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光山县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）光民初字第00518号 原告胡兵中，男，1968年8月30日出生，汉族。 被告周岐武，男，1954年12月29日出生，汉族。 委托代理人周岐斌，男，汉族，1966年10月11日出生。 第三人周岐斌，个人基本信息情况同上。 原告胡兵中诉被告周岐武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后转入民二庭，先由审判员饶祖德独任审判，公开开庭进行了审理，后转入普通程序审理，原告胡兵中，被告周岐武的委托代理人周岐斌到庭参加了诉讼，庭审中周岐斌要求以当事人的身份参加本案的诉讼，本案准许周岐斌以本案第三人的身份参加本案诉讼。 原告胡兵中诉称：2014年1月8日，原被告订立《房屋买卖合同，约定周岐武将位于光山科委家属院的一套房屋（123平方米）出卖于我，房价款39.8万元整。合同签订之日，原告向被告付款9.8万元（其中5万元为定金）。2014年1月14日付10万元，2014年1月22日付20万元。因周岐武欠董某某款，由法院执行局执行扣取，被告周岐武至今未向我交付房屋。诉求：1、依法确认原被告订立的《房屋买卖合同》有效；2、依法责令被告周岐武交付房屋。 被告周岐武辩称：受周岐斌委托，我经手卖了两套房屋，其中卖给胡兵中的一套房屋，是通过中介与胡兵中鉴定房屋预售协议，合同文本是中介提供的，是一个草拟的预定合同，购房款付齐才能是正式合同。与胡兵中鉴定预售合同后，当时我把基本情况告诉了周岐斌，周岐斌认可，此后胡兵中两次付款共计198000元，扣除中介费3900元，余款全部经我手付给了工人工资款，我与胡兵中经中介介绍签订的售房合同，胡兵中在履行合同义务期间没有经过周岐斌及本人告知和许可，私自将下欠款20万元交与县法院执行庭，依据合同20万元胡兵中应向我或周岐斌交付，现依据合同胡兵中20万元超过付款日期，属于违约行为，县法院执行庭不调查产权问题，私自个人关系将房款20万元转走，这个20万元我与周岐斌不认可是购买房屋的尾款，我不知道县法院执行庭收这个20万元是怎么回事。我认为胡兵中交的20万元是执行庭与胡兵中的个人行为，与我和周岐斌无关。 第三人周岐斌辩称：我建的总共是八套房子，经我手卖了六套，最后两套我委托周岐武卖，周岐武与胡兵中是通过中介机构买卖房屋的，周岐武收到胡兵中两笔购房款共计198000元交给我了，我与周岐武算账后比如工资以及他临时垫的材料款该交给他也交给他了。此处房地产开发周岐武没有投资，后来我给他一点小股份，按我的利润10%给他，作为他应得的工资和报酬，实际上他是给我打工，我给他酬劳。周岐武签的合同是通过中介签的，他俩签的合同只是预售合同，正式合同要由我来签，房款付齐了我再给他签合同，周岐武的欠款是他自己的事情，不应该用我的钱来还，因此，周岐武与胡兵中签的合同，因房款没付齐，是临时合同我不认可，该合同无效。 经审理查明，2014年1月8日，本案第三人周歧斌与案外人何某某签订一份“房屋转让协议”，约定何某某将自己位于光山县科技局家属院正屋三间、边屋五间、空地基二间、南北长约22米、东西约15米的房屋和地皮以42万元的价格转让给周歧斌，后被告及第三人以拆旧翻新的名义取得了建房的各种手续，共建成八套楼房。2011年5月8日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订一份“委托协议”内容如下：“甲方座落于科技局一处房屋和地基，由于甲方工作繁忙，特委托乙方行使甲方授于部分权利。具体如下：一、前期乙方给甲方办理各种手续及负责办理手续的各项开支，乙方全权处理建房过程中的各项事宜、建房资金调配甲方全权负责。二、房屋建成后，乙方正常上班，代甲方处理房屋出售及购房的各项事宜。三、甲方不付乙方工资酬劳，另甲方给乙方纯利润10%作为酬劳，一直到房屋售完为止。四、乙方要将售房情况及时通知甲方并征得甲方同意，售房款如数上交甲方，不准挪用和转移。”2014年1月8日，原告与被告通过中介机构签订一份“房屋买卖合同”。合同第一条约定：“房屋的基本情况，该房位于科委家属院何某某联建房共四楼在三楼西，面积123㎡。”