河南省置友物业服务有限责任公司与刘梦楠物业服务合同纠纷两案

原告（反诉被告）河南省置友物业服务有限责任公司，住所郑州市金水区。

法定代表人张栋，总经理。

委托代理人王彦明，男，1951年10月6日出生，汉族，住所郑州市金水区。

被告（反诉原告）刘梦楠，女，1986年8月17日出生，汉族，住所郑州市金水区。

原告（反诉被告）河南省置友物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）刘梦楠物业服务合同纠纷两案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南省置友物业服务有限责任公司的委托代理人王彦明、被告（反诉原告）刘梦楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年1月15日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议（以下简称“服务协议”）。该“服务协议”第四条第一项明确规定：被告交纳物业管理服务费时间为：每季度末月十日内交纳下季度物业管理服务费。第四条第二项规定：高层按照建筑面积每平方米每月1.15元（含监控费）收取。第一条第一款第6项又规定：依据本协议向被告收取物业管理服务费、水费、电费、暖气费、公摊费及其它费用，逾期之日起按应交金额的日千分之一交纳违约金。被告应当交纳的物业管理服务费用至2011年4月1日，已经逾期21个月。原告多次催促其交纳物业管理费用，被告均以种种理由未予交纳，依据“服务协议”的约定：被告不仅应当补交物业管理服务费用，而且应当承担违约责任，支付违约金。故原告依法诉至法院，请求：1、要求被告支付物业管理服务费用1669元，违约金1051元，合计2720元；2、诉讼费用由被告承担。

被告答辩并反诉称：位于原告室内厕所门框墙内为楼体管道，自入住后出现持续渗水，导致室内装修包的木质门框长期受潮湿而发霉，且呈逐日递增状态，多次要求物业检修解决，但物业公司都不予理会。今年冬天供暖过程中，木质门框因外部受热干燥，内部阴冷潮湿造成变形以及上下承重力不同，致使原告装的玻璃门炸裂。起初原告认为是门的质量问题，要求卖方维修解决，经对方上门鉴定为木框上半部干燥，下半部霉变发软才造成玻璃门受力不匀炸裂。至此，原告才继续强烈要求物业公司给予合理解决，毕竟由于楼体管道漏水造成门框霉变就已经造成原告的经济损失，此时物业公司就应当履行其服务合同上的义务帮助住户解决最基本的管道漏水问题，但物业公司并未履行其应尽的义务，后造成玻璃门炸裂原告继续多次要求物业解决此事，物业经理仍然迟迟未给予原告正面回应，几次三番推诿逃避，态度极不配合甚至恶劣。原告积极找物业协商要求赔偿或维修，甚至提出可以自己维修，维修费用理应由物业承担，或由物业费冲抵。事实是并非原告恶意拖欠物业费，实因物业公司并未履行其应尽的服务合同义务，故原告才要求由之前物业费用作维修费用。入住该小区期间，原告汽车停放于停车场正常位置，整个车身左边被利物划伤。当时提出物业及保安应对停放于小区内车辆提供正常的监管保护，并要求物业公司提供监控等证据，也多次与经理及当天值班保安沟通询问希望找出肇事者，但物业却以院内无监控无法调查对此事潦草敷衍，鉴于这种情况原告是自己支付近两千元维修喷漆。由于置友物业服务有限责任公司在双方签署物业管理服务协议期间并未对住户出现的物业服务范围内的问题进行合理积极的配合解决，造成多数住户拒绝支付其物业费用，并非只有原告。故对河南省置友物业服务有限责任公司提起反诉，要求被反诉人对反诉人玻璃门损坏做出赔偿或予以维修，费用1500元；违约金不合理，不予支付；诉讼费用由被反诉人承担。

