|
河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00323号 上诉人（原审原告）杨玉梅，女，1964年3月2日出生，住孟州市。 委托代理人田新功，河南承通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）焦作市宏业经贸有限责任公司。住所地：焦作市山阳区。 法定代表人王祝生，该公司董事长。 委托代理人侯志欣，女，1985年5月16日出生，系焦作市宏业经贸有限责任公司法律顾问。 上诉人杨玉梅与上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称：宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人杨玉梅于2012年8月2日向孟州市人民法院提起诉讼，本院于2012年8月15日指定博爱县人民法院对本案进行审理。杨玉梅诉讼请求：1、判令宏业公司立即自合同约定交付房屋之日起至房屋实际交付之日止，以杨玉梅已交购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（年息6.56%）的四倍支付延期交付房屋的违约金；2、判令宏业公司按约定质量交付房屋；2、案件受理费、证人出庭费用由宏业公司承担。博爱县人民法院于2014年4月2日作出（2012）博民商初字第439号民事判决，双方不服提起上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨玉梅的委托代理人田新功，上诉人宏业公司的委托代理人侯志欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2010年11月1日，杨玉梅、宏业公司签订了一份商品房买卖合同，双方约定：宏业公司将位于孟州市北环路东段“孟州宏业鑫城”第5幢一单元9层西户1093号房预售给杨玉梅，每平方米2274.59元，总价款278661元（最后据实结算）。交房条件为在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合约定的商品房交付杨玉梅；交接时宏业公司应出具合同第八项规定的文件（指商品房验收合格文件），提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如不出示证明文件或证明文件不齐全，杨玉梅有权拒绝交接；由于杨玉梅原因未能交付的，在宏业公司书面通知30日内，视为杨玉梅同意交接。逾期交房的违约责任为逾期30日内按所交房款每日万分之二计算违约金，逾期超过30日未确定具体标准，括号内标注不低于前边的比例。另有合同附件明确了房屋的施工要求；在补充条款中约定因市政工程、恶劣天气影响可以延期交房。合同签订前后，杨玉梅向宏业公司缴纳了278661元购房款。2012年2月10日由建设、监理、施工、勘查、设计五单位对包含杨玉梅所购房屋的“孟州宏业鑫城”第5幢楼进行了工程竣工验收（验收结论为合格），2012年5月24日宏业公司向杨玉梅送达了入住通知书。杨玉梅以该房未经政府相关部门验收、不符合交房条件为由拒绝接房，并以宏业公司迟延交房为由诉至法院。本案在审理过程中，杨玉梅要求继续履行合同，无解除合同的意愿。宏业公司坚持认为其建成的房屋符合交房条件，无需办理其他验收及备案手续。 原审法院认为：双方之间签订的商品房买卖合同成立并合法有效，双方均应全面履行合同义务。宏业公司完成房屋建设后在未按约定提供齐全的证明文件的情况下通知了杨玉梅入住，杨玉梅在当时拒绝接房并无不妥。但是在本案中杨玉梅不追求合同目的也不追求彻底解决纠纷（解除合同）的目的，以拒绝接房的方式以期获得迟延交房违约金；而宏业公司所需完善的内容，也不宜由法院强制其完成。导致本案房屋长期处在缺乏妥善管理的状态中，不利于维护正常的生产生活状态。鉴于以上情况，杨玉梅应先行接管房屋，宏业公司逾期交房违约责任至此应当结束。至于标的物的瑕疵问题，杨玉梅可另行主张权利。关于违约金的标准，合同中的约定根据通常理解即可确定，杨玉梅主张按银行贷款四倍计算的理由不能成立，本院不予采纳。宏业公司在签订合同时应当考虑天气及市政因素，宏业公司不能证明其建设期间出现了重大的天气及市政工程影响，其要求免除责任的理由亦不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、原告杨玉梅应于本判决生效之日起三日内与被告焦作市宏业经贸有限责任公司办理所购房屋的交接手续；原告杨玉梅逾期未办理的视为已经交接。二、被告焦作市宏业经贸有限责任公司应自2011年8月2日起至本判决确定交房之日止按原告杨玉梅所交房款（27.8661万元）日万分之二向原告杨玉梅支付逾期交房违约金（本判决生效之日起三日内付清）。三、驳回原告杨玉梅的其他诉讼请求。本案受理费1781元，杨玉梅负担281元，宏业公司负担1500元。 杨玉梅上诉称，原审判决程序违法，从立案到作出判决长达一年零十个月，严重违反了民事诉讼法关于审限的规定。杨玉梅于2012年5月27日收到宏业公司交房通知后，在指定时间内到宏业公司要求交付房屋，宏业公司工作人员告知没有合同约定的手续。宏业公司未按合同约定向杨玉梅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且欲交的房屋未经地方人民政府有关部门组织竣工验收，达不到合同约定的交付标准，才造成宏业公司至今仍不能向杨玉梅交房，责任完全在宏业公司，宏业公司应当承担延迟交房违约金。原审判决宏业公司按日万分之二向杨玉梅支付逾期交房违约金不符合法律规定，同时也与杨玉梅实际损失不符，应按银行贷款利率的四倍承担违约责任。故请求二审法院撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判。 宏业公司辩称，杨玉梅上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 宏业公司上诉称，杨玉梅从未办理过交房手续，原审判决认定宏业公司未按约定提供齐全的证明文件没有任何依据。