上诉人徐学峰与被上诉人张绍亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：徐学峰，男，1970年11月19日出生，汉族，住洛阳市。

委托代理人：楚子毅，河南坤创律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张绍亮，男，1955年2月2日出生，汉族，住洛阳市。

委托代理人：牛卫国，洛阳市吉利区148法律服务所法律工作者。

上诉人徐学峰与被上诉人张绍亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐学峰的委托代理人楚子毅、被上诉人张绍亮的委托代理人牛卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2009年11月份，张绍亮通过报纸上广告得知，徐学峰位于洛阳市老城区邙山镇望朝岭村的厂房要招租。张绍亮找到徐学峰，经协商，徐学峰同意将厂房租赁给张绍亮，双方并就租赁价格达成一致意见，即每年160000元。由于当时厂房还未建成，张绍亮于2009年12月1日向徐学峰交付订金20000元。2009年12月30日，张绍亮又向徐学峰交付预付款50000元。2010年10月1日，徐学峰将厂房以每年280000元的价格租赁给他人。张绍亮多次向徐学峰讨要钱款未果。2012年春节过后，张绍亮再次向徐学峰讨要钱款，徐学峰仍未退还。为此，张绍亮诉至法院。

原审认为：当事人在合同订立过程中，应当遵循诚实信用原则。若违背诚实信用原则，致使合同不成立，应当承担返还财产、赔偿损失的缔约过失责任。本案中，被告徐学峰同意将厂房租赁给原告张绍亮，并收取原告张绍亮订金及预付款70000元，但却于2010年10月1日又将厂房租赁给他人，致使原告张绍亮不能租赁该厂房，应当承担返还财产、赔偿损失的责任。被告徐学峰抗辩称是由于安装变压器及合伙事宜与原告张绍亮无法达成一致意见的理由，因证据不足，理由不能成立，不予采信。关于原告张绍亮主张的利息损失15000元。因被告徐学峰于2010年10月1日将厂房租给他人，故被告徐学峰应当按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告张绍亮自2010年10月1日起的利息损失。关于被告徐学峰提出原告张绍亮的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见。因原告张绍亮多次找被告徐学峰讨要钱款，且于2012年过完春节再次向被告徐学峰讨要钱款，因此原告张绍亮的起诉并未超过诉讼时效。故被告徐学峰的抗辩意见，理由不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告徐学峰于本判决生效后十日内返还原告张绍亮租房订金及预付款共计70000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2010年10月1日起至本判决确定的付款之日期间的利息损失；二、驳回原告张绍亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，由原告张绍亮负担50元，被告徐学峰负担950元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告付给原告）。

徐学峰上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。一、原审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法解释的目的之一是使不确定的法律关系细化、明确化，《最高人民法院关于民事诉讼时效的司法解释》第十条已经对《民法通则》第一百三十五条作出详细的解释，但是一审法院在被上诉人不符合该条任何一种规定的诉讼时效中断情形下，仍然认定未超过诉讼时效。且被上诉人的证人王秀琴与被上诉人张绍亮系老乡关系，而且曾与张绍亮一起找到上诉人商量租赁厂房事宜，其与被上诉人张绍亮之间明显存在利害关系，其证言不应作为定案依据。在此情况下，一审判决违背了法律规定，有法不依，采信存在利害关系的证人证言，系明显偏袒被上诉人一方，依法应当予以撤销。二、我方厂房于2009年12月底就已经完工，事实上是由于被上诉人张绍亮要求我方在厂房内为其安装变压器，后来提议双方一起合伙经营，双方就此问题一直无法达成一致意见，原告一直没有来实际租赁我方厂房，直至2010年10月1日，我方不忍损失继续扩大，才在万般无奈之下将厂房另租他人。导致本案纠纷的原因是被上诉人，在庭审中，被上诉人的证人王秀琴也谈到了变压器问题，但原审法院对此却未予以认定。按照常理来讲，在厂房建好后，不会无缘无故将厂房闲置9个月之久，而不对外招租。上诉人因此产生的九个月房租损失远远超过被上诉人给的7万元，于情于理都不应予以退还。综上所述，请求撤销原审判决，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求。

张绍亮答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉。1、上诉人提到的诉讼时效问题根本不存在，被上诉人多次找上诉人要钱款，且于2012年过完春节再次向其要钱款，没有超过法律规定的诉讼时效，该事实一审已经查清。2、2009年12月1日被上诉人交给上诉人2万元定金，上诉人看被上诉人没有文化，人太实在，有意或无意把定金写成订金，这样做已经是被上诉人无法按法律规定适用定金双倍返还的原则向其主张返还，其还在订立合同的过程中违背诚实信用原则，把房子另租他人，其应当承担返还财产，赔偿损失的缔约过失责任。

本院经审理查明的事实与原审一致。

此外，二审庭审中，徐学峰称在厂房建成后在2010年初电话通知过张绍亮要求签订合同，张绍亮要求配变压器，后来要求变租赁为合伙，双方在电话里商谈几次，没有说住，不了了之。张绍亮予以否认。

本院认为，本案双方当事人口头约定租赁厂房，租赁价格每年16万元，因厂房尚未完工，张绍亮向徐学峰交纳定金和预付款共计7万元，后因徐学峰将厂房以每年28万元的价格另租他人，张绍亮提起本案诉讼。徐学峰上诉主张张绍亮未实际租赁厂房的原因在于张绍亮一方，其房租损失超过张绍亮实际交付的7万元，但未能提供证据证明其主张，亦未举证证明其在厂房完工后通知张绍亮接收厂房，故对于徐学峰的上诉理由，本院不予采纳。对于徐学峰提出的诉讼时效问题，原审中证人王秀琴出庭作证证明张绍亮多次要求徐学峰退款，故原审认定张绍亮的起诉并不超过诉讼时效并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，徐学峰的上诉请求证据不足，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1948元由徐学峰负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长    吴爱国

                                             审 判 员    于  磊

                                             代审判员    赵淑婷

                                             二○一四年九月十日

                                             书 记 员    韩  玉