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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00216号 上诉人（原审被告）郭保军，男。 委托代理人陈大强，河南雷雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）南阳市卧龙区光武街道白庄社区白东居民小组。 负责人袁玉生，任该小组组长。 委托代理人张吉奎、杨清雷，河南昊宏律师事务所律师。 上诉人郭保军因与被上诉人南阳市卧龙区光武街道白庄社区白东居民小组（以下简称白东居民小组）为租赁合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2013）宛龙七民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人郭保军及委托代理人陈大强、被上诉人白东居民小组负责人袁玉生及委托代理人张吉奎、杨清雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2007年9月12日，原告白东居民小组（出租方）作为甲方，被告郭保军（承租方）作为乙方签订租赁协议，该协议约定内容如下：“一、甲方所有位于光武西路和精神病医院丁字路口西北方位西侧（原南阳市金悦汽车销售有限公司）汽修厂场地及房屋（两幢楼房10间及门窗、围墙、大门）。二、合同期以年为周期，在协议到期后，无重大建设项目可优先乙方继续租赁，若解除协议应给乙方一个月搬离期。三、每年租金1万5千元，大写人民币壹万伍仟元整。租金须在协议到期前一个月预交，不得拖欠，乙方若不提前交纳，甲方可以终止合同收回租权，重新对外租赁。……。五、乙方在租场地上，未经甲方同意，擅自建设的临时建筑在协议解除时自行拆除。费用由乙方负担，甲方不负担任何赔偿，若拒不拆除附属物归甲方所有，由甲方处置。七、租赁期内甲方集体决定需投资利用此场地的建设，需用乙方所租标的物时，必须有城建规划相关的批准建设手续（有南阳市规划许可证、南阳市建设规划许可证）乙方无条件终止合同，自行搬。如果甲方没有上述手续，乙方拒绝撤离，甲方有上述正规手续，乙方拖延不搬，甲方有权终止合同，而乙方所属附属物归甲方所有，由甲方处理。八、甲方在乙方租赁期内，若无重大建设事项不得提前中止合同，应保证乙方继续租赁，若无手续提前中止合同，应按市价补偿乙方所建的附属物。…….。”2010年7月12日，双方签订补充协议，内容为“一、租赁期间不准违约违规，私搭乱建房屋。二、本组不赔偿郭保军一切损失或费用，啥时候需用，啥时候搬，郭保军不得以各种理由加以阻拦。三、以上条款对现所建两间房屋的约束。此协议经双方同意，双方签字后生效，具有法律效力”。2010年9月21日，原被告双方签订补充协议，内容为“白东组老龙腰土地，位于光武西路与精神病院丁字口西北角，楼房后面部分土地租赁给郭保军，东西长42.3米，南北宽21.2米，租赁土地范围内有两处房屋，因城市发展需要，光武西路扩宽改造，占用白东组老龙腰土地，征用组楼房及郭保军租用部分土地和房屋一处，郭保军现剩余租赁土地经丈量确认，东西长42.3米，南北宽15.8米，附属物房屋一处（排）。” 原被告双方的租赁协议履行至2010年12月31日。2011年11月29日，被告将2012年度的租赁费用15000元，向河南省南阳市智圣公证处予以提存，同时原告向被告出具收款收据。2012年12月10日，原告向被告送达通知，内容为：“郭保军，你承租白庄社区白东居民小组位于光武西路和精神病院丁字路口西北方位西侧汽修厂场地及房屋，已于2012年12月30日租赁期满。由于该房屋及场地已列入南阳市卧龙区白庄白东组区域城中村改造项目范围，即将拆除。为配合政府对白东组城中村改造项目的顺利进行，经白东居民小组集体研究决定，你承租本居民小组的上述房屋及场地不再出租。为此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，限你自租赁期满后30日内（即2013年1月7日前）自行腾出，将承租的房屋及场地交付白东居民小组，否则后果自负。”。2012年12月10日，被告将2013年度的租赁费用15000元向南阳市智圣公证处提存。2012年5月25日，南阳市城中村改造领导小组办公室作出宛城村该办（2012）40号文件，内容为“南阳市城中村（旧区）改造领导小组办公室关于对卧龙区白庄村白东组区域实施城中村改造的批复，卧龙区城中村改造领导小组：你区《南阳市卧龙区人民政府关于对白庄村白东组区域实施城中村改造的请示》（宛龙政文（2011）150号）收悉。经市城中村改造领导小组研究，现批复如下：一、同意你区关于对白庄村白东组区域实施城中村改造的意见，列入2012年市中心城区城中村（旧区）改造计划。二、该项目改造范围：南至光武西路、北至现有区间道、东至万商小街路、西至百里奚路。三、该改造项目要依据南阳市城市总体规划和区域规划的要求进行改造。四、按照市城中村（旧区）改造政策及要求，卧龙区政府是该项目责任主体，对项目改造全程负责。在改造过程中要按照市城中村（旧区）改造有关政策和宛政纪（2010）82号文件规定的程序规范运作，和谐推进，确保项目顺利实施。现原告以被告2012年度的租赁期限已经届满，且已向被告送达解除租赁协议通知，被告租赁使用的房屋及场地已被列为城中村改造项目为由，要求被告搬出租赁场地，拆除私搭乱建房屋，并赔偿经济损失6000元，双方发生纠纷，诉至本院。 