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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00255号 上诉人（原审被告）：程玉华。 委托代理人：汤仁敏，邓州市杏山法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：纪平。 委托代理人：汤仁敏，邓州市杏山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：魏厚明。 委托代理人；铁永谦，河南三贤律师事务所律师。 上诉人程玉华、纪平与被上诉人魏厚明为确认合同效力纠纷一案，魏厚明于2013年4月22日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：确认双方所签购置权转让协议为有效协议。原审法院于2013年11月11日作出（2013）邓法民初字第919号民事判决。程玉华、纪平不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。程玉华的委托代理人汤仁敏，纪平及其委托代理人汤仁敏，魏厚明及其委托代理人铁永谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年6月6日，魏厚明和程玉华双方经见证人郭大祥签订协议书一份，主要内容为：一、甲方（程玉华）将大东关六队所分四人应得单元房一套的购置权，以36000元出售给乙方（魏厚明），乙方负责生产队所需建房人头各种费用的交纳工作；二、自协议签订之日起甲方不得因日后人头费用涨价向乙方索要追加费用，乙方不得因生产队原因、盖不成房子，要求甲方退回原交款；三、协议自签订之日起生效；四、协议一式叁份，甲、乙双方、见证人各一份……六、以上四人分别是：纪玉来、程玉华、纪平、马秀英。魏厚明及见证人郭大祥在协议上签了名，程玉华让人代写了自己的名字，并按了指印。协议签订后，魏厚明支付36000元，程玉华给魏厚明出具收条，并将36000元配套费的收据交于魏厚明。2011年4月13日，魏厚明支付程玉华购房款50000元，程玉华将该收据给了魏厚明。2012年12月27日，魏厚明又向大东关六组交纳了购房款共计72336元，魏厚明交清了购房款共计158336元。2011年7月16日和2013年3月16日，程玉华分两次也向大东关六组交了购房款共72336元。2012年2月份，魏厚明在争议房屋铺好地板，准备粉刷时遭程玉华等人阻拦，后经多次调解无果，魏厚明诉至原审法院，要求确认双方所签协议有效，并判令程玉华等停止侵害、不得阻拦魏厚明装修。2013年8月2日，魏厚明撤回要求排除妨害的请求，经多次调解不获成立。另查明，程玉华之夫纪玉来，于2009年年底亡故，程玉华的公婆马秀英长期生病，于2011年下半年病故。大东关六组近四十户的房屋购置权已转让，每户的转让费6至8万元不等。 原审法院认为：程玉华为转让其家庭所分的单元房购置权，托该组会计郭大祥从中介绍，致使魏厚明、程玉华双方签订了协议，协议内容已作了明确约定。程玉华虽未在协议上签字，但系他人代签，其自己也在协议上按了指印，又收取了魏厚明支付的配套费及部分购房款。在共有人纪玉来已亡故、马秀英病重的情况下，程玉华作为一家之主，其行为使魏厚明有理由相信是其他共有人真实意思的表示；纪平虽未在协议上签字，但作为该家庭的成员，其知道或应当知道其母亲转让房屋购置权带来的后果，况且该组大多数户已进行了转让，该协议并未违背双方的意愿，是双方真实意思的表示，不违背法律规定和公众利益，应为有效协议。魏厚明撤回排除妨害的请求，是其对自己权利的有效处分，不违背法律规定，原审法院予以准许；程玉华、纪平所辩，理由不能成立．依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：魏厚明与程玉华所签购置权转让协议为有效协议。案件受理费400元由程玉华、纪平负担。 程玉华、纪平上诉称：一、原审判决认定事实不清，程玉华个人同意转让购置权是对其它共有人合法权益的侵害。双方争议之房屋购置权，是上诉人所在居委会及小组对本辖区失地居民的补偿性权益，这种权益是以本组居民为特定对象设定，具有福利性特征，可以用低于市场的价格购买房屋。双方争议的购置权，属于上诉人家庭四名成年人所有，四位 共有人对于购置权享有均等的支配权，都有管理的权利和义 务。