第二条约定：“出卖价格，该房售价为叁十九万捌仟元整。”第三条约定：“付款方式，乙方（指原告）先交甲方（指被告）玖万捌仟元整，其中定金五万元整，余款叁拾万元整，其中壹拾万元在一个星期内付清，剩下的贰拾万元在2014年2月23日以前付清。”签订合同当日，原告按合同约定付了购房款98000元。被告向原告出具收条1份，内容为：今收到胡兵中交来科委家属院预定购房款玖万捌仟元整（98000.00），收到人周歧武”。2014年1月14日，原告向被告付购房款10万元整，被告向原告出具收条1份，内容为“今收到胡兵中购房款壹拾万元整（100000.00元），收款人周歧武，2014年元月14号。”因另外一起案件的原告董某某诉本案被告周歧武，第三人周歧斌合伙协议纠纷一案，本院于2013年7月1日作出（2013）光民初字第00489号民事判决书，该判决书主文第一项内容是“被告周歧武应付原告董某某工程垫资款173236元，利润款14574元，合计187810元。被告周歧斌应付原告董某某利润款9564元，于本判决生效后十日内付齐。”后周歧武、周歧斌上诉，信阳中院于2013年10月8日作出（2013）信中法民终字第1066号民事判决书，主文是“驳回上诉，维持原判。”该案进入执行程序后，本院执行局于2014年1月10日向本案原告胡兵中送达（2013）光执字第391号：“履行到期债务通知书。”该通知书主文第一条内容是：“收到本通知书十五日内直接向申请执行人董某某履行你对被执行人周歧武所负到期债务20万元，并不得向被执行人清偿。”2014年1月22日，原告胡兵中向本院交付了购房款20万元，本院向其出具了收款票据。至此，原告胡兵中已按时付齐了购房款398000元。 上述事实有原告向法庭提交的原告本人身份证（复印件）、房屋买卖合同、98000元和10万元的收款条，本院（2013）光民初字第00489号和信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第1066号民事判决，本院《履行到期债务通知书》、本院出具的20万元的收款票据各1份及第三人周岐斌提交的与何某某“房屋转让协议”“个人建房规划图”“建设用地规划许可证”，与被告周岐武签订的委托协议及审判人员分别与周岐武、周岐斌谈话笔录及丰园中介证明各一份在卷佐证，可以认定。 本院认为，公民法人可以通过代理人实施民事法律行为。被告周岐武与原告胡兵中签订房屋买卖合同的行为，来源于第三人周岐斌的授权，且被告周岐武将与原告通过中介机构签订购房合同的事告知了第三人，第三人同意被告向原告卖房，被告亦将原告两次给付的购房款198000元交给了第三人，故被告对诉争的房屋有处分权。原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，依法受法律保护，故原告依法确认原被告订立的《房屋买卖合同》有效的诉求，理由正当，于法有据，本院予以确认。根据合同相对性原理，上述《房屋买卖合同》的双方当事人系本案的原告与被告，原告按合同约定，已按时如数向被告交付了前两次购房款，最后一次购房款20万元，原告按人民法院的通知，将此款交付给法院的执行机构，用于清偿被告已被人民法院生效的法律文书确认被告所欠之债务，该交付行为并无不当。且该交款时间亦在原被告签订的房屋买卖合同约定的交款期限内，至此，原告已全额如期履行了交付购房款的义务。故原告诉求被告交付房屋，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告的款没有交到本人手上，钱没交到房主手上，不可能交房子，其理由不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告胡兵中与被告周岐武于2014年1月8日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。 二、被告周岐武于本判决生效后十日内向原告胡兵中交付《房屋买卖合同》约定的位于光山县科委家属院何某某联建房三楼西面积123平方米的一套房屋。 案件受理费100元，由被告周岐武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审判长 李敏生 审判员 刘忠焰 审判员 饶祖德 二〇一四年十月二十日 书记员 李 玮 |
