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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第02618号 原告商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。 法定代表人师先锋，职务：经理。 委托代理人卞德利，河南君盟律师事务所律师。 被告何海星，男，1992年6月2日出生，汉族，住商丘市。 委托代理人郑长显，河南睢阳律师事务所律师。 原告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“原告”）与被告何海星（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月31日起诉。本院于当日作出受理决定，由审判员刘卫星适用简易程序独任审理，于2014年12月15日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人卞德利、被告委托代理人郑长显均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年10月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告一次性付款524079元的价款购买原告住房一套。后由于逾期交房，被告提起诉讼，经法院判决原告向被告支付逾期交房违约金36056.64元，且判决显示被告认可交房期限为2013年12月10日。由于被告直到2014年7月29日才接收房屋，逾期接收房屋七个月有余，给原告造成了较大经济损失，请求人民法院依法判令被告支付给原告违约金26203.95元并承担本案诉讼费。 被告辩称，原告交付的房屋不符合约定的交付条件，没有验收合格的证据，也没有提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，而且，原告违约交房在先，原告所诉缺乏事实和法律依据，被告不构成违约，也没有给原告造成经济损失，不应当承担违约金，应当驳回原告的诉讼请求。 根据原告起诉和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告诉请有无事实和法律依据；2、被告应否向原告支付26203.95元违约金。 原告向法庭提交的证据有：1、商品房买卖合同1份，证明双方存在买卖合同关系，该合同第11条明确约定：因买受人原因，未能在出卖人通知期限内办理手续，逾期超过30日视为出卖人已经履行了交付义务。交付后发生的物业管理费等相关费用，由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作为违约金，出卖人在办理房屋交接手续时补足余款。2、房屋交接手续1份，证明原告2013年12月1日邮寄通知被告于2013年12月1日至2013年12月15日进行房屋交接，但被告直到2014年7月29日才接收房屋的事实。3、（2014）商民三终字第702号民事判决书1份，证明被告起诉原告逾期交房违约责任已经法院认定了合同的效力，原告依据该合同要求被告支付逾期收房违约责任应当支持。判决中显示被告已经认可收到了原告邮寄送达的交房通知书，实际接受房屋时间为2014年7月29日的事实。 被告没有提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，但对其证明目的有异议。认为原告延期交房一年多，违约在先。而且，原告没有提交出合同第八条交付商品房验收合格的相关文件，被告不存在违约收房。 原告提交的证据，被告所提异议，本院认为，原、被告双方签订的合同中约定有所交付的房屋应当是经验收合格的商品房，而且，出卖人在交付房屋时，应当出示验收合格的相关证明文件，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担。原告没有提供出该方面的证据，对此异议予以采信。 对双方没有异议的证据本院予以采信。 根据原告、被告的陈述、举证、质证意见和以上有效证据，本院可以确认以下案件事实： 2012年10月11日原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定被告以524079元的价格购买原告开发的位于中州路与文化路交叉口东南角的苏州河畔花园小区5号楼2单元4层东户住房一套，一次性付清房款。第八条约定：出卖人应当于2012年12月31日前将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出事的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能在出卖人通知期限内办理手续，逾期超过30日视为出卖人已经履行了交付义务。交付后发生的物业管理费等相关费用，由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作为违约金，出卖人在办理房屋交接手续时补足余款。 被告于合同签订当日交清了房款。原告于2013年12月1日做出通知，通知被告，将于2013年12月1日上午9时起至2013年12月25日下午18时进行房屋交接，逾期视为已经履行了房屋交接义务，并将此通知按被告预留的地址邮寄给了被告。被告认可交房日期为2013年12月10日。 后由于原告逾期交房，被告提起诉讼，要求原告支付延期交房违约金。经本院审理，认定原告延期交房构成违约，判决原告向被告支付逾期交房违约金36056.64元。当时原告不服提起上诉，经商丘市中级人民法院审理，维持原判。2014年7月29日被告接收了购买的房屋。 本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，原告应当于2012年12月31日将验收合格并符合合同约定的商品房交付给被告使用，在房屋交接时原告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是，原告没有提交所交付房屋已经验收合格的相关证明文件，而且，原告违约交房在先，因此，被告不按原告交房期限接收房屋不构成违约，原告要求被告支付延期收房违约金的诉讼请求证据不充分，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告商丘市宁陈苏通置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费228元，由原告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判员 刘卫星 二〇一四年十二月十五日 书记员 王娜娜 |