原审法院已调查确认2012年5月24日宏业公司向杨玉梅送达了入住通知书，杨玉梅没有任何证据证明其去过宏业公司办理交房手续，既然杨玉梅没有去办理过交房手续，宏业公司如何向杨玉梅提供齐全的证明文件。涉案房屋完全具备交房条件，杨玉梅迟延接房的原因是为了恶意获取违约金。宏业公司向杨玉梅送达入住通知的日期应当确定为交房之日。延期交房是因为市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素造成的，这一点均有证据证明。因杨玉梅已享受特价优惠，宏业公司不应再承担逾期交房违约责任，退一步讲，即便交房延迟有宏业公司的原因，宏业公司最多也只应承担30天的违约责任。合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准来确定违约金的数额。原审判决程序违法，未按宏业公司申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准委托鉴定。综上，原审判决认定部分事实不清，杨玉梅没有证据证明其去办理交房手续，宏业公司逾期交房是客观因素导致的，宏业公司不应当承担逾期交房的违约责任。原审判决缺乏证据支持，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判驳回杨玉梅要求宏业公司支付违约金的诉讼请求。 杨玉梅辩称，宏业公司通知杨玉梅交房时不能出示经过政府及有关部门验收的竣工报告，不符合竣工条件，所以才没有接房。因为不符合交房条件，所以宏业公司主张不应支付违约金的理由不能成立。宏业公司提供的证据仅仅能证明遇到恶劣天气，不能证明影响工作。也不能因为优惠政策而侵犯杨玉梅的权利。合同中双方对违约金有明确约定，故宏业公司要求按同地段租金计算违约金的理由不能成立。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、涉案房屋是否已得到合同约定的交付条件，宏业公司应否支付杨玉梅逾期交房违约金，违约金应按何标准计算。2、原审判决程序是否违法。 二审中，宏业公司代理人提交证据如下：1、2014年7月8日焦作日报孟州版一份，以证明宏业公司再次通知包括杨玉梅在内的房主于2014年7月20日前去宏业公司接收房屋；2、《商品住宅质量保证书》；3、《商品住宅使用说明书》，证据2、3以证明宏业公司所交付给杨玉梅的房屋具备合同约定的证明文件。4、工程竣工验收备案证书，以证明2012年11月26日杨玉梅所购房屋的整栋楼工程已经孟州市建委竣工、备案，并颁发了备案证书。经当庭质证，杨玉梅代理人认为证据1已经超过了双方约定的交付期限，与本案无关联性；对证据2、3的真实性无异议，认为这是格式合同，保证书上并无其公司盖章。对证据4有异议需要进一步核实，而且备案日期是虚构的，宏业公司至一审判决前就没有提供过。 针对本案争议焦点，杨玉梅代理人认为按照合同约定2011年8月1日前宏业公司依照合同约定将验收合格的房屋交付给杨玉梅，验收合同不是经过五大部门验收就算合格。从2012年8月至2014年4月判决，宏业公司没有提供相关备案的材料，违约金的计算应当从2012年8月1日到符合交付条件交付之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担。合同约定，经验收合格实质上是经建设行政主管部门组织验收而不是宏业公司所称的验收，住宅小区除了工程质量之外还涉及消防和规划等，其他理由同上诉状。宏业公司代理人认为涉案房屋已经具备合同约定交付条件，工程竣工验收合格，并经五大主体盖章认可，其他理由同上诉状。 经本院审查认为，宏业公司提供的证据1、2、3为书证，杨玉梅代理人对其真实性无异议，本院予以采信；宏业公司提供的工程竣工验收备案证书系孟州宏业鑫城9#楼的资料，与本案缺乏关联性，对该证据的效力在本案中本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。 本院认为，杨玉梅与宏业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是宏业公司在开发房地产项目时应考虑的气象情形及应承担的商业风险，该风险不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且宏业公司亦不能证明因上述因素在合同约定的时间内告知买受人，因此，连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由。按照合同约定宏业公司应于2011年8月1前将具备商品房验收合格条件的住房交与买受人杨玉梅。2012年2月10日涉案楼房经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将随房屋交接一并提供。2012年5月24日，宏业公司通知杨玉梅办理房屋交接手续，杨玉梅主张涉案楼房未达到合同约定交付条件而拒绝接收房屋的理由不能成立，本院不予支持，买受人杨玉梅在其后30日内未按期交接，按合同约定视为买受人同意交接，即2012年6月23日视为房屋的实际交付日，故宏业公司逾期交房的违约时间应认定为从2011年8月2至2012年6月23日。综上，原审法院认定基本事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持博爱县人民法院（2012）博民商初字第439号民事判决第一项。 二、撤销博爱县人民法院（2012）博民商初字第439号民事判决第二项、第三项及案件受理费分担部分。 三、焦作市宏业经贸有限责任公司于本判决送达后十日内给付杨玉梅逾期交房违约金，违约金自2011年8月2日起至2012年6月23日止以总购房款278661元为基数按日万分之二计算。 四、驳回杨玉梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费1781元，由焦作市宏业经贸有限责任公司负担550元，由杨玉梅负担1231元（杨玉梅预交的案件受理费待执行时一并结清）；二审案件受理费1781元，由焦作市宏业经贸有限责任公司负担550元，由杨玉梅负担1231元。 本判决为终审判决。 审判长 高 阳 审判员 胡永平 审判员 司园春 二〇一四年十一月二十一日 书记员 于俊杰 |
