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安阳市龙安区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）龙民二初字第228号 原告李振鹏，男，1985年10月21日出生，汉族。 委托代理人石震，河南中丰律师事务所律师。 被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司。 法定代表人高春叶。 委托代理人刘艳忠，河南兴亚律师事务所律师。 委托代理人崔慧萍。 原告李振鹏诉被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告李振鹏委托代理人刘进峰、被告鼎盛房地产公司委托代理人刘艳忠、崔慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李振鹏诉称，原告2012年7月23日与被告签署了商品房预售合同，购买位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南、由被告开发的鼎盛·帕堤欧商品房X号楼X单元X号房屋一套，原告已按照合同约定履行付款义务。被告应依约于2013年5月30日前将具备条件的商品房交付原告使用，但截止起诉日，原告仍未收到被告的交房通知书，被告也未书面说明无法按期交房的原因。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务（办理入住手续，发放房屋钥匙），并支付逾期交房违约金人民币11304元（暂计算至2013年6月15日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止），本案诉讼费用由被告承担。 被告鼎盛房地产公司辩称，1、关于原告要求被告交房的诉求，被告无法履行，原因是截止今天开庭，C3楼房的承建单位河南福泰建筑安装有限公司（以下简称福泰公司）至今仍没有向被告交付工程，也没有撤离现场，没有交付竣工资料，未交房属于被告无法控制的事由，且即便判决也系履行不能。被告建议原告变更诉讼请求，并同意被告申请追加承建方福泰公司作为本案共同被告或者第三人参加诉讼的请求，如原告坚持诉请，请求法院依法驳回原告的第一项诉讼请求；2、原告主张6月15日之前的违约金，天数比较明确，但6月15日以后的违约金，由于被告存在履行不能，交房时间无法确定，故诉讼请求不明确，且将来交房时还需要双方互相配合，业主还需要交纳一定的管理和公摊费用，被告还有先履行或同时履行的抗辩权利，根据商品房买卖合同的性质，不宜对今后的违约金进行裁判，法院不应支持6月15日之后的违约金；3、被告认为，对于6月15日前的违约金，计算标准应该酌情减少，因房屋建设时被告受到2011年安阳市金融风暴和金融危机的影响，被告想尽各种方法才将房屋建好，但因施工方拒绝交房才造成今天被告公司的被动局面，鉴于被告不属于恶意违约，如支持原告的诉请，被告支付违约金的压力较大，有可能造成停工破产的局面，造成在建的其他工程被迫停工，形成新的社会不稳定，基于本案属于群体性案件，根据最高人民法院关于当前形势下审理房地产案件指导性意见的精神，按照情势变更原则，违约金应酌情减半计算更为适宜，更有利于被告用有限的资金投入到未完工的工程中，更有利于社会的和谐稳定。 经审理查明，2013年8月12日，原、被告签署《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的鼎盛·帕堤欧商品房X号楼X单元X号房屋一套，房屋总价款297473元。其中合同第六条约定：买受人于2012年9月23日一次性付清房款297473元；第八条约定：出卖人应于2013年5月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2012年7月23日，被告为原告出具收到房款297473元的收据一张，但被告至今未交付原告房屋。被告当庭陈述因与建设方纠纷，建设方未交付房屋导致其无法交房。 上述事实，有两原告提供的证据《商品房预售合同》1份、收据1份，被告提交的建设施工合同1份、工程款明细表1份以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实，以上证据经举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予保护。原、被告双方均应按合同约定履行各自义务，原告已履行交付房屋全款的义务，被告未依约按期向原告交付房屋，构成违约，应当依约承担违约责任，双方合同约定违约金为已付房款日万分之一，并不过高，本院应予支持。对于被告辩称因建筑方拒不交房导致其无法交房，该事项并非不能预见的“不可抗力”情形，不属于免除其违约责任的事项，故对被告该项辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内将位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛·帕堤欧商品房X号楼X单元X号房屋一套交付原告李振鹏； 二、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告李振鹏违约金，违约金自2013年5月31日起至被告交房之日止，按照房款人民币297473元计算，以日万分之一计付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币83元，由被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 马小新 审 判 员 张小桢 人民陪审员 陈德军 二〇一四年九月三十日 代书 记员 刘雨鑫 |
