| 洛阳市洛龙区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）洛龙民初字第1175号 |
原告郭卫红，女，汉族，1967年1月26日生。 委托代理人许红军，河南润洛律师事务所律师。 委托代理人史选增，男，汉族，1965年5月9日生。 被告杜爱卿，女，汉族，1955年12月25日生。 被告李昊儒（曾用名杜乐峰），男，汉族。 委托代理人张国军、许科飞，河南成昊律师事务所律师。 第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司（原洛阳市普照房地产开发有限公司）。 法定代表人黄灿展，公司总经理。 委托代理人王鑫桦，男，汉族，1987年6月26日生。 原告郭卫红诉被告杜爱卿、李昊儒、第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司排除妨碍纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托代理人均到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。 原告郭卫红诉称，2011年3月21日，原告购买原洛阳市普照房地产开发有限公司（洛阳市万丰房地产开发有限公司）位于洛阳市洛龙区牡丹大道188号院湖滨苑5幢6-102号房屋一套（建筑面积262.64平方米），产权证号：洛房权证字第00115713号，产权人为郭卫红。2011年3月28日，原告与洛阳市心怡物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳2011年4月1日至2012年3月31日物业费1096元，有线电视收视费300元、装修管理服务费525元、装修押金1000元。随后，原告带领装修人员准备进行房屋装修时，发现自己所购买房屋已经被被告杜爱卿、常国营抢占居住。此时发生后，原告多次找被告，要求其立即搬离湖滨苑5幢6-102号，但被告置若罔闻，拒不搬离。期间物业公司曾三次通知被告搬离5幢6-102号，被告仍置之不理，居住至今。被告的侵权行为，给原告生活造成极大的不便和财产损失。据此，原告请求人民法院依法保护原告的合法财产不受侵害，判令被告杜爱卿立即停止侵权行为，并立即搬出侵占原告位于洛龙区牡丹大道188号院湖滨苑5幢6-102号房屋，赔偿原告房租损失39000元、有限电视费650元，赔偿原告物业费1096元。 被告杜爱卿、李昊儒辩称， 1、本案应当中止审理。2、本案诉争房产是被告杜爱卿所在单位洛阳市国土局组织团购的房产，第三人与国土局签订一系列的合同，二被告已经全部缴纳了购房费用及车库费用，国土局也向第三人开出可交房人员的名单，但是第三人没有按照国土局给的名单履行其与国土局签订合同应尽的义务，而是恶意串通，损害二被告的利益以及损害国家利益。合同是在2011年3月14日，万丰公司已经变更名称的情况下，仍以作废的印章签订买卖合同，所以签定的合同是无效的；诉状中说的也不是事实，被告杜爱卿将房款缴纳后即交由其亲戚居住看管，随即被告杜爱卿及李昊儒即在郑州，原告所诉的物业费、装修押金都与被告无关，被告不应承担。综上，请求法院在被告杜爱卿起诉原告的案件终审后，再驳回原告的诉讼请求。 第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司辩称，万丰公司不应是本案有利害关系第三人，而是证人。首先，本案之案由是排除妨害纠纷，属一般侵权行为引发的侵权纠纷。在本案纠纷中，万丰公司主观上无过错，没有违法行为，没有损害事实，没有任何行为与损害结果存在因果关系；同时，也没有法律规定，本案的处理结果与万丰公司有法律上的利害关系。故万丰公司不应是本案有利害关系第三人，仅对案件的事实有所了解，只能是证人。其次，万丰公司依法取得洛龙区牡丹大道188号院湖滨苑小区5幢之房屋所有权证及相应的土地使用权，与原告郭卫红签订《商品房现房买卖合同》，意思表示真实，合法有效。万丰公司既将该房产按约定交付原告郭卫红，又依法给其办理了房屋所有权证，产权不存在任何争议。第三，湖滨苑小区5幢6-102号住宅之合法所有人是郭卫红。被告杜爱卿、常国营未经原告郭卫红同意，也无任何法律根据擅自进入5幢6-102号住宅，已对原告郭卫红之财产构成侵权。不仅使原告郭卫红有房不能入住，且精神受到极大的伤害。综上所述，万丰公司不应该是本案之有利害关系第三人．而是证人。原告郭卫红是湖滨苑小区5幢6-102住宅合法的产权所有人，其权益应受到法律保护。被告杜爱卿、常国营无法律根据入住他人住宅，主观过错明显，侵权事实清楚，原告郭卫红诉求理由充分，应依据《物权法》第1 7条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、《侵权责任法》第6条“行为人因过错侵害他人民事权益，应承担民事责任”、第15条“停止侵害，排除妨碍，返还财产，赔偿损失”之规定，支持原告郭卫红的诉讼请求。 经审理查明，2005年，为了解决职工住宅问题，洛阳市国土资源局决定在洛南新区集中购买住宅楼。2006年元月23日，洛阳市国土资源局同第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司签订了《职工住宅购销合同》。约定集体购买（按户签约）职工住宅楼（即湖滨苑1—7号楼），共计298套住房以及营业用房和地下车位。后洛阳市国土资源局又与第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司签订了四份补充协议，对集体购买职工住宅楼的具体事项作出了约定。《职工住宅楼购销合同补充协议（四）》约定，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司按照洛阳市国土资源局提供的名单和房号、单价分批将住房钥匙通过物业公司交给购房住户。