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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湖民一初字第1199号 原告邹元梅，女。 委托代理人刘晓鹏，河南宇萃律师事务所三门峡分所律师。代理权限为特别授权。 被告李晓宁，女。 原告邹元梅与被告李晓宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹元梅的委托代理人刘晓鹏，被告李晓宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹元梅诉称：2010年4月27日，经原、被告协商，被告承租原告房屋，约定了双方的权利和义务。根据双方协议约定，被告2014年的房屋租金应当在2014年3月28日前缴纳，逾期一天缴纳5‰违约金，并有权解除本合同。被告没有依照该约定缴纳2014年房租，已经逾期60多天，原告多次督促被告交纳房租被告一直借故推托。现要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，责令被告立即腾出原告的房屋并缴清水电等费用，支付拖欠的房租30000元（从2014年4月28日至2014年10月27日，共计6个月，每月5000元）和违约金28000元。 被告李晓宁辩称：对拖欠房租的事实认可，计算的房租标准也没有错。对拖欠30000元的房租我认可，我认为违约金28000元太高，我现在支付不起，我愿意支付1500元的违约金。我与原告约定房屋租赁合同到期之日为2015年4月28日，现合同还未到期，原告要求我腾房，我不同意，我愿意把今年的房租全部交清，如果明年我继续租，再与原告协调。房屋租赁期间发生的水电费我已经全部交清了。 经审理查明：2010年4月27日，邹元梅与李晓宁签订房屋租赁协议，载明：“1、甲方（邹元梅）自愿将坐落在上官路4号的房屋（建筑面积100平方米）出租给乙方（李晓宁）使用。2、甲乙双方议定的上述房地产年租金为48000元。租赁期限自2010年4月28日至2015年4月27日止。3、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，乙方除补齐届时租金外，另需按届时租金额的千分之五向甲方缴纳违约金。4、前三年按每平方40元收取房租费，三年后按市场价计取。5、房屋租赁期间所发生的水、电、暖费用由乙方按时到指定地点自行缴纳，如延迟、拒交产生的欠款、罚金由乙方承担。6、双方约定的其它事项：付款方式：租金按年结算，乙方须在每年3月28日前将下一年房屋租金交付给甲方”。合同签订后，双方按约履行。2014年4月28日起，李晓宁未再交纳房租。庭审中，邹元梅称2014年4月份房租涨到每月每平米50元，至2014年10月底，李晓宁共拖欠房租30000元，违约金28000元。李晓宁称对其拖欠2014年4月至10月房租30000元及2014年4月份后房租上涨到每月每平米50元无异议，但对违约金28000元认为过高，且称房屋水电费其都已交清。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付至返还房屋之日止的房租。 本院认为：原告邹元梅与被告李晓宁签订了房屋租赁协议，系双方真实意思之表示，属有效合同。双方签订该合同后，应遵照履行。被告李晓宁从2014年4月28日起未再交纳房租，属违约行为，应承担违约责任。根据合同约定，任何一方违约的，另一方有权提前解除合同，故原告邹元梅主张解除原、被告之间的房屋租赁合同的请求，本院予以支持。原告邹元梅主张自2014年4月28日起，房租按每月每平方米50元计算，被告李晓宁当庭予以认可，本院予以确认。原告邹元梅要求补交拖欠房租至腾房之日，本院予以支持。原告邹元梅主张违约金28000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方合同中约定乙方（李晓宁）逾期交付房租，每逾期一日，乙方除补齐届时租金外，另需按届时租金额的千分之五向甲方（邹元梅）缴纳违约金，该违约金明显过高，超出了法律规定，应当予以调整。结合本案实际情况，违约金应调整为以届时欠交租金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算逾期交纳期间的利息为适宜。因为合同约定房租在租赁期间之前支付，所以违约金应从2014年4月28日起计算。原告邹元梅主张被告李晓宁交清水电等相关费用，因原告未提供证据证明，且被告李晓宁称其已经交清相关费用，故本院对原告该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、原告邹元梅与被告李晓宁之间的房屋租赁合同，自本判决生效之日起解除。 二、被告李晓宁在合同解除后15日内将租赁房屋交还给原告邹元梅。房屋交付之前的水电费等由被告李晓宁负担。 三、被告李晓宁支付原告邹元梅房租（房租以房屋面积100平方米，按每月每平方米50元为基数，从2014年4月28日开始计算至房屋交付之日）及违约金（以房屋面积100平方米，按每月每平方米50元，从2014年4月28日计算至房屋交付之日的结果为基数，从2014年4月28日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率2倍计算）。限本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告邹元梅的其它诉讼请求。 案件受理费1930元，由被告李晓宁承担（原告已预交，不再退还，由被告直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 张 辉 代理审判员 郭 路 人民陪审员 王倩倩 二〇一四年十一月十一日 书 记 员 吕璐璐 |
