某宾馆与张某某、龚某某房屋租赁合同纠纷一案

原告（反诉被告）某宾馆。

代表人潘某，系该宾馆经理。

委托代理人李振伟，河南金豫律师事务所律师。

委托代理人潘新民，男，汉族，系该宾馆工作人员。

被告（反诉原告）张某某，女，回族。

被告（反诉原告）龚某某，男，回族。

二被告（反诉原告）委托代理人刘坤明，河南大乘律师事务所律师。

原告（反诉被告）某宾馆（简称某宾馆）与被告（反诉原告）张某某、龚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某宾馆的委托代理人李振伟、潘新民、被告（反诉原告）张某某、龚某某的委托代理人刘坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某宾馆诉称，某宾馆自2007年5月租赁了平顶山市邮政局位于平顶山市新华区矿工路54号院的办公楼及其他附属设施，租期十年。租赁后某宾馆将房屋装修改造，仍以某宾馆的名义用于经营宾馆业务。2008年10月，张某某、龚某某找到某宾馆，要求租赁某宾馆已承租的房屋。2008年10月27日，双方经协商签订租赁合同，约定某宾馆将办公楼的二楼整层转租给张某某、龚某某，由其用于开办阿里发发美食广场，租期自2009年1月1日起至2013年12月31日止，共五年，月租金23000元，合同还约定了其他相关事宜。2010年3月4日，二人又租赁了某宾馆承租的一楼简易房，面积约300㎡，月租金4000元，租期同样到2013年12月31日。2011年11月1日，为完善双方权利义务，某宾馆与二人又签订了《租房分摊租金协议》，其中第四条约定“合同到期后，甲方根据市场行情制定房屋租金及维修费标准，乙方有权优先续租，双方如未能续约，甲方收回房屋，乙方除房屋设备外，房屋装修部分不得破坏，无偿移交给甲方”，第八条约定“本协议签字生效，之前所签订的合同自行终止”。租赁期间，2013年11月20日，某宾馆接到平顶山市新华区G地块连片开发指挥部下发的通知，54号院已纳入征收范围，不得对房屋再分租或续租。为配合政府工作，妥善处理与租户的关系，某宾馆逐户进行了通知。但张某某、龚某某在明知不可能续租的情况下强行要求续签合同。遭到拒绝后，二人纠集多名身份不明人员对某宾馆工作人员和客人进行围堵、驱赶，某宾馆多次报警也没有得到彻底解决，导致宾馆停业至今，日损失5000余元，且该损失还在不断扩大。对此，某宾馆保留追责的权利。现双方所签订的租赁合同已到期，二人仍拒不交还房屋。为维护自身合法权益，减少损失，某宾馆提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除某宾馆与张某某、龚某某之间的租赁合同，二人将租赁的平顶山市新华区矿工路54号院平顶山市邮政局办公楼二楼整层及一楼东侧的简易房腾空后交还某宾馆；2、张某某、龚某某自2014年1月1日起向某宾馆支付房屋使用费每月27000元至房屋交还之日止；3、诉讼费及其他费用由张某某、龚某某负担。

被告（反诉原告）张某某、龚某某辩称并反诉称，双方在《租房分摊租金协议》中约定张某某、龚某某有优先续租的权利，该约定不违反法律的禁止性规定，合法有效，某宾馆应遵守，与二人续签合同。此外，双方在签订合同之时，某宾馆即承诺在其与市邮政局的租赁期间内会一直向张某某、龚某某转租房屋，导致二人投入大量资金装修和购买设备。根据合同约定，如不能续租，某宾馆应接受房屋中的设备，并向二人支付设备折旧后的价值389681元。租赁期间，因某宾馆不提供供水、供电和消防设施，张某某、龚某某投入巨资改造。如不能续租，某宾馆应支付二人改造费126751.87元。故张某某、龚某某提出反诉，请求人民法院依法驳回某宾馆的诉讼请求并判令：1、确认张某某、龚某某享有优先承租权，某宾馆按合同约定与二人续签房屋租赁合同；2、在某宾馆拒绝续签合同的情况下，其支付张某某、龚某某房屋设备及其他投入资金516432.87元。

经审理查明，某宾馆租赁平顶山市邮政局位于平顶山市新华区矿工路54号院办公楼及院内的附属设施，租赁期限10年，既至2019年。平顶山市邮政局同意某宾馆将承租房屋部分转租。2008年10月27日，某宾馆与张某某签订《房屋租赁合同》，将其承租的平顶山市邮政局办公楼现为某宾馆二楼一层转租给张某某，租赁期限5年，即至2013年12月31日，月租金23000元。2011年1月1日，某宾馆与张某某、龚某某签订了《租房分摊房屋租金协议》取代原《房屋租赁合同》，约定上述房屋仍由张某某使用，用于经营餐饮业，租赁期限不变，张某某每月分摊某宾馆向平顶山市邮政局交纳的房租8000元、房屋维修费15000元，共计23000元。其中第四条约定“合同到期后，某宾馆根据市场行情制定房屋租金及维修费标准，张某某有权优先续租，双方如未能续约，某宾馆收回房屋时，张某某除房屋设备外，房屋装修部分不得破坏，无偿移交给某宾馆”。2010年3月4日，某宾馆与龚某某签订《房屋租赁协议》，将其承租的某宾馆东楼北部房屋转租给龚某某，租赁期限同样至2013年12月31日，月租金4000元。其中约定“龚某某经营所需的消防等手续由其自行办理，与某宾馆无关”、“某宾馆负责向龚某某提供自来水，水费由龚某某承担，用电由龚某某自己解决，与某宾馆无关”、“合同到期后，龚某某除餐具用品带走外，装修部分不得破坏，整体完好无偿交给某宾馆”。

