朱某某与某某粮食购销有限公司、王某某确认合同无效纠纷一案

原告朱某某，男，汉族，1952年8月12日出生，住商水县。

委托代理人赵炎，男，河南团结律师事务所律师。

被告某某粮食购销有限公司。

法定代表人赵某某，男，经理。

委托代理人张国立，男，周口市开发区148法律服务所法律工作者。

被告王某某，男，汉族，1951年12月9日出生，住商水县。

原告朱某某诉被告某某粮食购销有限公司、王某某确认合同无效纠纷一案，于2014年6月17日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员胡海山适用简易程序独任审理，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告朱某某、委托代理人赵炎、被告王某某、某某粮食购销有限公司委托代理人张国立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2002年被告某某粮食购销有限公司将自己所有的大门东西两侧的门面房对外出租，原告承租了被告某某粮食购销有限公司大门东侧一楼的两间半门面房，双方约定租期为15年。原告按照约定履行了支付租金的义务后，舒庄粮食购销有限公司将出租的房屋交付给原告，原告一直居住至今。但二被告在原告租赁期限未满之前，又签订了一份租赁协议，直接剥夺了原告的承租权和优先承租权。根据有关法律规定，二被告签订的租赁协议应属无效协议。为此诉至法院，请求依法确认二被告之间的租赁协议无效，并承担本案诉讼费用。

被告某某粮食购销有限公司答辩称：1、两被告之间签订的租赁协议是双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，该协议合法有效。2、原告无权主张两被告之间的协议是否有效，二被告之间签订的协议是被告粮食购销有限公司在行使处分自己所有的房屋，与原告没有法律上的历害关系。3、原告所称自己承租了涉案房屋，没有事实根据。原告主张其租期15年不符合事实。综上，应驳回原告的请求。

被告王某某答辩称：原告无权起诉我，原因是原告不是原房屋承租人，即使原告使用房屋，原租期10年已到期，我与商水县某某粮食购销有限公司订立的协议合法有效，协议是经过双方都认可的，我已缴纳了合同约定的租金，我与商水县某某粮食购销有限公司的协议不侵害包括原告及其他任何人的权利，原告无权干涉。原告与商水县某某粮食购销有限公司2002年的交款单子私自改动年限，应属无效。

原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：

1、商水县某某粮食购销有限公司起诉朱某某侵权起诉状一份。证明目的：（1）、原告一直在涉诉房屋内居住，二被告签订协议的行为直接涉及到原告的权利，所以原告具备诉权。（2）、二被告在原告承租期间又签订租赁合同，直接侵害了原告的权利。

2、商水县某某粮食经营管理所出具的收款收据一份。证明原告对该房屋有使用权，二被告行为侵犯了原告合法权利，所签订合同是无效的。

被告商水县某某粮食购销有限公司没有提交证据。

被告王某某为支持自己的主张向本院提交证据有：商水县舒庄粮食购销有限公司与其签订的租赁协议复议件及收据一份。证明其与商水县某某粮食购销有限公司所签订合同是有效的。

经庭审质证，二被告对原告提交的证据有异议，认为虽然原告在涉案房屋内居住，但没有合法占用该房的证据，原告提供的收款条是某某粮食购销有限公司收取刘某某的租金，且收条上备注栏里租赁时间不是商水县舒庄粮食购销有限公司填写，如果该收条是真实的话，只能视为刘某某是承租人，由于原告方没有提供合法占有该房的有效证据，也就无权主张二被告合同的效力。  

原告对被告王某某提交的证据有异议，认为该证据是复印件，应提交原件。协议没有上级主管部门和领导批准及签字，也没有甲方领导人签字，不能代表某某粮食购销有限公司的真实意思表示。另外，该协议签订日期是2011年元月1日，交款日是2010年12月31日，说明该协议是伪造的，且该合同是在原告承租期间签订的，也是无效的。对收款收据的异议是，经原告方询问粮局领导，粮局帐上没有该笔收款。

经审理，本院确认以下案件事实：2002年被告某某粮食购销有限公司将自己所有的大门东西两侧的门面房对外出租，原告承租了被告某某粮食购销有限公司大门东侧一楼的两间半门面房，原告按照约定履行了支付租金的义务后，某某粮食购销有限公司将出租的房屋交付给原告，原告一直居住至今。但二被告在原告租赁期限未满之前，又签订了一份租赁协议，直接剥夺了原告的承租权和优先承租权。根据有关法律规定，二被告签订的租赁协议应属无效协议，引起纠纷的发生。

本院认为，原告承租了被告某某粮食购销有限公司签订了房屋租赁合同，原告按照约定履行了支付租金的义务，且现还在居住使用，二被告又签订的租赁合同中含原告与被告舒庄粮食购销有限公司签订的租赁房屋，原告认为二被告签订的合同与自己有利害关系，故原告具备诉权，对此本院予以支持。但根据国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2、领有国有土地使用证；3、有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”、《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第六条规定：“根据《城市房地产管理法》第 五十五 条的规定，以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当上缴租金中所含的土地收益，实施该条的具体办法由国务院制定。目前，国务院尚未制定具体办法，应暂按国务院55号令第四十四、四十五条的规定执行。国务院有关实施第五十五条的具体办法出台后，按该办法执行。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院55号令第四十四、四十五条的规定，应按照国务院55号令第四十六条的规定给予行政处罚”、《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第四十一条：“划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押的，必须经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依据上述之法律规定，判决如下：

被告商水县某某粮食购销有限公司与被告王某某于2011年元月1日签订的房屋租赁协议无效。

本案受理费100元，减半收取50元，由二被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

                                             审  判  员    胡 海 山

                                             二〇一四年八月二十日

                                             书  记  员    徐 民 选