| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第960号 |
上诉人（原审被告）侯明学，男，1959年10月17日出生，汉族。 委托代理人赵宇，河南中涵律师事务所律师 被上诉人（原审原告）郑州新同强汽车销售服务有限公司。 法定代表人车勇，该公司经理。 委托代理人邢冠军，新郑市148法律服务所工作者。 委托代理人穆群立，新郑市148法律服务所工作者。 被上诉人（原审第三人）雷根强，男，1980年3月26日出生，汉族。 上诉人侯明学因与被上诉人郑州新同强汽车销售服务有限公司（以下简称新同强公司）、雷根强租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院作出的（2013）新民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人侯明学及其委托代理人赵宇，被上诉人新同强公司的委托代理人邢冠军、穆群立，被上诉人雷根强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：新同强公司成立于2010年11月22日，原法定代表人为雷根强，后变更为车勇，期间新同强公司委托雷根强租场院经营。2011年1月28日，雷根强与侯明学签订房屋场地租赁合同，合同约定甲方（侯明学）留最南面一楼前后两间自用外，把剩余的全部房屋及整个场院，出租给乙方（雷根强）做仓库、维修车间、停车场。租赁期限12年，从2011年4月1日到2023年4月1日止，年租金为人民币壹拾贰万元整。合同到期后，同等条件下乙方优先续租。合同期间，乙方第一年首付半年房租，剩余部分租金款半年后付清，以后每年租金为每年4月1日前付清全年租金。乙方新建的房屋、仓库在合同期内发生不可抗拒（如国家征地或统一规划拆迁等）因素造成合同不能执行，甲方不承担责任。在合同期内前五年，乙方所建的房屋库房，国家赔偿全部归乙方所有，乙方收到赔偿款后，拆迁下来的建筑物全部归甲方所有。合同期内五年后，国家补偿甲乙双方各得半，乙方收到赔偿款后，拆迁下来的建筑物全部归甲方所有。合同签订后，侯明学将土地场院交付雷根强使用。新同强公司因此取得场院后，在场院内建钢结构房、彩板房、及约60平方米的平房、水池、下水道、排水管，扩宽并重修了路面，整修了厕所，硬化了场地内的地坪，安装了空调、网线、网线电话。新同强公司委托雷根强分多次向侯明学缴纳了租金221200元。2012年年底新郑市建设107廊道，后又建设生态廊道，对侯明学的场院进行拆迁，并因此而对侯明学进行了补偿，其中场院内的路面补偿84025元、钢构棚补偿210976元、空调补偿1080元（两次补偿数额）、网线补偿216元、彩板房补偿11805元、地坪补偿6354元（两次补偿数额）、平房（60.75平方米）一处补偿27945元、网线电话补偿216元、下水道补偿1058元、排水管补偿4344元（两次补偿数额）、水池补偿800元、厕所补偿1913元。雷根强委托袁健撤除场院内的钢构房，拆下的物品归袁健所有，袁健支付雷根强10000元。后双方就赔偿款的分配问题未能达成一致意见，故新同强公司诉至该院请求依法判令侯明学给付其拆迁补偿款356699元，退还多付的租赁费41200元，共计397899元。 原审法院认为：关于新同强公司、侯明学之间是否存在租赁合同关系的问题：雷根强为新同强公司职工，其本人明确表示其与侯明学签订的租赁合同是其代表新同强公司签订的，之后实际使用租用场院的也为新同强公司，侯明学提供电费票据也显示场院的使用人为新同强公司，对于实际的使用人为新同强公司侯明学应当是知晓的，而侯明学对此却未提出异议，应视为新同强公司与侯明学之间存在租赁合同关系，侯明学辩称两者之间不存在租赁合同关系，该院不予支持。 关于场院内补偿项目的归属问题：新同强公司提供的证据可以证明其在场院内建钢结构房、彩板房、及约60平方米的平房、水池、下水道、排水管，扩宽并重修了路面，整修了厕所，硬化了场地内的地坪，安装了空调、网线、网线电话，对于以上除路面及厕所的补偿款外的其他补偿款应归新同强公司所有。