上诉人王进与被上诉人郭辉租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）王进，男。

被上诉人（原审原告、反诉被告）郭辉，男。

上诉人王进因与被上诉人郭辉租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2013）文民二初字第136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明，2008年3月18日，被告（反诉原告）王进与安阳市贞元房地产开发有限责任公司签订租赁合同，双方约定安阳市贞元房地产开发有限责任公司将位于文华苑二期临德隆街1#和2#商住楼一层的7号商铺至17号商铺及1#和2#商住楼之间的一层连接跨商铺出租给王进作幼儿园经营使用，租赁期为八年，从2008年9月1日起至2016年8月31日止，第一年至第五年年租金为40 000元，第六年至第八年年租金为45 000元，缴纳方式为年交，被告（反诉原告）王进须提前60日预交下年度租金。2008年5月19日，被告（反诉原告）与安阳市贞元房地产开发有限责任公司签订《文华苑社区幼儿园租赁合同补充协议》，内容为：“甲方：安阳市贞元房地产开发有限责任公司，乙方：王进。文华苑二期1#楼和2#楼之间的连接跨，因市政规划原因无法按合同约定建设、交付使用，经双方友好、平等协商，乙方同意以文华苑二期2#楼6号商铺（约96.46平方米）替代1#楼和2#楼之间的连接跨（约76平方米）使用，合同约定的总租赁总面积由787平方米变更为约807平方米，租金保持不变；1#楼和2#楼之间向小区内予留出入口。本协议为文华苑社区幼儿园租赁合同的补充协议，其他事项以合同约定为准。……”。2008年11月19日，原告（反诉被告）郭辉与安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科签订了购买文华苑小区2号楼8号商铺的《商铺买卖合同》，双方约定该商铺建筑面积共94.25平方米，单价为每平方米2 950元，总金额为278 038元。2010年8月30日，被告（反诉原告）王进向安阳市贞元房地产开发有限责任公司缴纳2010年9月1日至2011年8月31日文华苑幼儿园商铺租金40 000元。2012年3月16日，田福玲代原告（反诉被告）郭辉收取被告（反诉原告）王进文华苑2号楼8号商铺2011年11月19日至2012年11月18日的租金4 672元。

诉讼中，原告（反诉被告）郭辉向法院提交了安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科出具的三份证明、文华苑小区2号楼8号商铺钥匙发放单、维修基金收据和安阳市贞元房地产开发有限责任公司出具的总额为278 038元的房款收据。安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科出具的三份证明内容分别为：“兹证明客户郭辉于2008年11月19号，购买贞元房地产开发有限责任公司所开发文华苑2号楼8号商业底商壹套，购房总价为27.8038万元整，购买面积为：94.25平方米。因当时预售证到期，未能签订正式购房合同。特此证明。”；“贞元房地产开发有限责任公司开发的文华苑所有房屋，在历年销售过程中，对已租出未销售的房屋，在进行销售时均已告知所有承租方，包括2008年销售2号楼8号商业底商。特此证明。”；“贞元房地产开发有限责任公司对文华苑社区幼儿园租赁合同的执行情况证明如下：租金收取至2011年8月31日，收款单据票号为0137160#，金额肆万元整。对已销售出的2号楼8号商业底商房的租金2011年11月18日后由业主自行收取。特此证明。”

诉讼中，被告（反诉原告）王进提交了安阳市贞元房地产开发有限责任公司于2012年1月12日出具的金额为31 262元的收据和视听资料一份，以此证明其曾缴纳31 262元的租金，且原告（反诉被告）郭辉与安阳市贞元房地产开发有限责任公司签订了“五年返还购房款”的合同，该合同内容为：1、购房款全额分五年返还；2、8号商铺带租约销售；3、由安阳市贞元房地产开发有限责任公司收取王进的房屋租金40 000元，再按面积比例支付给郭辉，并且收取郭辉10%的商铺管理费。

原审认为，被告（反诉原告）王进与安阳市贞元房地产开发有限责任公司签订租赁合同及补充协议，协议约定王进租赁包含本案诉争文华苑小区2号楼8号商铺的房屋用于开办幼儿园，2008年9月1日至2013年8月31日的租金标准为每年40 000元。2008年11月19日，安阳市贞元房地产开发有限责任公司与原告（反诉被告）郭辉签订了购房合同，原告（反诉被告）郭辉从安阳市贞元房地产开发有限责任公司处购买了诉争房产。安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科证明，被告王进已向安阳市贞元房地产开发有限责任公司缴纳租金40 000元至2011年8月31日，关于诉争文化苑小区2号楼8号商铺的租金，2011年11月18日后由业主自行收取。被告（反诉原告）王进于2012年3月6日向原告（反诉被告）郭辉缴纳诉争房产2011年11月19日至2012年11月18日的租金4 672元，现原告（反诉被告）郭辉要求被告（反诉原告）王进支付2012年11月19日至2013年11月18日的租金4 672元，证据充分，理由正当，予以支持。被告（反诉原告）王进辩称，其除于2010年8月30日于向安阳市贞元房地产开发有限责任公司缴纳租金40 000元外，还于2012年1月12日向安阳市贞元房地产开发有限责任公司缴纳租金31 262元，故不应重复缴纳；原告（反诉被告）郭辉未提供诉争房屋的所有权证书，并非诉争房屋的合法所有者，故原告无权向被告王进主张租金。本院认为，被告（反诉原告）王进提交了安阳市贞元房地产开发有限责任公司出具的金额为31 262元的收据，该收据上并未注明系租金，且安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科证明，其只收取王进40 000元租金，故其辩称租金不应重复缴纳的意见，证据不足，不予采纳。原告（反诉被告）郭辉与安阳市贞元房地产开发有限责任公司签订购买诉争房屋的合同，并缴纳了房款，虽未办理房屋所有权证书，但对享有诉争房屋收益并无影响，且安阳市贞元房地产开发有限责任公司营销科证明，2011年11月18日后诉争房屋的租金由原告（反诉被告）自行收取，故被告（反诉原告）王进辩称原告（反诉原告）郭辉无权向其主张租金的意见，不符合法律规定，不予采纳。被告（反诉原告）王进辩称，安阳市贞元房地产开发有限责任公司出卖诉争租赁房屋未提前通知作为承租人的被告王进，侵害了被告王进的优先购买权，故诉争房屋的买卖行为无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被告（反诉原告）王进辩称安阳市贞元房地产开发有限责任公司与原告（反诉被告）郭辉签订的诉争房屋买卖合同无效的意见，不符合法律规定，不予采纳。

