|
河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民三终字第227号 上诉人（原审原告）：郭玉良，男，汉族，1958年6月24日出生。 委托代理人：王艳丽，河南智言律师事务所律师。 委托代理人：谭振轲，男，汉族，1977年7月14日出生。 上诉人（原审第三人）：史萌，男，汉族，1976年2月17日出生。 委托代理人：史伟良，男，汉族，1948年12月28日出生。 委托代理人：马俊武，男，汉族，1972年10月18日出生。 被上诉人（原审被告）：漯河市华祥房屋建筑工程有限公司。住所地：河南省漯河市源汇区。 法定代表人：孙福云，该公司董事长。 委托代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杨云霞，女，汉族，1976年4月20日出生。 委托代理人：杨庆云，女，汉族，1963年8月14日出生。 原审第三人：王文长，男，汉族，1969年9月9日出生。 委托代理人：苏鹏，男，汉族，1971年12月24日出生。 原审第三人：王颂华，基本情况不明。 上诉人郭玉良、史萌因与被上诉人漯河市华祥房屋建筑有限公司（以下简称华祥建筑公司）、杨云霞，原审第三人王文长、王颂华买卖合同纠纷一案，2008年6月12日源汇区人民法院作出的（2008）源民二初字第63号民事调解书已经生效。2012年4月19日源汇区人民法院作出（2012）源民监字第1号民事裁定书，裁定再审本案。2012年9月27日源汇区人民法院作出（2012）源民再初字第1号民事判决书。郭玉良不服，向本院提起上诉。2013年2月19日本院作出（2012）漯民三终字第290民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。2014年5月8日源汇区人民法院作出（2013）源民三初字第22号民事判决书。郭玉良不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人郭玉良及其委托代理人王艳丽、谭振轲，上诉人史萌的委托代理人史伟良、马俊武，被上诉人华祥建筑公司的委托代理人王中英，被上诉人杨云霞及其委托代理人杨庆云，原审第三人王文长的委托代理人苏鹏到庭参加诉讼。原审第三人王颂华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2001年10月10日，漯河市金舟电工器材有限公司（以下简称金舟公司）与漯河市华祥房屋建筑工程开发有限公司（以下简称华祥建筑开发公司）达成联合开发协议，约定由金舟公司投入土地，华祥建筑开发公司出资联合建设位于金舟公司院内的小区房屋，房屋建成后由华祥建筑开发公司负责售房、办证等事务，利润双方分成。后来双方因卖房问题发生纠纷，又签了补充协议来规范卖房事宜。华祥建筑开发公司在实际施工中，工程中5号楼因资金短缺不能完工于2003年8月9日以华祥建筑公司的名义与郭玉良达成一份协议，约定由郭玉良以每套房屋40000元的价格购买该5号楼三单元五层、六层四套房屋，共计160000元。郭玉良把160000元交付后，由华祥建筑公司为郭玉良开据四套房屋手续，在竣工后再办理一切房产手续。协议签订后，郭玉良于2006年6月19日向承建该5号楼的项目经理李怀珍出具了一张160000元的欠条，2008年3月17日郭玉良将该160000元支付完毕，由李怀珍出具了收到郭玉良建筑款16万元的收条。华祥建筑开发公司为郭玉良出具了上述四套房屋（编号分别为351、352、361、362）的商品房买卖合同及收款收据各一份，签订时间及收款时间均为2003年8月9日。四份合同加盖公章为“漯河市华祥房屋建筑工程有限公司”，收款收据加盖公章为“漯河市华祥房屋建筑工程开发有限公司”。华祥建筑公司财务经办人谢拴紧证明称落款时间系为郭玉良方便办房产证而往前写到了2003年，借郭玉良的钱应是2006年，商品房买卖合同及收款收据是2008年出具的。郭玉良不认可此事实，称160000元房款是即时交纳的。2006年该房竣工后因华祥建筑公司未向郭玉良交付房屋及办理房产证，郭玉良以华祥建筑公司为被告于2008年1月9日向源汇区人民法院提起诉讼要求华祥建筑公司交付房屋并为其办理房屋产权手续，该案经调解，双方当事人于2008年6月12日达成协议，华祥建筑公司于调解书生效后10日内将上述房屋交付给郭玉良并协助其办理房屋产权证书。郭玉良实际占有了该单元全部12套房屋（1-4层8套此前已因华祥建筑公司拖欠郭玉良钢材款以房抵债给了郭玉良），但在办证过程中发现5、6层4套房屋已由华祥建筑开发公司分别于2001年11月29日将编号为361的房屋以40740元的价格出售给了杨云霞，并于2003年12月30日办理了漯河市商品房预（销）售合同备案，2011年杨云霞取得了该房的房屋所有权证，房产证上的房屋楼号与合同上的不一致，华祥建筑公司出具证明称系同一房屋。2003年6月30日将编号为362的房屋以41444元的价格出售给了王文长并进行了合同备案，原审庭审中王文长未出示买卖合同仅出示了备案证及收款收据复印件。