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河南省平顶山市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）新民初字第381号 原告（反诉被告）刘某某，男，汉族。 委托代理人刘某，男，汉族。 委托代理人吴立浩，河南首位律师事务所律师。 被告（反诉原告）张某某，女，汉族。 委托代理人吴某，男，汉族。 委托代理人蒋照军，河南大乘律师事务所律师。 原告刘某某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月8日、2013年9月17日、2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘某某的代理人刘某、吴立浩、被告张某某及委托代理人吴某、蒋照军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某诉称，2008年10月20日，双方签订租赁合同，合同约定刘某某将某矿院租给张某某使用，面积约30亩，院内有办公室32间、其它瓦房52间、围墙700米。租赁时间暂定为15年即2008年11月1日至2023年12月31日，土地租金每年30000元，2013年以后每年递增10%，房屋及其它租金每年90000元（均不含税）。租金每年分两次支付，年底支付完。拖延支付超过三个月按银行贷款利率加息计算。签订合同后张某某仅支付110000元。王宝玉多次催告下张某某仍不按照租赁合同支付租金。故诉至法院要求解除双方的租赁合同；要求张某某支付拖欠王宝玉租金530000元（自2008年11月1日至2013年2月28日，2013年3月1日后至被告实际返还租赁物之日的租金按合同约定继续计算）及利息。 张某某辩称，该租赁合同无效，土地为谢庄村二组的土地，刘某某无权出租转租该土地。租赁合同内容不实，该块土地性质不是工业用地。 张某某反诉称，刘某某未把土地交付给张某某。谢庄村二组的土地租赁合同没有谢庄村二组组长签字，属于欺诈行为，要求刘某某返还租金110000元。 刘某某辩称，张某某反诉不是事实，签订合同后就把土地交付给了张某某使用，开始张某某支付租金，后来在履行过程中张某某以各种理由拖延支付，要求驳回张某某的反诉请求。 经审理查明，2007年12月30日刘某某与平顶山市新华区新新街街道谢庄村村民委员会签订租赁协议，原某矿院约30亩由刘某某租赁15年。2008年10月20日刘某某将该矿院转租给张某某，并签订租地协议一份，协议的主要条款为：“甲方同意将原某矿院租给乙方建厂使用，经双方协商达成以下协议……一、租赁项目。1、土地面积约30亩（原谢庄煤矿院）。2、办公室32间，其它瓦房52间，围墙700m……二、租赁时间。暂定15年，即2008年11月1日至2023年12月31日……三、租金。土地租金每年3万元，2013年后每5年递增10%，房屋及其它租金，每年9万元人民币……”协议签订后，张某某交了定金10000元、2009年交租金30000元、2010年交租金30000元、2011年1月交租金40000元。2011年1月24日刘某某向张某某发出催交租金通知并粘贴于某矿院门口。张某某以该土地不是工业用地为由拒绝支付租金，故引起诉讼。 另查明，协议签订后张某某未占用某矿院内租赁房，刘某某以房屋没人看管为由让副业队工人居住。同时刘某某又将某矿院租于他人用于买卖煤渣等生意。 上述事实由刘某某提供的租赁协议二份、租地协议二份、房产证明一份，收据六份、催交通知照片二张四份。被告提供的证人证言二份，录音光盘一份以及法院调查笔录四份、庭审笔录等予以证实。 本院认为，刘某某与张某某的虽然签订了《租地协议》但该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十条的规定，“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”刘某某明知诉争土地为非建设用地仍与张某某签订租赁合同，并在张某某承租期内将租赁物又另租他人从中获利，故刘某某与张某某所签订的《租地协议》属于无效合同。张某某明知诉争土地为非建设用地，仍与刘某某签订合同并支付定金和部分租金，存在非法租赁农用地进行经营建设的主观故意，其主张“自己提出要求刘某某取得建设用地手续才支付剩余租金”不能成立。对刘某某要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方都有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于刘某某要求支付所欠的租赁款项的诉讼请求不予支持；对于张某某要求退还所支付的定金和租赁款的反诉请求，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 解除刘某某与张某某签订的《租地协议》。 驳回刘某某的其它诉讼请求。 驳回张某某的反诉请求。 案件受理费9100元，由刘某某负担；反诉费2500元，由张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 袁淑扬 代理审判员 张 岩 人民陪审员 郭爱君 二〇一三年十二月四日 书 记 员 曹 岩 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 |
