原告郑州豪悦物业管理有限公司与被告郝晨飞物业服务合同纠纷一案

原告郑州豪悦物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路25号楼2单元2号。

法定代表人王坤，总经理。

法定代表人王坤，总经理。

委托代理人张敏、马百姓，该公司职员。

被告郝晨飞，男，1980年1月5日出生，汉族。

委托代理人孟戈，河南荟智源策律师事务所律师。

委托代理人陈运，河南荟智源策律师事务所实习律师。

原告郑州豪悦物业管理有限公司与被告郝晨飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州豪悦物业管理有限公司的委托代理人张敏，被告郝晨飞及其委托代理人孟戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告与被告于2011年8月16日，就本案被告所购买的景峰国际大厦22层04号房签署《景峰国际前期物业服务协议》。协议明确约定被告房屋面积为41.48平方米，同时，协议第四条约定物业服务费用的收取标准为每月每平方米7.8元，同时约定物业服务费按年缴纳，首次缴纳时间为房屋的实际交付日，以后各期物业费应于到期日前30日内缴纳完毕。本案被告签署《景峰国际前期物业服务协议》后，原告依约为被告提供了相应的物业管理服务，但经原告多次催讨，被告仍未能依约按期足额缴纳物业管理费，截止2014年2月28日被告累计拖欠物业管理费共计7765.06元。对于被告拖欠的物业服务费，被告理应足额向原告支付。该协议第八条第三项之规定，被告逾期缴纳物业费，每逾期一日，被告应支付逾期应付款项总额的千分之三作为滞纳金，截至2014年2月28日，被告累计滞纳金8863.81元，请求法院依法判令被告向原告支付其所拖欠的物业服务费共计7765.06元（自2012年8月15日至2014年8月14日止）及滞纳金8863.81元，共计16 628.87元。

被告辩称，原告没有法律所规定物业服务资质，根据相关规定，被告未看到物业公司的物业服务资质，根据被告查询，原告的物业资质为三级，根据相关规定，原告不具备管理的资质，不能够为被告业主提供相关服务，涉案房屋不符合交房条件，房屋至今没有实际交付给被告使用，被告不应承担物业管理费。被告在《房屋验收单》上的签字，及第一年物业管理费的缴纳并不代表被告占有并接收了该房屋。被告之所以缴纳第一年的物业费用，是由于原告的恶意所为，因为如果不缴纳第一年物业费，原告就不予办理验房手续，而被告买房时为了使用，为了尽快入住该房屋，被告才被迫无奈签字的。被告在验房中发现房屋存在质量问题，且该房屋一直未进行维修，仍处于交房前的状态。原告违反法律的强制性规定，违反服务协议的约定，擅自改变物业管理用房，擅自处置物业公共部位等，严重损害了业主的利益，被告有权拒绝支付物业管理费。原告在没有征得业主同意的情况下，私自将公共区域出租给酒店和饭店使用，租金去向也未向业主公示，违反了《物业管理条例》的第五十五条的规定。原告未按《前期物业服务协议》履行服务义务，原告的诉讼请求无事实法律依据。该协议约定，每次缴纳费用时间，按年缴纳，首次物业服务费的缴纳时间为房屋实际交付当日，以后各期物业服务费，于费用到期前的30日内缴纳完毕，而2013年8月16日至2014年8月15日的应交费的服务期限尚未到期，原告无权收取服务费用。原告收取滞纳金没有法律依据，根据《前期物业服务协议》第八条第三款的约定，滞纳金必须经原告书面催缴后方可收取，而原告从未向被告送达。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据1、前期物业服务协议一份，证明原、被告双方对物业的服务内容、价格及滞纳金均有明确约定。证据2、开发商与被告签订的房屋交接书一份，证明本案涉案房屋符合交接条件。证据3、催收缴纳物业费照片，证明被告拖欠物业费，原告经过了合法的书面催收。证据4、荣誉证书，证明原告提供的物业服务符合相关标准，并且获得相关部门的认可。

被告发表质证意见如下：对证据1、真实性无异议，但并不是被告真实意思表示，只是履行了交房时的程序。对证据2、有异议，交房书约定签定协议前提必须对房屋进行查验，但房屋实际验收单2012年9月27日，交接书不能证明原告所要证明的目的。证据3真实性有异议，该证据不能证明所贴房屋是被告的房屋，且催款通知没有原告公司的盖章，对该证据不予认可。证据4与本案无关。原告的证据并未在举证期限内提交。

