|
河南省兰考县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）兰民初字第760号 原告咸阳古建有限公司河南分公司。 法定代表人张保平，公司经理。 委托代理人孙野，河南豫龙律师事务所律师。 住所地：郑州市中原区建设西路118号1号楼2单元5层501号。 被告兰考春源置业有限公司。 法定代表人代新全，公司经理。 委托代理人靳进才，公司法律顾问。 住所地：兰考县三义寨乡薛楼村。 第三人张新霞，女，1980年6月12日生。 委托代理人司高兴，兰考裕禄律师事务所律师。 原告咸阳古建有限公司河南分公司诉被告兰考春源置业有限公司、第三人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳古建有限公司河南分公司的委托代理人孙野、被告兰考春源置业有限公司的委托代理人靳进才、第三人张新霞的委托代理人司高兴均到庭参见诉讼，本案现已审理终结。 原告咸阳古建有限公司河南分公司诉称，2012年8月10日，原告咸阳古建集团有限公司河南分公司与被告签订建设工程承包合同一份，该合同约定被告将兰考春源花园12#楼和13#楼交与原告施工。在该工程施工期间，被告兰考春源置业有限公司因无力支付工程款，就把12#楼和13#楼以及8#楼的部分房屋作为原告的工程款，高价抵给该工地负责人冉志斌，而后再卖给买房人（其中，冉志斌在未经原告授权的情况下，私自将价值272576和价值215251元的春源花园8号楼3单元7楼东户和8号楼3单元7楼西户赠与张新霞）。被告在未依法取得预售房屋许可证明、未经原告许可的情况下，与第三人恶意串通，私自为杨新霞办理了两套房屋买卖合同等一系列手续，给原告利益造成了巨大的损失。导致刘红春、樊胜军和刘新芳等人将原告诉至贵院。为维护原告的合法利益，早日依法履行贵院已经受理的刘红春和樊胜军二人申请执行原告的案件义务，让民工兄弟早日拿到应得的血汗钱，现根据“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应认定为无效；以及《合同法》第五十二条第（二）款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”的规定，依据《民诉法》第一百零八条的规定，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告兰考县春兰置业有限公司辩称，一、原告主体不适格；二、我公司与第三人签订的商品房买卖合同属于有效合同；三、冉自斌的行为与我公司无关；四、我公司已取得商品房预售许可证。 第三人张新霞辩称：被答辩人咸阳古建集体有限公司河南分公司不具备原告诉讼主体资格。本案中兰考春源置业有限公司与被答辩人咸阳古建集团有限公司河南分公司并不存在真实的建设工程承包合同，实际施工人和投资人为冉志斌。冉志斌仅仅利用被答辩人的资质，而被答辩人实际上是无承接工程的相应资质和经营范围的，其更无权借出资质。对该客观事实在冉志斌涉嫌刑事犯罪及其他案件中已查的十分清楚。冉志斌才是和本案具有实质利害关系的当事人，在冉志斌依法起诉不能成立的情况下，让与本案无实质关系的被答辩人诉至法院，其原告主体显然是不适格的。被答辩人诉请的合同在本案二被告之间根本不存在。答辩人购买兰考春源置业有限公司楼房，并非8号楼3单元5楼东户的楼房，双方根本不存在被答辩人诉请的买卖关系，更无从谈起确认无效之诉。答辩人与兰考春源置业有限公司已签订了《商品房买卖合同》，并到房管部门进行了备案，这足以说明兰考春源置业有限公司取得了商品房预售许可证明，被答辩人以《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认无效，显然不能成立。答辩人系已支付了对价，答辩人在购买楼房时，已支付了相应的对价，并非被答辩人毫无根据的诉称冉志斌无偿赠与答辩人。至于被答辩人的全权负责人，即实际施工人和投资的冉志斌收取购房款后如何处分，完全是被答辩人与冉志斌之间的权利义务关系。按照被答辩人的诉称，被答辩人依法应先行使撤销权，将赠与行为撤销，然后才能提起确认之诉，但从这方面来说，被答辩人的确认之诉也是不成立的。答辩人与兰考春源置业有限公司不存在恶意串通，亦未损害任何人的利益。本案中，答辩人支付了对价，被答辩人的全权负责任人冉志斌收取了购房款，其行为完全应由被答辩人及冉志斌承担，答辩人与兰考春源置业有限公司怎么就存在恶意串通了呢，要是有的话，也是冉志斌存在恶意串通，冉志斌存在恶意串通也就是被答辩人的恶意串通，按照被答辩人的这种诉称，得出这样的逻辑结果是十分可笑的。所以，被答辩人将其全权负责人冉志斌置之案外，而仅仅诉称答辩人与兰考春源置业有限公司存在恶意串通是明显不能成立的。综上答辩意见，被答辩人提起确认之诉主体不适格，诉请的事实不存在，缺乏事实根据和法律依据，请人民法院查明事实，依法支持答辩人的意见，依法驳回被答辩人的无理之诉。 以上事实有原告提交的春兰置业有限公司出具的证明一份，被告提交的被告提交春源花园8号楼预售许可证一份、第三人提交的房屋买卖合同两份、房款收据、储藏室订单在卷佐证。 经审理查明，2013年11月29日，被告兰考春兰置业有限公司出具证明一份，内容为“兹证明在张永力8-1-6F西户房款200011元，孙林林8-1-6层东户房款200011元，张新霞8-3-7出层东房款272576元，张新霞8-2-7西房款215251元，冉志斌更名为杨趁义又更名换房为王成坤原9-1-7层西，现8-3-5层东房款272576元，我公司未收取以上五套房子的购房款，这五套房子为我公司抵给咸阳古建集团有限公司河南分公司的工程款”；案外人冉自斌是咸阳古建有限公司河南分公司兰考春源项目部负责人。2012年12月11日，被告与第三人签订二份房屋买卖协议书，协议约定将被告开发的春源花园小区8号楼2单元7层西户2室2厅住房1套和8号楼3单元7层东户卖给第三人张新霞，总价款为人民币204526元、261851元，协议后面签字的双方分别为兰考春兰置业有限公司，乙方为冉自斌；被告给第三人出具了房款收据及储藏室订单。原告起诉的时间为2014年4月8日，被告取得春源花园小区8号楼商品房预售许可证的时间是2014年6月18日。 本院认为，被告春兰置业有限公司将春源花园8号楼3单元7楼东户房屋折价后抵原告的工程款，后又将该五套房屋出售给第三人，在出售房屋时，原告在兰考的项目部负责人冉自斌未经原告授权的情况下，在被告与第三人签订的房屋买卖合同上签字，致原告利益受到损害，原告有权对被告与第三人签订的房屋买卖合同提出确认无效的诉请；被告在原告起诉前未取得春源花园小区8号楼商品房预售许可证，即将房屋出售给第三人张新霞，故对原告要求解除2012年12月11日被告与第三人张新霞签订的春源花园8号楼3单元7楼东户房屋买卖合同的诉请，本院予以支持；对原告要求解除2012年12月11日被告与第三人张新霞签订的春源花园8号楼3单元7楼西户房屋买卖合同的诉请，因该房屋买卖合同不存在，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告兰考春源置业有限公司与第三人张新霞签订的春源花园8号楼3单元7楼西户房屋买卖合同无效。 二、驳回原告的其他诉讼请求 案件受理费100元由原告咸阳古建有限公司河南分公司负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人发人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审 判 长 朱 博 审 判 员 周进良 人民陪审员 陈鹏飞 二〇一四年十月二十七日 书 记 员 张 涵 |