针对被告的反诉，原告辩称：1、被告刘梦楠的反诉请求无事实依据。依据2010年1月15日原告与被告签订的“前期物业管理服务协议”第二条（物业管理服务内容）第一款（房屋共用部位的维护和管理）《共用部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、电梯、楼梯间、停车场、走廊通道、管道井等。》这就是说，原告与被告在“前期物业管理服务协议”中对物业管理服务内容进行了合同规定，即:物业服务公司只负责对小区内房屋共用部位的维护和管理，且双方对房屋共用部位的范围予以明确约定。所以，原告作为物业服务公司，没有对业主室内设施维修和管理的义务。“前期物业管理服务协议”第二条（物业管理服务内容）中关于交通秩序与车辆停放双方又约定：对只交车辆占位费未交看管费的车辆丢失、损坏不承担赔偿责任。被告刘梦楠既未交车辆占位费也未交看管费，原告作为物业服务公司没有义务承担被告车辆损坏划伤的责任。2、被告刘梦楠的反诉请求无法律依据。根据国务院颁布施行的“物业管理条例”第三十六条第一款的规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”而被告刘梦楠“反诉状”中所诉称的拒绝缴纳物业费的理由和情况，均不在双方所签订的“前期物业管理服务协议”中约定的物业管理服务范围。鉴于上述事实和理由，原告认为：一、国务院颁布施行的“物业管理条例”是人民法院处理物业服务合同纠纷的法律依据。二、物业服务企业与业主签订的“前期物业管理服务协议”是界定合同双方权利义务的根据。为此，原告诉求人民法院依法驳回被告刘梦楠的反诉请求。

原告向本院提供的本诉、反诉证据如下：

1、2011年8月4日准予变更登记通知书原件一份。证明聚合物业公司变更为置友物业公司，并经过登记。

2、2010年1月15日前期物业管理服务协议原件一份。证明原、被告双方的权利和义务，及双方约定的物业服务内容。

3、2011年3月23日收据原件一份。证明被告物业费交到2011年3月底，证明交的时间，逾期21个月。

4、计算违约金清单原件一份。证明欠交物业费和违约金的数额。

被告向本院提供本诉、反诉证据如下：照片三张。

被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-4真实性均无异议，对证据4的物业费无异议，对违约金有异议，我们不应交违约金。

原告对被告提交的证据质证意见如下：对真实性有异议，没有拍照时间，并不能证明属于公共设施，是物业服务的内容。

根据当事人的质证意见，本院客观、全面的审核证据并综合全案后认证如下：对原告提交的证据均予以采信，对被告提交的证据的真实性予以采信。

根据双方当事人的举证、质证意见及庭审陈述，本院确认本案事实如下：

2010年1月15日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。该“服务协议”主要内容为：被告刘梦楠购买聚锦苑小区1号楼1单元6-7层14号房屋一套，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，原告依据本协议向被告收取物业管理服务费、水费、电费、暖气费、公摊费及其它费用，逾期之日起按应交金额的日千分之一交纳违约金。被告依据本协议按时向原告交纳物业管理费、水、电、暖、气、公摊费用及其它费用。协议第二条物业管理服务内容中约定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯、楼梯间、停车场、走廊通道、管道井等。交通秩序与车辆停放中约定：对车辆的停放及交通秩序的维护负责；对只交车辆占位费未交看管费的车辆丢失、损坏不承担赔偿责任；对未提供车辆看管服务的自行车等的丢失、损坏不承担赔偿责任。第四条第一项约定：被告交纳物业管理服务费时间为：每季度末月十日内交纳下季度物业管理服务费。第二项约定：高层按照建筑面积每平方米每月1.15元（含监控费）收取，协议签订后，双方予以履行。被告的物业面积为69.12平方米，被告自2011年4月1日至2012年12月31日应向原告缴纳物业管理费，共计1669元，经原告催缴，至今未交纳。

本院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议，是在双方公平自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，符合法律的有关规定，故对原告要求被告支付物业费1669元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院对此予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告对原告提供物业服务存有争议，双方未协商一致，故本院对此不予支持。对被告要求原告对其玻璃门损坏做出赔偿或予以维修的反诉请求，证据不足，故本院对此不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告刘梦楠应于本判决生效之日起十日内支付原告河南省置友物业服务有限责任公司物业费1669元。

二、驳回原告河南省置友物业服务有限责任公司其他诉讼请求。

三、驳回被告刘梦楠的反诉请求。

被告刘梦楠如逾期不履行上述判决规定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，原告负担20元，被告负担30元。反诉费25元由被告刘梦楠负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长    赵  培

                                             人民陪审员    徐宝云

                                             人民陪审员    刘  玲

                                             二〇一三年十二月三日

                                             书  记  员    勾彦婷