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河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）濮中法民再终字第00017号 申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：濮阳市华汇房地产开发有限公司。住所地：濮阳市建设路东路南（腾龙宾馆东）。 法定代表人：张爱萍，该公司董事长。 委托代理人：兰社春，河南金谋律师事务所律师。 委托代理人：张晓铭，该公司职工。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：安重文，男，汉族，1956年7月2日出生。 委托代理人：安燕燕，女，1982年6月2日出生，系安重文的女儿。 申请再审人濮阳市华汇房地产开发有限公司（以下简称华汇公司）与被申请人安重文排除妨害纠纷一案，不服本院（2013）濮中法民一终字第109号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年4月30日作出（2013）豫法立二民申字第02666号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人华汇公司的委托代理人兰社春、张晓铭，被申请人安重文及其委托代理人安燕燕等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华汇公司（反诉被告）2011年6月8日向华龙区人民法院诉称，华汇公司系皇甫商业街路南宝景花园小区的开发商。2004年9月1日，安重文从华汇公司购买了该小区西邻街二间门市房，单价每平方2100元，合计应收价款220100元，安重文分三次缴纳，实收房款合计220000元。第一次交款时，安重文提出使用一号楼和西临街二层门面房之间空地，华汇公司考虑到该空间闲置，且当时小区业主很少，暂无其他用途，就口头答应了此事，并应安重文要求，在第一份收据上书写了“房北面山空道让本户使用”这样一句话，但未收取该空道任何使用费用，也未标明使用期限。让华汇公司始料未及的是，安重文竟将这句话当成挡箭牌，作为自己拥有该空地所有权凭证，自建围墙封堵了该过道，并按了门，同时还在自己门面房北承重墙上擅自破墙开门以求进一步方便实用（所盖顶棚在其他业主强烈反对下已经拆除），完全不顾其他业主的安全和利益。2011年4月25日，华汇公司根据政府要求建围墙保护小区安全，多次遭到安重文及其家人的无理阻拦，强行拆除华汇公司所建围墙。宝景小区自业主入住以来，物业管理工作尚未移交，仍由华汇公司管理，目前小区尚未成立业主大会和业主委员会。该空道根据有关规定，在小区大部分业主购买并入住后，已经属于全体业主共同所有和使用，对此，小区内其他业主也纷纷表态要求收回该空地，华汇公司此前出借给安重文使用该空地的条件已不具备，现要求收回该空地使用权。同时，该空地下面埋设有暖气主管道及控制阀门井和电缆，上面有天然气主管道，安重文的私搭乱建违章行为已经严重影响了小区公用设施的安全和使用，侵犯了其他业主的合法利益，同时也严重影响了华汇公司的施工进度，应予制止和纠正。请求：1、确认华汇公司借给安重文使用过道的承诺无效。2、判令安重文停止侵害华汇公司施工建筑围墙的违法行为。3、判令安重文拆除违章建筑，消除危险，恢复原状。4、安重文承担本案诉讼费用。 安重文（反诉原告）辩称，一、华汇公司与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体，应依法裁定驳回该公司的起诉。二、华汇公司施工的外围墙系违章建筑，且该围墙的建设侵害了安重文的合法权益。三、安重文自建围墙封堵空道是合理正常地行使使用权的行为，并不存在违章。华汇公司在单据上承诺将过道使用权让安重文使用，该承诺属于合同的组成部分，现华汇公司出尔反尔，属于明显的违约，法院不应支持其诉请。华汇公司在卖给安重文两间门面房时，承诺的价格远远高于相邻门面的价格。安重文当时购买该两间门面房，是以过道让安重文使用为前提。 安重文（反诉原告）反诉称，安重文于2004年9月1日从华汇公司购买了两间门面房，并且双方在购房单据上共同约定：“房北面山空道让本户使用”。但后来华汇公司将空道外斜墙推倒，擅自侵吞了安重文的部分空道，并在被侵吞的部分空道和门市背面的公共绿地上盖了违章的彩钢房用于出租做麻将屋。安重文多次找华汇公司协商，要求归还被侵吞的空道，但华汇公司态度强硬、暴力拒绝了。时至2011年4月20日，在市政府“一创双优”的大环境下，该违章的彩钢房被拆除。请求：1、判令华汇公司停止侵害安重文合法权益，恢复空道原状并赔偿损失10万元；2、本案诉讼费用由华汇公司承担。 华汇公司（反诉被告）针对反诉辩称，安重文已无偿使用该争议土地收益多年，现多数业主请求安重文腾离该公共用地，安重文的使用条件已不具备，应当立即停止使用该争议土地，其请求损失赔偿无事实根据，请求驳回安重文的反诉请求，反诉费由安重文承担。 华龙区人民法院一审查明，华汇公司系濮阳市皇甫商业街路南宝景花园小区的开发商，2002年8月7日取得该小区土地使用权。2004年9月1日，安重文从华汇公司处购买宝景花园西1号楼临街门市房两间。