登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司与赵红武房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）赵红武，男，1968年8月10日出生。

委托代理人许涛，河南博识律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司。

委托代理人郝现民，登封市148法律服务所法律工作者。

登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司（以下简称颖南建筑公司汝州分公司）诉赵红武房屋租赁合同纠纷一案，汝州市人民法院于2014年4月11日作出（2013）汝民初字第2296号民事判决后，赵红武不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理此案后依法组成合议庭，于2014年6月19日对此案进行了公开开庭审理。上诉人赵红武及其委托代理人许涛，被上诉人登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司委托代理人郝现民到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。

原审查明，2011年6月19日双方签订《店面租房合同》。颖南建筑公司汝州分公司将座落于汝州市香榭水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋出租给赵红武承租使用。面积：883平方米。用途：商业经营。租金按年计算，期限三年（2011年6月20日-2014年6月19日）。第一年免租，第二年租金192000元，第三年租金198000元，每年平均130000元。租金给付办法：两年的租金分三年付，每年付一次，颖南建筑公司汝州分公司交付出租房屋时，赵红武应向颖南建筑公司汝州分公司支付一年租金130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），上年度租金期满后的最后一个月赵红武向颖南建筑公司汝州分公司缴纳下年度租金，以后依次类推。该租赁合同第十五条约定，赵红武拖欠租金及其它各项费用达壹个月,即应承担违约责任，颖南建筑公司汝州分公司有权解除合同，收回房屋，由此造成颖南建筑公司汝州分公司损失的，赵红武应向颖南建筑公司汝州分公司赔偿。《店面租房合同》签订后，赵红武给付颖南建筑公司汝州分公司第一年度的租金共计130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），第一年度的最后一个月赵红武未付第二年度租金（2012年6月20日-2013年6月19日）。后颖南建筑公司汝州分公司催交租金并要求解除合同，颖南建筑公司汝州分公司申请对向赵红武送达《解除店面租房合同通知书》的过程进行保全证据公证,河南省汝州市公证处作出（2013）汝证民字第391号公证书，公证事项：保全证据。证明于2013年7月18日在公证员及助理的现场监督下,颖南建筑公司汝州分公司职员张德胜、朱玉玲向其指认的是赵红武的人送达了《解除店面租房合同通知书》，通知赵红武解除店面租赁合同，赵红武在送达回证上签名。另查明，颖南建筑公司汝州分公司于2013年8月30日将其所出租的座落于汝州市香榭水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋出售，并在房产管理部门登记。

原审认为，双方签订的店面租房合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，应属有效协议。协议双方应当按照约定全面履行自己的义务。赵红武未按租赁合同约定向颖南建筑公司汝州分公司交纳租金，属违约行为，致使颖南建筑公司汝州分公司不能实现合同目的，颖南建筑公司汝州分公司依据租赁合同第十五条约定及相关法律规定于2013年7月18日通知赵红武解除合同的条件成立，租房合同自通知到达对方时解除，故颖南建筑公司汝州分公司要求解除其与赵红武2011年6月19日签订的店面租房合同的请求，不再予以处理。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，颖南建筑公司汝州分公司已将其所租房屋卖给案外人，并在房产管理部门登记，其已不具有所有权，现颖南建筑公司汝州分公司要求赵红武向其交付房屋显然不当，故颖南建筑公司汝州分公司要求赵红武交付其房屋的诉讼请求不应支持。解除合同前赵红武应按照原租赁合同的约定支付租赁费，解除租赁合同后至出卖该房屋前，赵红武仍占有使用该房屋，应依照原房屋租赁合同约定的租赁费用赔偿颖南建筑公司汝州分公司损失，至出卖房屋之日止。合同解除的法律后果是使合同关系归于消灭，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，颖南建筑公司汝州分公司要求赵红武支付违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、被告赵红武于本判决发生法律效力之日起十日内依照原租赁合同的约定支付原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司2012年6月20日至2013年7月18日的租赁费；二、被告赵红武依照原租赁合同约定的租赁费用赔偿原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司自2013年7月18日至2013年8月30日止占用房屋的损失；三、驳回原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司其他的诉讼请求。案件受理费4679元，由赵红武负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

赵红武上诉请求撤销原审判决，查明事实后改判或将此案发回重审。主要理由是：原审认定事实错误。本案所涉店面租赁合同签订后，赵红武依约交付了130000元房租，并投资270余万元对租赁的毛坯房进行装修后开始经营饭店。后因赵红武家中有事饭店暂时歇业未向颖南建筑公司汝州分公司交付下年度租金，该公司工作人员通知赵红武说领导催的紧，让赵红武领取一份交付房租通知好给公司领导交差。2013年7月18日赵红武从颖南建筑公司汝州分公司售房部领取一份催收房租通知，因当时匆忙没有查看通知内容。赵红武回家后才发现通知内容是解除合同，就一直向颖南建筑公司汝州分公司相关人员反映未果。到2013年8月20日得知房子已经卖给其他人了。双方房屋租赁合同明确约定公司如须提前解除合同，应提前一个月通知赵红武。依照此条款约定，即使颖南建筑公司汝州分公司有提前解除合同的意思并向赵红武送达了解除合同通知，合议解除时间也不应是2013年7月18日。原审认定次日合同解除错误。对合同的解释必须与缔约的目的综合考虑，以当事人真实意思为基础，依据本案所涉事实，即使赵红武没有及时向颖南建筑公司汝州分公司交付房租构成违约，颖南建筑公司汝州分公司不履行通知义务而将房屋卖与他人也侵犯了赵红武对房屋的优先购买权，原审对此事实没有查明，致使赵红武因装修所受损失不能得到补偿。故请求二审法院公正处理此案。

被上诉人颖南建筑公司汝州分公司答辩称，赵红武拖欠租金长达16个月之久，经多次催要拒不履行协议义务，达到法定和约定协议解除条件。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审查明事实与原审查明一致。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且双方当事人于2011年6月19日双方签订《店面租房合同》第十五条约定，赵红武拖欠租金及其它各项费用达一个月，即应承担违约责任，颖南建筑公司汝州分公司有权解除合同，收回房屋。店面租赁合同对租金交付期限进行了明确约定，赵红武在未依照合同约定期限交付第二年度的租金且迟延交付超过一个月时，经颖南建筑公司汝州分公司催要后仍未交付。后赵红武在颖南建筑公司汝州分公司于2013年6月26日向其送达的解除合同通知和2013年7月18日向其送达的解除店面租房合同通知书上签字，应视为赵红武对合同解除的认可，合同应自解除通知到达赵红武时解除。故原审认定双方签订的店面租赁合同于2013年7月18日解除于法有据。赵红武上诉称原审确定该日期为合同解除日期不当的理由不能成立，对其该项主张本院不予支持。二审审理中赵红武对原审确定的欠付租金数额明确表示不持异议，其上诉主张的解除合同造成的损失问题可以另行主张，本案不予处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，对其上诉主张本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1679元，由上诉人赵红武负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  梁桂喜

                                             审  判  员  石天旭

                                             审  判  员  韦艳歌

                                             二〇一四年九月一日

                                             书  记  员  曹焕了