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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湖民一初字第01721号 原告曹炳敖，男。 被告苗伟，男。 委托代理人王炎年，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告曹炳敖与被告苗伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹炳敖、被告苗伟及其委托代理人王炎年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹炳敖诉称：2011年3月17日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，将三门峡市湖滨步行街乐达商场南地下室房屋租赁给被告，年租金为22万元，租赁期限为陆年，租金交纳约定为：合同签订当日，一次性付清一年租金，以后每年租金，应在上年期满前两个月一次交清下年租金，逾期按日万分之十缴纳违约金。然而被告却不履行合同，自2013年5月1日至今未支付南地下室租金390000元，依约应支付违约金127211.40元，共计517211.40元。诉至法院请求依法判令被告继续履行合同，依约支付房屋租金390000元及违约金127211.40元并承担本案诉讼费用。 被告苗伟辩称：2014年5月1日之前被告已将所租房屋腾出并将设备搬到被告承租原告的三楼，并且原告以默示的方式同意解除合同，视为事实上解除合同，原告既没有要求被告在合理期限内履行合同，也未及时将房屋出租以避免损失扩大，故要求继续履行合同依法不能成立。2013年5月1日之后，被告先后八次共支付原告11万元租金，截止2014年5月1日拖欠11万元租金并非39万元。合同约定的滞纳金依法不能成立，该约定内容无效，双方对违约金没有约定，谈不上违约金的问题。 经审理查明：2011年3月17日，曹炳敖（甲方）同苗伟（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：经双方充分协商，甲方愿将乐达商场南地下室出租给乙方，乙方愿意承租该房屋。租赁期限为陆年，从2011年5月1日至2017年4月30日止。房屋每年租金为220000元（不含税），合同签订当日一次付清，以后每年租金应在上年期满前二个月，一次交清下年租金，逾期按日万分之十交纳滞纳金。合同期满如甲方仍继续出租，乙方应提前三个月与甲方签订书面合同。否则，乙方应在期满当日无条件交回房屋。租期内，未经另一方同意，任何一方不能单方终止合同，否则违约方应向对方赔偿相应经济损失。合同签订后，苗伟按约定向曹炳敖支付地下室租金到2013年5月1日。2014年5月1日前之后将地下室物品搬到该商场三楼。 另查明：2012年5月12日，曹炳敖（甲方）同苗伟（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：经双方充分协商，甲方愿将乐达商场三楼出租给乙方，乙方愿意承租该房屋。租赁期限为肆年，从2012年5月16日至2016年5月15日收回。房屋一年租金为30000元（不含税），合同签订当日一次付清二年租金六万元，逾期按日万分之十计滞纳金。后两年为第二年期满前两个月前付清后两年租金，逾期按上述方法计算滞纳金。合同期满如甲方仍继续出租，乙方应提前三个月与甲方签订书面合同。否则，乙方应在期满当日无条件交回房屋。租期内，未经另一方同意，任何一方不能单方终止合同，否则违约方应向对方支付由此造成的经济损失。合同签订后，苗伟支付了2012年5月至2013年5月的租金。 2013年7月4日起至2013年9月30日，苗伟先后八次共支付曹炳敖租金110000元。 庭审中，曹炳敖同苗伟一致同意解除乐达商场地下室和三楼的租赁合同，就合同解除的时间及合同解除后的合理期限问题，双方未达成一致意见。曹炳敖遂将诉讼请求变更为依约支付房租420000元及滞纳金139200元（截止2014年7月底）并继续计算至付清之日，不再主张继续履行合同，并按规定补缴了诉讼费用。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告曹炳敖、被告苗伟签订的房屋合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应遵照执行。原告曹炳敖按合同约定将房屋出租给被告苗伟，被告苗伟应当按照约定向原告曹炳敖支付房租。2014年5月，被告苗伟将地下室物品搬到该商场三楼，并称将地下室钥匙交给原告曹炳敖的电工解除合同且原告曹炳敖以默示的方式同意解除合同，对此，原告曹炳敖称不知情，不予认可，因合同明确约定“租期内，未经另一方同意，任何一方不能单方终止合同”，故被告苗伟主张2014年5月1日合同已解除因其未能提供原告曹炳敖明确同意的证据，也与合同约定的终止合同方式不符而不能成立。2014年10月11日，庭审中原、被告双方一致同意解除乐达商场地下室和三楼的两份房屋租赁合同，本院予以照准，合同解除时间应为2014年10月11日。关于合同解除后的合理期间问题，参照合同中租赁期满继续承租乙方应提前三个月与甲方签订书面合同的约定，应当适当考虑解除合同后原告另行出租的合理期间。关于地下室租赁合同解除后的合理期间问题，因2014年5月1日前被告苗伟已搬出物品且未按约定支付租金，原告曹炳敖未行使解除权，故对该份租赁合同解除后的合理期间本院酌定计算至2014年10月30日。乐达商场三楼合同解除后的合理期间参照合同约定按三个月计算即至2015年1月11日止。因此，被告苗伟应当支付原告曹炳敖乐达商场地下室自2013年5月1日起至2014年10月30日之前的18个月的租金330000元，支付乐达商场三楼自2013年5月16日起至2015年1月11日期间20个月的租金50000元。因2013年5月1日至2013年9月30日，苗伟已支付曹炳敖110000元，结合合同约定及原、被告双方的真实意思应首先用于支付乐达商场三楼的租金50000元，剩余60000元从被告苗伟应当支付原告曹炳敖的330000元乐达商场地下室的租金中予以扣除，即被告苗伟尚欠原告曹炳敖地下室租金270000元。房屋租赁合同关于滞纳金的约定，其性质应为违约金，被告苗伟未按约定支付租金确属违约行为，但合同中滞纳金的约定过高，应当参照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告苗伟未按约定支付2013年5月份以后地下室的租金，原告曹炳敖也未主张解除合同，故关于被告苗伟迟延支付地下室房屋租金的违约金的起算时间从2013年9月30日被告苗伟支付最后一次租金之次日起以拖欠160000元计算，自2014年5月1日起以拖欠租金270000元计算至本判决确定的给付之日止较为公平合理，2013年9月30日之前的违约金不再计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 被告苗伟支付原告曹炳敖租金270000元及违约金（违约金计算：2013年10月1日至2014年4月30日期间以租金160000元按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；2014年5月1日起至本判决确定的给付之日止以租金270000元按中国人民银行同期贷款利率四倍计算），限本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9390元，由原告曹炳敖负担4000元，被告苗伟负担5390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 崔云飞 代理审判员 郭爱丽 人民陪审员 王 倩 二〇一四年十一月十四日 书 记 员 史 晓 |