2011年7月12日，平顶山市新华区人民政府、平顶山市城乡规划局下达平新政[2011]14号文件《关于加快新华区旧城改造的意见》，平顶山市邮政局矿工路54号院属于旧城开发项目G地块范围。2013年11月20日，平顶山市新华区G地块连片开发指挥部向某宾馆下达通知，平顶山市邮政局矿工路54号院已纳入新华区G地块连片开发改造项目房屋征收范围，根据相关规定，不得进行转租、分租、续租等行为，要求某宾馆做好搬迁准备，及时解除转（分）租租赁关系，配合房屋征收工作。2013年12月3日，某宾馆通知张某某、龚某某于2014年1月1日前交还房屋，并将书面通知张贴于转租房屋处。2013年12月5日，某宾馆在平顶山晚报上发布通知，通知所有租用其房屋的租户不再续租或提前终止合同，并应在2014年2月1日前腾空房屋交还。但张某某、龚某某至今未交还房屋，并一直要求续租，故引起诉讼。案件审理中，张某某、龚某某于2014年4月22日向本院提出对房屋设备及供水、供电和消防设施的价值进行评估的申请，本院依法向评估单位进行了委托。2014年6月24日，评估单位以“申请人业务繁忙，未能进行现场勘查，无法评估”为由，退回委托。

上述事实，有某宾馆提交的其营业执照、机构代码证、法人代表身份证、其与平顶山市邮政局签订的租赁合同、平顶山市邮政局出具同意转租的《证明》、某宾馆正常交纳房租的《证明》、某宾馆与张某某签订的《房屋租赁合同》、与张某某、龚某某签订的《租房分摊房屋租金协议》、与龚某某签订的《房屋租赁协议》、平新政[2011]14号文件、平顶山市新华区G地块连片开发指挥部通知、某宾馆对张某某、龚某某的书面通知及张贴通知照片、某宾馆刊登于平顶山晚报的通知、张某某、龚某某评估申请书、平顶山金诺资产评估事务所有限公司退回委托的情况说明、当事人陈述及庭审笔录予以证实。以上证据经庭审质证和本院审查，予以采信。

本院认为，某宾馆与张某某、龚某某签订的《租房分摊房屋租金协议》及《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方形成房屋租赁合同关系。依法成立的合同，受法律保护，签约双方均应按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满后，张某某、龚某某未按约返还租赁房屋，也没有支付房屋使用费是引起纠纷的原因，对该纠纷应承担相应责任。因租赁期限已经届满，双方的房屋租赁合同自然终止，故不再有解除合同的必要。张某某、龚某某应将租赁房屋腾空后返还，并按原合同租金标准支付占用房屋期间的房屋使用费，故对某宾馆的相应诉请，本院予以支持。双方合同中确有张某某、龚某某享有优先承租权的约定，但优先承租权是指在同等条件下，张某某、龚某某可优先续租，而某宾馆现并未将房屋出租他人或有此意向，而是遵从政府指令不再续租，优先承租权不能成为违反政府命令、强行续租的理由。张某某、龚某某要求某宾馆按原合同约定与之续签合同的反诉请求，于法无据，故本院不予支持。关于房屋设备的处理，因合同明确约定“某宾馆收回房屋时，张某某除房屋设备外，房屋装修部分不得破坏，无偿移交给某宾馆”，某宾馆没有赔偿设备损失的义务。关于房屋的水、电、消防设施，依合同约定某宾馆仅有供水的义务，其他由张某某、龚某某自行解决，而二人提交改造水、电、消防设施的费用票据或为收据、销货清单而非正规发票，或产生于2014年合同失效后，不能证明费用的实际发生和与双方租赁合同的关联性，不足以认定。故对张某某、龚某某要求某宾馆赔偿房屋设备及其他投入资金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、张某某、龚某某自本判决发生法律效力之日起十日内向某宾馆返还其承租的位于平顶山市新华区矿工路54号院内某宾馆二楼整层房屋，并按每月租金23000元的标准支付自2014年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。

二、龚某某自本判决发生法律效力之日起十日内向某宾馆返还其承租的位于上述54号院内某宾馆东楼北部房屋，并按每月租金4000元的标准支付自2014年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。

三、驳回张某某、龚某某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费475元，反诉费4482元，由张某某、龚某某负担。其中某宾馆已交纳的案件受理费475元暂由其垫付，待执行时由张某某、龚某某一并支付给某宾馆。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

                                             审　判　长   高俊营

                                             审  判  员   石少华

                                             人民陪审员   高振峰

                                             二〇一四年七月二十二日

                                             书　记　员   刘淑华

附本案适用法律条款：

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十六条  当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条  租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。