当日，安重文向华汇公司交纳购房款10万元，华汇公司向安重文出具收款收据1份，内容为：今收到安重文交皇甫路门市房壹号楼门市款人民币壹拾万元整，并在收款收据上备注：104.81×2100＝220100元，房北面山空地让本户使用。安重文分三次向华汇公司共交纳房款合计220000元。2011年4月25日，华龙区黄河路街道办事处城市管理办公室向华汇公司下达整改通知书，内容为：按照我市“一创双优”办公室及“中心城市综合提升工程办公室”的要求，根据城管委“六乱”治理通告及濮阳市城市市容管理标准，你单位存在以下问题：九基街与皇甫路东南角脏乱差，限1日内建标准围墙，逾期将处罚。当日，华汇公司按照办事处的要求垒围墙，围墙垒好后安重文以华汇公司曾许诺其使用空道为由，遂将部分围墙推倒。双方之间的纠纷经濮阳市公安局华龙第二分局受理，因双方存在民事纠纷，该局作出不予处罚决定。 华龙区人民法院一审另查明，该争议空地在皇甫路与九基街交叉口，北面是一个四层楼（东南到西北走向）、南面是安重文购买的临街门市，在安重文临街房的北面和北面四层楼之间有一东头宽约1.85米、西头宽约3.6米、东西长约7米的空地。现安重文将东西两面垒墙圈住，在其购买的两间临街房北墙挖了一个门，形成一个与两间门市房联通独立的空间出租收益。安重文购买华汇公司的两间门面房没有登记权属。该空地下有小区暖气主管道和控制井阀门，该小区大部分业主联名主张该争议空地为公共用地，一致同意该山空地作为物业管理人员使用和管理。 华龙区人民法院一审认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。华汇公司作为宝景花园的房地产开发商在向安重文出售商品房时，在未征得其他业主同意的情况下，将小区内的部分空地交由安重文使用，该行为侵犯了其他业主的合法权益，应为无效行为；现宝景花园未成立业主委员会，无物业公司入驻管理该小区，华汇公司作为该小区的房地产开发商暂行着小区物业管理职责，对小区负有物业管理权，故华汇公司在本案中具备主体资格；华汇公司虽有该小区的物业管理权，但没有证据证明对小区公共财产有处分权，故华汇公司许诺安重文使用该争议山空地的行为损害了该小区业主的公共利益，且安重文占用该山空地没有经过共有人同意也无其他法律依据支持，故安重文应当将非法占有的该争议山空地恢复原状，所建设施自行拆除，华汇公司的请求予以支持。从现场勘验可以证实安重文占有该争议土地用于和自己的临街门市房联通一体出租收益，安重文没有提供因华汇公司的无权行为给其造成损失和损失的数额，因此安重文反诉请求让华汇公司赔偿其损失50000元证据不足，故对安重文的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第七十条、第七十二条、第七十三条之规定、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，濮阳市华龙区人民法院作出（2012）华法民初字第4507号民事判决：一、原告濮阳华汇房地产开发有限公司许诺被告安重文使用房北面山空地无效；二、被告安重文停止侵害原告濮阳华汇房地产开发有限公司按照濮阳市华龙区黄河路街道办事处要求进行建标准围墙的行为；三、被告安重文因使用房北面山空地所建的围墙和其他设施于判决生效后30日内由被告安重文自行拆除、恢复原状；四、驳回被告安重文的反诉请求。本案受理费100元，由被告安重文负担。 安重文不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实错误，华汇公司对该争议山空地有处分权。2、一审判决认为安重文侵犯了其他业主的合法权益、损害了该小区业主的公共利益，没有事实依据。3、华汇公司将争议山空地一同出卖给安重文，是双方协商一致的结果，不存在违反《中华人民共和国合同法》第七条规定的，违反法律、行政法规或违背社会公德的行为。4、华汇公司不具备本案主体资格，对于本案争议山空地，即使安重文无权占有、使用，也应由权利人请求返还，与开发商没有关系。请求撤销一审判决，支持安重文的上诉请求。 华汇公司辩称，1、争议山空地属于小区内公用场地，不属于个人专有部分，安重文的行为侵犯了其他业主的合法权益，其他业主要求收回该争议山空地。2、华汇公司从未将该争议山空地出售给安重文，仅是临时借用，并非出售或者赠与性质。3、华汇公司是宝景花园的建设单位，又是该小区的物业管理单位，同时还是宝景花园的业主，华汇公司的诉讼请求涉及自身利益，作为原告起诉符合民事诉讼法的相关规定，是本案适格的诉讼主体。 本院二审查明，华汇公司与安重文没有签订书面的买卖合同。其他事实与一审查明的事实一致。 本院二审认为，2004年9月1日，安重文从华汇公司购买宝景花园1号楼临街门面房，并于当日向华汇公司交纳购房款10万元。华汇公司向安重文出具收据并备注：房北面山空地让本户使用。该事实清楚、当事人意思表示真实，现华汇公司以安重文使用该争议山空地侵犯了其他业主的合法利益为由，要求确认由安重文使用房北面山空地的承诺无效。