侯明学认可新同强公司整修了院内的路面，新同强公司提供的证据不足以证明场院内的路面完全由其铺筑，此路面的补偿款应归双方共有，双方各分得一半的份额。侯明学虽不认可厕所为新同强公司整修，但新同强公司提供的证据能够证明其对原有厕所进行了整修，厕所的补偿款也应归双方共有，双方各享有一半份额。新同强公司主张补偿项目中的简易棚也为其所建，因其提供的证据中没有建设此项目的相关内容，该院不予采信。合同约定，乙方收到赔偿款后，拆迁下来的建筑物全部归甲方所有，出卖拆迁钢构房所得的款项10000元应归侯明学所有，雷根强代表新同强公司取得的此款项应从其应得的补偿款中扣除。新同强公司未能提供证据证明通知其拆迁的具体时间，不能确定其实际停止经营的时间，故新同强公司要求侯明学退还其多交的租金，该院不予支持。综上依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、侯明学应支付新同强公司补偿款297763元，于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回新同强公司的其他诉讼请求。案件受理费7268元，由新同强公司承担1502元，由侯明学承担5766元。 宣判后，侯明学不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案的场内钢结构房是在利用侯明学原有的三面围墙基础上加建的，原有三面围墙与添加建造钢构棚组合在一起形成一个整体，而钢结构棚拆迁补偿款包含三面墙体，因此对钢结构棚的补偿款应按公平原则重新分配。涉案彩板房、约60平方米的平房是侯明学的财产，二审应改判判令补偿款归侯明学所有。路面、厕所、水池、下水道、场地内的地坪是侯明学出租给雷根强的租赁物的一部分，原审判决这部分补偿款各分一半是错误的，原审法院认定拆迁下来的建筑物价值1万元是错误的，雷根强至今还欠侯明学2万元的租金，另外新同强汽车公司不是本案适格的原告，综上，原审认定事实错误，应撤销原审判决，依法改判驳回新同强公司的原审诉讼请求或发回重审。 被上诉人新同强公司答辩称：双方在合同中约定交付的租赁物只有一栋门面房，其厂院内并没有建钢结构房，彩板房，60平方米的平房，路面、厕所、场地内的地坪等，因此，对以上新建的财产都是被上诉人所建，拆迁补偿款应该归被上诉人。雷根强是被上诉人新同强公司的法定代表人，其代理公司签订合同，并且由公司实际占用适用，所以其签订合同的行为应当是公司行为，对此上诉人侯明学是知情的，所以被上诉人新同强公司具有本案的诉讼主体资格。一审法院认定事实清楚，判决公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人雷根强陈述意见：我代表公司董事签的合同，能代表公司，应驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：由于双方在合同中明确约定在合同期内五年前，新同强公司所建房屋、库房的补偿款全部归新同强公司所有，因此原审判决判令钢结构棚的补偿款归新同强公司所有符合法律规定，关于涉案其他补偿款的归属，原审法院综合分析双方提交的证据并结合实际情况对补偿款的处理是公平合理的。由于双方合同约定，新同强公司收到补偿款后，拆迁下来的建筑物才全部归侯明学所有，但新同强公司尚未收到补偿款，且拆迁下来的建筑物不及时进行处理也不便于存放，因此原审判决认定拆迁下来的建筑物价值1万元是妥当的。侯明学提交的证据不足以证明新同强公司尚欠其2个月的租金，因此对侯明学认为新同强公司尚欠2个月租金的上诉请求，本院不予支持。关于新同强公司是否具备原告诉讼主体资格，原审判决已做详细充分的阐述，本院不再赘述。因此对于侯明学的上诉理由，本院均不予采信。综上，原审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5766元，由上诉人侯明学负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王学正 审 判 员 申付来 审 判 员 鲁金焕
二〇一四年十月十三日
书 记 员 朱 迪 |
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