如果要处分共有的财产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，方可成立。特别重要的是，在其它共有人不知情的情况下，双方签订协议后，在房屋购买过程中，大东关居委会六组收取的购房款，都是由程玉华亲手交纳于六组。魏厚明称，其分三次向大东关六组交纳了l58336元的购房款，是不符合事实的。其中第一批50000元，由程玉华交于大东关六组，只不过后来魏厚明拿走了该条据。随后，程玉华于2011年7月16日交纳了第二批购房款30000元，2013年3月16日交纳了剩余购房款42336元，其中含煤气初装、装修押金等费用，并均由大东关六组打有收款收据。相反，魏厚明所称2012年12月27日向大东关六组交纳了第二、第三批购买款，实际上只是其向六组所在银行账户存入72336元。大东关六组根本不予认可，而且也未向其出具任何手续。二、原审判决适用法律错误，依法应予撤销。共有房地产未经其它共有人书面同意，不得转让。因此，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，该协议违反法律的强制性规定，应认定为无效协议。请求依法撤销原审错误判决，改判程玉华与魏厚明所签购置权转让协议为无效协议。 魏厚明答辩称：一、原审判决认定事实清楚，程玉华的行为构成表见代理。在签协议时，纪平在场替其母亲程玉华在协议上签名，程玉华按了指印。且该协议也是在程玉华家里签的，程玉华收取了魏厚明支付的配套费及部分购房款并出具收据。签订协议时共有人纪玉来已亡故、马秀英病重卧床，魏厚明有理由相信其有处分权；二、原审判决适用法律正确。根据合同法第49条规定，该协议依法成立，自成立生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求驳回上诉，维持原判。 依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳二审争议焦点为：双方签订的购置权转让协议是否有效 二审中程玉华、纪平向本院提供证据如下：1、2014年4月6日邓州市花洲街道办事处大东关社区居民委员会证明一份。证明魏厚明没有向大东关六组缴纳房款，房款是程玉华缴纳的，房子应归其所有。2、证人郭保钦、李云芝出庭作证。证明纪玉来农历2010年12月27日病故。马秀英2011年底去世。 魏厚明对程玉华、纪平提供的证据发表质证意见如下：对证据1邓州市花洲街道办事处大东关社区居民委员会证明，不属于新证据且谁交款凭正规收据发钥匙部分不属实。四人购置一套房的购置权可以转让，谁交钱房子属于谁。当时该房钥匙和水电卡已交给魏厚明。对证据2证人郭保钦、李云芝证人证言，证人不可能记那么清，具体死亡时间应以火化部门的相关证明为准。 魏厚明二审中未向本院提交新证据。 依据双方举证和质证意见，本院对上述证据认证如下：对证据邓州市花洲街道办事处大东关社区居民委员会证明，只能证明该购置权的实现程序。并未证明该购置权不能转让。与原审查明认定事实基本一致，本院予以采信。对证人郭保钦、李云芝证人证言，只能证明纪玉来、马秀英的大致去世时间，对案件处理没有实质意义。 本院查明的事实除程玉华、纪平所举证据外，其它查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为：程玉华为转让其家庭所分的单元房购置权，经该组会计郭大祥介绍，与魏厚明签订了转让协议。程玉华由他人代签名字，自己也在协议上按了指印，并收取了魏厚明支付的配套费及部分购房款。该协议是在程玉华家里签订。在共有人纪玉来、马秀英病重的情况下，程玉华作为主要家庭成员，其签订协议的行为使他人有理由相信是其他共有人真实意思的表示；且该协议不违背法律规定和公众利益，魏厚明也按约定交纳了购房款并领取钥匙对房屋进行装修，该协议应为有效协议。程玉华、纪平关于共有房地产未经其它共有人书面同意，不得转让。该协议违反法律的强制性规定，应认定为无效协议的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，程玉华、纪平的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由程玉华、纪平负担。 本判决为终审判 审判长 牛晓春 审判员 孙建章 审判员 姜付强 二〇一四年五月七日 书记员 杨松峰 |