本院认为，由于宝景花园现未成立业主大会及业主委员会，无物业公司入驻管理该小区，实际上一直由华汇公司履行物业管理单位的职责，并得到了广大小区业主的认可，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”故华汇公司有权对小区公共财产进行管理，因华汇公司在安重文的交款收据上写有“房北面山空地让本户使用”的备注，故该约定应视为华汇公司行使对小区公共财产管理权的行为，作为合同条款对双方均有约束力，且不违背法律的强制性规定，现华汇公司向法院起诉要求确认该约定无效，没有法律依据，本院不予支持。由于现该小区对争议空地并无使用规划方案，认定安重文侵犯其他业主的合法权益，理由不足。如果其他业主认为华汇公司与安重文的约定侵犯了其合法权益，应以其他业主的名义另行起诉。安重文的上诉请求于法有据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院依法予以纠正，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院作出（2013）濮中法民一终字第109号民事判决：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第4507号民事判决书；二、驳回濮阳华汇房地产开发有限公司一审之诉讼请求。一审案件受理费100元，由濮阳华汇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由濮阳华汇房地产开发有限公司负担。 华汇公司申请再审称，一、争议空地属于公用场地，不属于个人专有范围。二、二审判决根据《物权法》第82条规定，认为华汇公司可以将争议的公共场地交给安重文使用，且不违反法律强制性规定，据此判决驳回华汇公司确认无效的诉讼请求的做法错误。1、二审判决片面理解《物权法》第82条。第一，华汇公司虽然是宝景花园实际物业管理人，有权管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，但这种管理仅限于为了全体业主共同利益。第二，全体业主自始至终从未委托华汇公司将争议场地交给安重文使用。第三，第82条规定赋予华汇公司管理权的同时，还要求必须接受业主的监督。2、购房时华汇公司答应出借空地本属好意帮忙，且没有收取任何费用。3、安重文的一系列行为已经严重侵犯了公众利益，继续出借已遭到广大业主的反对。三、华汇公司具有合法的诉讼主体资格。就宝景花园而言，华汇公司同时具备建设单位、物业管理单位、业主三重身份，是本案适格的诉讼主体。四、二审判决遗漏了安重文的反诉请求，属于程序错误。 安重文辩称，1、二审判决适用法律正确，双方约定有效。华汇公司在向安重文出具的购房单据上明确约定并备注“房北面山空地让本户使用”，事实清楚、当事人意思表示真实，且未违反法律的强制性规定。作为合同条款对双方均有约束力，华汇公司应遵守该约定。2、安重文依据合同约定享有使用权，未侵害其他业主的合法权益。3、二审判决并未遗漏诉讼请求。 本院再审查明，该小区北临街门面房后墙、争议空地上方约三米高的位置，有天然气管道通过；安重文所购门面房位于宝景花园小区西面临街的1号楼，单价是2100元，购买时间是2004年9月1日。华汇公司提供的三份商品房买卖合同显示，华汇公司出售的位于同一个小区的另外三户门面房的合同单价分别是2200元、2060元、2150元，其中第一间位于安重文的门面房的南面，与安重文的门面房相隔一间，单价为2200元，购买时间为2004年8月5日。第二间、第三间均位于该小区北面临街楼一层，单价分别是2060元、2150元，购买时间分别是2002年8月16日、2003年1月6日。安重文对以上三份证据不认可。安重文提供手写的房屋买卖合同二份，其中第一份合同的房屋位于晋乐幼儿园办公楼下面，共两间房款共计56000元；第二份合同的房屋位于天龙市场北边濮乐幼儿园南头门市从西头数第二间，房款60500元。华汇公司认为安重文所提供的两份证据的真实性无法确定，且与本案所争议空地不在同一小区，对此不予认可。其他事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，华汇公司作为开发商对该小区的公共用地无处分权。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，华汇公司作为开发商无权处分该小区的公共用地。华汇公司向安重文出售商品房时，将小区内的部分空地交由安重文使用的行为侵犯了该小区其他业主的合法权益，应为无效行为。对于华汇公司在购房时允诺安重文使用小区空地、安重文阻止华汇公司建设围墙，双方均有一定责任。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（四）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2013）濮中法民一终字第109号民事判决； 二、维持濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第4507号民事判决。 本案一审案件受理费100元，由安重文负担；二审案件受理费100元，由安重文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 高洪光 审 判 员 贺艳丽 代理审判员 姚文艺 二〇一四年十一月十九日 代理书记员 祁 麟 |
