人可以行使部分民事权利，但是作为民事诉讼的当事人诉讼主体资格在任何情况下都是不能让与的，除非根据法律特别规定如债权债务概括转让。而本案中被上诉人仅仅是委托管理人，在没有法律特别规定的情况下是不具备诉讼主体资格的。二、一审法院判决遗漏当事人。上诉人在合同履行期限内与洛阳捷佳商贸有限公司签订合作协议进行合作经营，本案的审理与洛阳捷佳商贸有限公司具有法律上的利害关系，一审法院在明知上述情况下没有通知追加洛阳捷佳商贸有限公司为本案第三人，系程序违法。三、被上诉人的诉讼请求不符合合同法关于解除合同的法定要件。上诉人在租赁合同到期前后一直在和被上诉人（代表洛阳市住房保障和房产管理局）协商续签合同事宜，且合同到期后上诉人按照原合同履行交付租金被上诉人也予以接收。由于被上诉人在改制相关手续无法办理，上诉人和被上诉人单位领导已达成口头协议，上诉人继续按照原租赁合同交付了租金，并继续使用租赁房产，待改制完成后按原合同续签；而被上诉人并没有按照约定履行签订合同的义务，并且在明知上诉人花费巨额资金对房产进行装修的情况下恶意要求解除合同意图损害被告的财产权利，其相关诉讼主张没有法律依据，上诉人在合同履行中没有违约行为，因此租赁合同应当按原合同顺延。四、一审判决没有事实与法律依据。一审法院判决认定上诉人与被上诉人系不定期租赁合同关系，被上诉人可以随时解除合同，那么上诉人就不存在违约事实何来判决要求上诉人承担违约金之说。综上所述，一审法院判决事实不清，对主要事实认定错误，遗漏第三人且被上诉人不具备诉讼主体资格，请二审法院在查明事实的基础上依法改判。

被上诉人洛阳新亚洲实业有限公司辩称：答辩人认为上诉人上诉无理，应依法驳回。一、关于答辩人的主体资格：答辩人与本案有直接的利害关系，依法具有民事诉讼主体资格。答辩人由事业单位改制而成，根据改制精神对授权管理的国有资产享有10年的管理权，该权利包括占有、使用、经营、出租、管理、收益等内容，由答辩人以自己的名义独立享有和行使。2008年上诉人和答辩人签订租赁合同的时候没有考证过答辩人的主体资格，在多年来缴纳租金的过程中也没怀疑过答辩人的主体资格，六年后的今天，上诉人却一再否认答辩人的主体资格，照此推论，双方的租赁合同应无效，上诉人的观点反复无常自相矛盾。二、关于一审判决是否遗漏当事人的问题，答辩人和上诉人签订的是租赁合同，上诉人一审起诉的也是租赁合同纠纷，就租赁合同而言双方当事人就是出租方和承租方，也即答辩人和上诉人，没有第三方。至于上诉人与洛阳捷佳商贸有限公司的合作关系，答辩人不知情。但是，无论他们双方是何种关系，相对与本案而言，这种关系都是另一法律关系，与答辩人和上诉人之间基于租赁合同形成的租赁合同关系无关，故本案不存在遗漏当事人。三、关于上诉人的第三点和第四点上诉理由，是上诉人基于对本案基本事实的曲解。根据法律规定，在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，违约金的判决也有充分的事实依据、合同依据和法律依据。本案不存在任何发回重审或驳回答辩人一审诉讼请求的依据，应驳回上诉。

经审理查明事实与原审认定事实基本一致。另，二审中洛阳新亚洲实业有限公司申请撤回对洛阳自由空间电子科技有限公司西工电玩城的起诉，该部分已经另行制作法律文书。庭审结束后，洛阳新亚洲实业有限公司提交请求书一份，声明放弃保证金的相关诉讼主张。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止制性规定，该合同合法有效。合同期满后，双方转为不定期租赁合同，仍应按照原合同的约定和法律的相关规定行使权利并履行义务。上诉人主张被上诉人不具备诉讼主体资格，本院认为，被上诉人持有产权人洛阳市住房保障和房产管理局与其签订的协议，该协议授权被上诉人对涉案房产以自己名义进行租赁并进行管理、收益，因此被上诉人对涉案房产享有相应的民事权利，具备诉讼主体资格。上诉人称应追加其合作者作为本案当事人，本院认为，租赁合同系上诉人与被上诉人共同签订，合同相对人应仅为双方当事人，上诉人未能提供证据证明其与案外人的合作经过被上诉人许可，因此一审不予追加正确，上诉人该部分主张本院不予支持。上诉人与被上诉人在租赁合同期限届满后未再签订书面合同，已形成不定期租赁关系，被上诉人作为出租方可以随时主张解除租赁合同，上诉人在收到被上诉人解除通知后未能及时撤离，交还租赁场地，原审认定其存在违约行为并无不当。二审中被上诉人声明放弃保证金的相关诉讼主张，系对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持，上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费4660元，由上诉人洛阳自由空间电子科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审判长  董  艳

                                             审判员  刘丽娜

                                             代审判员王茂兵

                                             二〇一四年九月四日

                                             书记员  黄思维