经本院审查认为，原告提交的证据一、二、三、客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。证据四与本案无关，本院不予采信。

被告为支持其答辩意见提交如下证据：第一组证据：1、房屋验收单，2、验房咨询报告，3照片，证明原告未按验房时的约定履行其职责，房屋质量问题至今未解决。第二组证据：1、前期物业服务协议，2、分户图，3、视频3段，证明原告公然违反国家法规条例，将物业办公区挪作它用，原告私自将公共门厅的一部分划给酒店作为前台使用。第三组证据：照片，证明多处公共区域出现问题未修缮。第四组证据：1、照片，2、视频，证明楼内违建现象严重，原告未制止。第五组证据：1、照片，2、视频2段，3、GB/T2550-2007国际，证明楼内存在严重消防隐患，原告未能及时发现查处，值班和巡逻制度形同虚设。

原告发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，验房交接单是被告与开发商，与原告无关，且验收单并不是原件，对房屋验收单的真实性不予认可，照片不能证明建筑物的现状。第二组证据前期物业服务协议无异议，对分户图有异议，该证据与被告的主张无关。对第三组证据及视频有异议，原告不予认可，无法确认其拍摄的时间及地点。对第四组证据有异议，原告不予认可。对第五组证据照片不予认可，对视频真实性不予认可，原告的物业服务瑕疵不构成被告不缴纳物业费的原因。国标与本案无关。房屋交接的单的时间为8月16日，双方与物业代表的签字也是8月16日。

经本院审查认为，被告提交的第一、五组证据与本案无关，本院不予采信。第二组证据虽客观真实，但不能证明被告所要证明的目的，本院不予采信。第三、四组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。

本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2011年8月15日，郑州亿国金顺房地产开发有限公司与被告签订《房屋交接书》一份，载明：出卖人郑州亿国金顺房地产开发有限公司于2011年8月15日将位于郑州市郑东新区商务外环的景峰国际22层04号房屋交付给被告，双方于交付日对该房屋进行了查验，双方确认该房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件及标准。落款处有被告的签字确认。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，载明：房屋坐落于郑州市郑东新区商务外环的景峰国际22层04号，建筑面积为41.29平方米；原告负责对房屋的共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与协助管理；物业管理服务费用约定为：每月每平方米7.8元，按年交纳，首次物业服务费的缴纳时间为房屋的实际交付日，以后各期物业服务费，于费用到期前的30日内缴纳完毕；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，物业公司书面催缴10日内仍未交纳的，物业公司有权采取服务限制措施和收取费用滞纳金，乙方逾期交纳上述应交费用（包括物业管理费、供冷、供暖、热水费）的，每逾期一日，应向物业公司支付逾期应付款的千分之三作为滞纳金。该合同落款处加盖有原告印章及被告郝晨飞的签字。合同签订后，被告按约交纳了首次物业服务费，拖欠2012年8月15日之后的物业费未交，原告遂提起本案诉讼。

本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例 》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是全体业主，客观上要想做到人人满意是很难的。原告与郑州亿国金顺房地产开发有限公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋交付是否符合约定标准所导致的纠纷，可依法另案向郑州亿国金顺房地产开发有限公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告的辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。对于原告请求被告支付物业费的诉讼请求，因合同约定物业费系按年交纳，被告首次物业费已交至2012年8月14日，原告请求被告支付自2012年8月15日起至2014年8月14日期间的物业费，每月每平方米7.8元，双方合同约定房屋建筑面积为41.29平方米，每月322.06元，计算24个月，计7729.44元。对原告请求的滞纳金8863.81元，合同虽有明确约定，考虑原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，并引起本案诉讼，为督促原告今后更好的为业主提供物业服务，本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告郝晨飞支付原告郑州豪悦物业管理有限公司物业服务费七千七百二十九元四角四分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告郑州豪悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百一十六元，由原告郑州豪悦物业管理有限公司负担一百元，被告郝晨飞负担一百一十六元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。  

                                             审  判  长  赵宜勇

                                             代理审判员  常美林

                                             人民陪审员  刘燕飞

                                             二○一四年八月三十日

                                             书  记  员  王  蒙