张钦与漯河市双河物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审

上诉人（原审被告）：张钦，男，汉族，1981年6月25日出生。

委托代理人：张春修，男，汉族，1953年3月15日出生，系张钦之父。

委托代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：漯河市双河物业管理有限公司。

法定代表人：王志刚，该公司经理。

委托代理人：赵虎，河南强人律师事务所律师。

委托代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。

上诉人张钦因与被上诉人漯河市双河物业管理有限公司（以下简称双河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人张钦的委托代理人张春修、王刚毅、被上诉人双河物业公司的委托代理人马娅彬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明：2010年4月18日 ，甲方（双河物业公司）与乙方（张钦）签订了物业管理服务协议，协议约定：乙方所购房屋建筑面积为120.01㎡，物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.40元，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，除足额缴纳该费用外，甲方有权要求乙方另外缴纳从逾期之日起每天1%的违约金。原告在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，继续为名仕苑小区服务。

原审另查明，双河物业公司于2009年7月10日经漯河市房产管理局批准从事物业管理业务，资质等级为三级。收费许可证显示收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米0.35元。

原审法院认为，双河物业公司与张钦的物业管理服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。双河物业公司在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，降低了收费标准，继续为名仕苑小区服务，并且张钦作为名仕苑小区的业主已实际接受双河物业公司的物业服务，证明双方之间权利义务关系并未终止，被告应向原告缴纳各项费用。原告作为物业服务企业在进行物业服务中要遵循合同约定，为被告提供良好的物业服务，与业主建立良好的合作关系，对业主提出的合理意见和建议应多予考虑，改进物业服务质量。被告对原告服务中存在的问题和不足应多予沟通协商，促进物业服务质量提升，而不是以拒绝缴纳物业费的方式予以对待。原告请求被告支付物业管理费 1056元。根据新的物业收费标准每平方米每月0.35元，共拖欠18个月,被告应向原告支付物业管理费756.06元。对于双河物业公司要求违约金3732.96元的请求，因过分高于造成的损失，法院酌定以实际拖欠物业管理费的30%计算，即张钦应向双河物业公司支付违约金 226.82元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告张钦向原告漯河双河物业管理有限公司支付物业服务费756.06元及违约金226.82元。二、驳回原告漯河双河物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用50元，由原告漯河双河物业管理有限公司承担40元，被告张钦承担10元。

张钦不服原审判决向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。原审法院认定2010年4月18日签订的物业服务管理协议作为被上诉人请求支付2012年1月1日以后物业费的依据，明显错误。2010年4月18日，上诉人与被上诉人签订物业服务管理协议，但该合同期限于2011年12日2日已届满。2011年12月5日，该小区与业主委员会与漯河市汇邦物业公司签订物业管理合同，依据物业管理条例第26条规定，上诉人与被上诉人物业服务合同关系已终止。一审中被上诉人请求2012年1月1日以后的物业费，没有法律依据。原审法院认定上诉人实际接受了被上诉人的物业服务，与事实不符。2011年12月5日，名仕苑小区业主委员会经业主协商一致，更换物业公司，未给业主提供合法、规范物业服务。但被上诉人强行阻止新物业公司进驻，现小区环境脏乱，杂草丛生，问题建筑未修缮。一审法院适用法律错误。

双河物业公司二审中答辩称：关于协议，答辩人在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区后，又于12月5日重新贴出通知，降低了物业费。且张钦已经实际接受答辩人物业服务，上诉人应当向答辩人交纳各项费用。上诉人以小区环境脏乱拒绝交纳物业费，没有事实和法律依据。原审中答辩人提交了环境良好的照片作为依据，证明答辩人为小区提供了物业服务，除此之外，答辩人一直为上诉人提供物业服务，不存在不履行合同或存在瑕疵的情况，上诉人应当交纳费用。现在答辩人依然为名仕苑小区提供服务，汇邦物业公司并未提供服务，所以上诉人向答辩人交物业费是有事实和法律依据。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决张钦向双河物业公司交纳物业费有无事实和法律依据。

本院认为，双河物业公司与张钦签订物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，属于有效协议。双河物业公司提供物业服务，张钦作为小区业主客观上享受了相关物业服务，双河物业公司请求张钦交纳物业管理费有事实依据，应予支持。张钦主张漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同，与双河物业公司物业管理委托合同已经解除，双河物业公司收取物业管理费没有依据的上诉理由，因漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订的物业管理委托合同并未实际履行，2011年12月5日至今双河物业公司在该小区提供着物业服务，其上诉理由不能成立。综上，张钦的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人张钦负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 吕茹辛

                                             审  判  员 刘冬凯

                                             审  判  员 苏建刚

                                             二○一四年七月八日

                                             书  记  员 缑兵伟