如逾期六十日仍未按规定缴纳完房款的住户，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司有权退还本金后处理该住房的产权。同时依次与洛阳市国土资源局购房户签订《商品房买卖合同》并开具房款发票。被告杜爱卿作为洛阳市国土资源局的职工参加了职工住宅楼的购买住户，购买的住房为湖滨苑小区5号楼6单元102号，面积262.64㎡，房价425467.80元。车库为负123号，面积22.11㎡，价格为35818.20元。被告杜爱卿分四批缴清了全部房款（2005年9月9日交6万元，2006年9月15日交8万元，2008年2月20日交15万元，2011年3月24日交171295元）。洛阳市国土资源局给洛阳市万丰房地产开发有限公司出具的《缴款人员登记表》，该登记表第307号列明将涉案房产的缴款人注明为杜乐峰（与杜爱卿共同生活的儿子，李昊儒曾用名为杜乐峰）。目前，湖滨苑小区5号楼6单元102号一直由杜爱卿占用。 2011年3月21日，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司在未按合同约定将被告杜爱卿所缴纳房款全部退还的情况下，与原告郭卫红签订了《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给原告郭卫红，总房款为384437元。该涉案房屋已经办理了房产证，房产证号：洛房权证字第00115713号，产权人为原告郭卫红。2011年3月21日，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司公司出具《证明》一份。该《证明》载明：“郭卫红购买普照房地产开发有限公司湖滨苑5#-6-102室商品房一套，面积262.64元，单价5610元/平方米，房款合计1472865元，车库130666元，煤气初装费3300元，暖气开口费15785元，对讲门有线电视500元，契税维修基金26911元，总计1650000元。普照公司同意将此笔款项转入户主黄广灿的账号。收到此总房款后，双方签订正式购房合同，并在生效后五个工作日内由普照公司代办完毕产权相关手续。若因购房合同价格无法顺利缴纳契税维修基金，溢出部分由普照公司承担……”。现原告诉至本院，要求被告杜爱卿立即停止侵权行为，并立即搬出侵占原告位于洛龙区牡丹大道188号院湖滨苑5幢6-102号房屋，赔偿原告房租损失39000元、有线电视费650元，赔偿原告物业费1096元。由于各方意见分歧较大，使本院调解无法达成。 另查明，洛阳市普照房地产开发有限公司已于2011年3月14日更名为洛阳市万丰房地产开发有限公司。 本院认为，2006年元月23日，被告杜爱卿通过洛阳市国土资源局集体购买第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司开发的湖滨苑小区5号楼6单元102号房产，房款折合单价为1620元/平方米。2011年3月21日，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司与原告郭卫红签订的《商品房买卖合同》中房屋的单价折合1463.74元/平方米。第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司将房产以1463.74元/平方米的单价和原告郭卫红签订《商品房买卖合同》，其以表面明显低于当时市场价对该房产进行出售。第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司和洛阳市国土资源局未按所签订的《职工住宅楼购销合同补充协议（四）》中规定，在退还本金后再处理该住房的产权。第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司在被告杜爱卿房款未退还的情况下，将被告杜爱卿所购买的房产出售给原告郭卫红，其行为已经构成违约，存在严重过错和欺诈行为。另外第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司将被告杜爱卿所购买房产出售给原告郭卫红后，其房款并未转入第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司账户。综上，第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司将被告杜爱卿所购房产，以表面明显低于当时市场价出售给原告郭卫红的行为，既损害了被告杜爱卿的合法利益，也损害了国家利益，其买卖行为应为无效。第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司与洛阳市国土资源局所签订的《职工住宅购销合同》及一系列《职工住宅楼购销合同补充协议》是双方真实意思表示，并不违背法律，属合法有效合同。第三人洛阳市万丰房地产开发有限公司应当按照合同约定履行义务。被告杜爱卿逾期缴纳全部房款，亦存在过错，但原告郭卫红要求杜爱卿搬出涉案房屋并赔偿其房租、有线电视费、物业费，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，经合议庭评议后，判决如下： 驳回原告郭卫红的诉讼请求。 本案诉讼费957元，原告郭卫红承担557元，被告洛阳市万丰房地产开发有限公司承担400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 郭 瑜 代审 判员 常鹏翼 人民陪审员 王淑杰 二〇一四年八月三十日 书 记 员 王 倩 |
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