原审法院认为，原、被告双方在平等、自愿、依法协商的基础上签订租赁协议，该租赁协议已实际履行多年，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效协议。有效协议的双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务，原被告签订的租赁协议约定以年为缴纳租赁费用的周期，双方的租赁协议履行至2012年12月10日时，原告白东居民小组向被告送达了通知，明确被告租赁使用的房屋场地至2012年12月30日期限届满，因该房屋及场地已列为南阳市以及卧龙区城中村改造项目，不再对外租赁，要求被告限期腾出房屋，原告因租赁物已列为城中村改造项目，无法继续履行协议，以实现协议的目的，且该租赁协议履行期限也已届满为由，向被告送达解除租赁协议的通知，该理由正当，被告也未对原告解除租赁协议提供异议，故原被告双方之间的租赁协议已经解除。原被告双方之间的租赁协议已解除，被告继续占有使用租赁协议约定范围内的租赁物，缺乏法律依据，故对原告要求被告限期搬出租赁场地的诉讼请求依法予以支持。被告在双方租赁协议已经解除的情况下，仍然占有使用租赁协议约定范围内的租赁物，该行为已构成侵权，应当赔偿因此给原告造成的损失，该损失按原被告双方签订的租赁协议约定的租赁费为依据计算较为适当，故被告自2013年1月1日起按双方签订租赁协议约定的租赁费用数额向原告赔偿损失至搬出租赁场地止。原告要求被告拆除私搭乱建房屋的诉讼请求，因被告租赁原告土地上所建的房屋未经审批，未办理相关建房手续，属于违法建筑，法律已经授予行政机关强制执行权，不属于人民法院民事诉讼管辖的范围，因此对该部分房屋的拆除应当有行政机关依法强制执行。故对原告要求被告拆除私搭乱建的诉讼请求不予支持。被告辩称，已向公证处提存了2013年的租赁费用，原被告双方的租赁协议期限未履行届满。因原被告双方对租赁协议能否继续履行发生争议，原告向被告送达解除租赁协议通知，且该租赁协议因南阳市城中村改造已无法继续履行，故对被告的该抗辩理由不予采信。本案事实清楚，责任明确。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告郭保军腾出占有使用原告南阳市卧龙区光武街道白庄社区白东居民小组的房屋及场地。并自2013年1月1日起按年租赁费用15000元，向原告南阳市卧龙区光武街道白庄社区白东居民小组赔偿占用房屋及场地的损失，至腾出房屋及场地时止。二、驳回原告南阳市卧龙区光武街道白庄社区白东居民小组的其他诉讼请求。诉讼费用100元，由被告郭保军负担。 郭保军不服原判，上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人要求解除合同不符合合同约定的合同解除条件，2、上诉人向被上诉人缴纳租金从2012年起就是通过公证处提存后转交的，上诉人于2012年12月10日再次通过公证处提存2013年租金，据此可推定，双方租赁关系应自2013年1月1日至2013年12月31日止，3、被上诉人通过公证处向上诉人送达的《通知》不符合法律规定及合同约定，4、被上诉人所称的城中村改造只是远景规划，上诉人认为这一改造项目遥遥无期。故请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。 被上诉人白东居民小组答辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、双方的租赁协议约定以年为缴纳租赁费用的周期，因该租赁场地2011年已列为南阳市及卧龙区城中村改造项目，需拆迁，故被上诉人经集体研究决定不再对外租赁，并于2012年12月7日以书面形式通知上诉人，明确告知上诉人其租赁的房屋及场地至2012年12月30日租赁届满，上诉人未对被上诉人解除租赁协议提出异议，说明上诉人是同意的，故上诉人与被上诉人之间的租赁协议已经解除，2、上诉人提存租赁费的做法是违背被上诉人意愿的单方行为，不符合法律规定的提存条件，3、原审被上诉人提交的证据足以证实上诉人租赁的场地及房屋已列入城中村改造项目，上诉人的说法不能成立。故请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 本院根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方签订的租赁合同是否应当解除。双方当事人对该争议焦点均无异议和补充。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人白东居民小组以双方租赁期满，且房屋及场地已列入南阳市卧龙区白庄白东组区域城中村改造项目范围，即将拆除为由，通过南阳市智圣公证处向上诉人郭保军送达了解除合同并收回房屋及场地的通知，故双方的租赁合同自该通知到达被上诉人郭保军时已经解除，而上诉人郭保军在收到该通知后亦未向人民法院或者仲裁机构确认该通知的效力，是对其自身权利的放弃。故上诉人的上诉理由依法不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人郭保军负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹庆文 审判员 宋池涛 审判员 张继强 二〇一四年五月四日 书记员 王 静 |