被告（反诉原告）王进反诉认为其错误支付给原告（反诉被告）郭辉4 672元，属不当得利，原告（反诉被告）郭辉应予返还。原告（反诉被告）郭辉对此不予认可，辩称原告（反诉被告）郭辉收取被告（反诉原告）王进4 672元租金，合理合法，不应返还。本院认为，被告（反诉原告）王进租赁原告（反诉被告）郭辉享有收益权的诉争房屋，理应支付租金，其要求退还已支付的4 672元租金，证据不足，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王进于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郭辉位于安阳市文峰区文华苑小区2号楼8号商铺2012年11月19日至2013年11月18日的租金人民币4 672元；二、驳回被告（反诉原告）王进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，共计75元，由被告（反诉原告）王进负担。

王进不服原审判决，上诉称：1.原审认定事实不清。原审没有多方面认真核实，直接采纳并认定对外不具有出具证明的贞元公司营销科出具的证明，不能让人心服。2.原审判决我支付租金4672元证据不足。我与贞元公司鉴定的租赁合同约定了租金的金额及付款方式，贞元从来没有书面通知过我，更没有权利单方面改变合同，让郭辉来收取王进的部分租金，郭辉应收的租金应该由贞元公司支付。2012年3月6日郭辉的母亲田福玲从王进母亲那里骗得4672元，当时 王进的母亲把田福玲当作贞元公司的工作人员，不知道田福玲是替郭辉收钱。3.原审判决我重复缴纳租金，严重侵犯了我的合法权益。我已于2012年1月12日向贞元公司缴纳2012年的房租31262元，有贞元公司出具的收据为证。原审再判我给付郭辉租金属重复缴纳。4.依法判决郭辉和贞元公司2008年签订的购房合同无效。郭辉2008年购买了文华苑8号商铺时，与贞元公司签订了两份合同，其中一份是“房款五年返还合同”，该合同是非法集资合同，也侵犯了承租人的优先购买权。要求二审撤销原审判决，并判决郭辉与贞元公司所签订的2008年文华苑2号楼8号商铺买卖合同无效，并将租金计算标准每年4672元更改为4446元或将本案发回 重审。

郭辉辩称：上诉人称我收的租金是骗取的，不属实，是正当收取。我提供的房子面积是94多平方米，不是上诉人称的面积；上诉人称交过租金，但票据上没有表明，也不能证明是租金。上诉人称合同无效，无依据。要求二审维持原审判决。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：上诉人王进租赁安阳市贞元房地产开发有限责任公司包括本案诉争的文华苑小区2号楼8号商铺的房屋用于开办幼儿园，因租赁费问题与被上诉人郭辉产生矛盾，引起本案纠纷。上诉人上诉称原审不应直接采纳贞元公司营销部的证明，因贞元公司营销科具体负责本公司开发房屋的销售，对外租赁、经营等业务，在上诉人没有足以推翻其出具的与本案相关的证明的情况下，原审予以认定并无不当，上诉人的该项上诉理由，证据不足。原审已查明，被上诉人已购买本案诉争的房产，贞元公司也告知上诉人诉争房屋的租金由被上诉人自行收取，上诉人已于2012年3月6日向被上诉人缴纳诉争房屋2011年11月19日至2012年11月18日租金4672元，由被上诉人郭辉的母亲田福玲代收，故上诉人称贞元公司无权单方面改变租金的收取方式，郭辉的母亲田福玲从王进母亲处骗得4672元，理由不能成立，上诉人称其已向贞元公司缴纳了被上诉人主张的租金，证据不足。上诉人关于应认定被上诉人与贞元公司诉争房屋买卖合同无效主张，理由也不能成立。上诉人的上诉请求，本院依法不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王进负担。

本判决为终审判决。

                                             审　判　长    魏文联

                                             审　判　员  　吕建伟

                                             代理审判员    杨  晓

                                             二○一四年九月十六日

                                             书  记  员    申晓兰

安法网11900号