|
博爱县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）博民二初字第00043号 原告吕建国，男，回族，1976年2月2日出生。 委托代理人王振中，河南金谷律师事务所律师。 被告贺敬宇，男，汉族，1965年7月10日出生。 被告博爱县金山房地产开发有限公司。 法定代表人贺敬宇，经理。 委托代理人刘利害，博爱县金山房地产开发有限公司工作人员。 原告吕建国与被告贺敬宇、博爱县金山房地产开发有限公司房屋抵偿合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告吕建国及其委托代理人王振中、被告博爱县金山房地产开发有限公司（下称金山公司）委托代理人刘利害到庭参加诉讼。被告贺敬宇经传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉认为，被告贺敬宇因其金山公司资金周转困难，两次向原告借款298.6万元。被告贺敬宇作为金山公司负责人因不能偿还所借原告款项，将该公司所有的位于一楼面朝东的门面房以总价款290万元抵偿给原告，并约定如被告在5个月内将所借款项还完，被告可以收回该房屋的产权，超期则为原告所有。现已超过5个月，被告却拒绝配合原告办理过户手续，诉至法院。诉请判令：一，确认原告与被告金山公司于2013年4月3日所签订的房屋买卖合同有效；二，被告金山公司协助原告办理房屋过户手续；三，本案诉讼费由被告负担。 被告贺敬宇未提出答辩意见，也未在本院指定的举证期间内提交证据材料。 被告金山公司当庭口头答辩认为，2013年4月3日所签订的合同是抵押合同，不是房屋买卖合同。被告贺敬宇是借款人，其作为法定代表人无权处分公司财产。原告并未履行上述合同，金山公司也未收到该款项。原告诉请的房屋已向他人抵押。综上，请驳回原告的诉讼请求。 原告就上述答辩意见认为，2013年4月3日所签订的合同是抵偿合同不是抵押合同；贺敬宇作为法定代表人履行的是职务行为，合同上加盖了公章；该房屋不存在其他权利限制。 根据原告及被告金山公司的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、借款的定性；2、双方签订的合同是抵押还是抵偿；3、涉案房屋是否存在其他权利。原、被告对此均无异议且无补充建议。 围绕第一个争议焦点，原告提交了下列证据：1、借条两张；2、双方签订的合同，证明借款是金山公司不是个人。被告金山公司质证后认为，对上述证据的真实性无异议，借据只能证明是贺敬宇个人借款。合同是买卖抵押性质，不具有买卖合同特征。本院审查上述证据后认为，原告与金山公司对证据真实性无异议，被告贺敬宇经传唤未到庭已放弃对证据进行质证的权利，本院确认上述证据的证明力。 围绕第二个争议焦点，原告提交了谈话录音的证据，证明借款到期后双方签订的合同。被告金山公司质证后认为，对录音及其证明内容真实性无异议。但借款条内加有利息。本院审查上述证据后认为，原告与金山公司对证据真实性无异议，被告贺敬宇经传唤未到庭已放弃对证据进行质证的权利，本院确认上述证据的证明力。 围绕第三个争议焦点，被告金山公司没有证据提交，但认为确实存在抵押事实。原告提交了租赁合同。被告金山公司质证后认为，对租赁合同真实性无异议，但不能证明权利不受限制。本院审查该证据后认为，对该证据的证明力予以确认。 根据上述有效证据，确认下列事实：被告贺敬宇作为被告金山公司的法定代表人两次向原告借款298.6万元。2013年4月3日，被告金山公司与原告签订门面房买卖抵押合同，将座落于博爱县中山路与团结路西南角紫金山宾馆后楼御泉洗浴东头一楼面朝东的门面房（现由博爱县行政服务中心租赁使用），以总价款290万元抵偿给原告，若在5个月内还清价款，可收回该房屋的产权，超期则归原告所有。被告金山公司在之后的5个月内未能偿还所借款项，也未协助原告办理过户手续，形成诉讼。 本院认为：关于本案所涉及的借款是被告贺敬宇个人行为还是被告金山公司行为即借款性质的认定问题，从2013年4月3日签订的门面房买卖抵押合同及房屋租赁合同约定内容来看，被告贺敬宇及被告金山公司对涉案房屋均有相关权利，说明被告贺敬宇的行为是代表行为而非个人行为。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故被告金山公司应当对所借款298.6万元承担民事责任。关于被告金山公司与原告签订门面房买卖抵押合同是抵押还是抵偿的认定问题，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”从合同约定的内容来看，显然不涉及优先受偿的问题。被告金山公司认为合同属于抵押性质的观点不成立，本院不予采纳。本案中，被告金山公司尚欠原告298.6万元，所涉抵债房屋价值290万元，双方自愿以房屋抵销债权，因此，本案名为买卖抵押实为以物抵债的抵偿合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”原、被告签订以物抵债的合同，不属于法律禁止的行为，具有法律约束力。被告金山公司未在约定期限内给付原告相应价款，及时收回房屋产权，按约定该房屋应归属原告所有。原告要求确认与被告金山公司之间签订的合同合法有效，本院予以保护。其要求被告金山公司履行协助办理产权过户义务，本院予以支持。关于涉案房屋是否存在其他权利问题，原告就此认为涉案房屋不存在权利受限，经本院释明后仍坚持诉讼请求，故其应承担由此可能产生的不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”据此，判决如下， 一、确认原告吕建国与被告博爱县金山房地产开发有限公司之间于2013年4月3日签订的合同合法有效。 二、被告博爱县金山房地产开发有限公司负有协助原告吕建国办理抵偿房屋产权过户的义务。 案件受理费30000元，由被告博爱县金山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 程祥焱 审判员 赵 攀 审判员 张保才 二〇一四年六月十七日 书记员 朱勤莉 |