（原审庭审后华祥建筑公司出具说明称王文长原购房屋因不能交付已对其房屋进行了调换，调换至该楼中单元6楼）。2003年12月1日将编号为352的房屋以60572元的价格出售给了史萌，合同加盖有华祥建筑开发公司公章但收款收据加盖的是金舟公司财务章。原审庭审中华祥建筑公司对此售房真实性不予认可，称史萌系金舟公司经理的儿子，其签合同目的是为了抵押贷款，不是真实购房者。经原审法院查证史萌在该小区备案售房合同有12条备案记录。王颂华未出庭，其备案信息显示购买人为王颂华的房屋编号为351，华祥建筑公司亦称王颂华不是真实购房者，签合同也是为了贷款。上述四个原审第三人均未占有使用过所购房屋，也未以诉讼方式主张过权利，仅杨云霞在法院执行阶段提出异议并申请再审，原审法院于2012年9月27日作出再审判决以郭玉良恶意与华祥建筑公司串通损害第三人利益为由判决驳回了郭玉良的诉讼请求。郭玉良不服上诉至漯河市中级人民法院，2013年2月19日漯河市中级人民法院以原判决认定事实不清为由裁定发回重审。本次审理中，华祥建筑公司愿意以351号、352号两套房屋履行合同义务。 原审法院另查明，漯河市华祥房屋建筑工程开发有限公司于2002年4月20日更名为漯河市华祥房屋建筑工程有限公司，开发公司现已不存在，华祥建筑公司代理人称，两公司本来就是一个公司，但为开发房产起了两个名称，两个公章，但工作人员相同。 上述事实由双方当事人陈述、各方当事人签订的购房合同、收款收据、备案证、相关协议、工商登记信息等在卷证实。 原审法院认为，华祥建筑公司在开发建设5号楼时因资金短缺而采取将所建楼房出售给郭玉良的方式获得资金，双方并因此签订协议，其行为系双方真实意思表示并不违法，虽然郭玉良将160000元购房款以支付工程款的方式直接支付给了5号楼项目经理李怀珍，但事后华祥建筑公司为郭玉良出具收款收据及购房合同，证明郭玉良已履行了买房的付款义务，华祥建筑公司也已认可收到了购房款。至于房屋买卖合同、收款收据出具的时间虽然提前书写到2003年8月9日，其合同内容的真实性不能否定故并不影响合同的效力，原审第三人述称郭玉良与华祥建筑公司恶意串通不能成立，郭玉良与华祥建筑公司之间的房屋买卖关系应受法律保护，华祥建筑公司即应按照协议及合同的约定向郭玉良交付房屋并协助其办理房产手续，否则即构成违约，该楼竣工后郭玉良已实际占有了上述房屋，但未办理产权手续，应认定为华祥建筑公司已履行了房屋买卖合同的交付义务，只是尚未完全履行。郭玉良要求华祥建筑公司继续履行合同义务协助其办理产权手续于法有据，本应全部支持，但鉴于因为华祥建筑公司本身的过错（其庭审中称卖给郭玉良房屋前，有关该楼盘的售房资料在金舟公司保管，后来卖房给郭玉良后，金舟公司才将售房资料转给华祥建筑公司），造成该四套房屋一房两卖的事实，特别是杨云霞所购编号为361的房屋，房产证已办理，杨云霞已取得该房所有权，实际上造成了华祥建筑公司对郭玉良履行不能，对此原审法院认为，金舟公司与华祥建筑公司在联合建房时因两方都卖房造成纠纷，属于其内部管理的问题，但不能以此为由损害其它人利益，为此华祥建筑公司应承担不能履行合同的违约责任，杨云霞在房款已付清，房产证已办理的情况下其合法权利应予保护，该361号房屋应归杨云霞所有，故郭玉良要求办理此套房屋的产权手续的诉讼请求，不予支持。郭玉良就该361号房屋买卖合同的不能履行可另行向华祥建筑公司主张权利，关于史萌、王文长、王颂华所购房屋已将销售合同备案，现郭玉良与华祥建筑公司不能提供充分证据证明其买卖行为系虚假行为，其房屋买卖合同亦为真实，但华祥建筑公司已将该362、351、352号三套房屋交付给另一买房人郭玉良，也已实际造成向史萌、王文长、王颂华不能履行交付房屋的义务，故史萌、王文长、王颂华就华祥建筑公司不能履行合同的违约责任可另案主张权利。综上，经合议庭合议并经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：一、被告漯河市华祥建筑工程公司继续履行与原告郭玉良签订的房屋买卖合同即协助其办理5号楼编号为351、352、362号房屋的产权手续；二、驳回原告郭玉良其它诉讼请求。案件受理费3660元，诉讼保全费1000元，由原告郭玉良负担660元，被告漯河市华祥建筑工程公司负担4000元。 郭玉良不服原判，向本院上诉称：1、原审判决错误认定上诉人与被上诉人成立买卖合同的时间。上诉人提交的证据显示成立合同的时间为2003年8月9日，且原审也查明华祥建筑公司当时是缺乏资金才急于卖房，故应认定买卖合同成立于2003年8月。2、杨云霞提交的买卖合同及收据不能证实其购买房屋就是本案诉争的361号房，也不能证实其与被上诉人依约履行了合同。其次，杨云霞虽然办理了房产证，但房屋登记并不能成为认定买卖关系真实的合法依据。郭玉良已向源汇区人民法院提起行政诉讼要求撤销杨云霞的房产证，行政案件现以民事案件正在审查合同的有效性为由中止了审理，杨云霞的房产证是否应撤销，已处于待定状态，故原审法院以房产证为由认定房屋已向郭玉良履行不能，与行政案件的中止矛盾。3、涉案四套房屋的水电、门等基础设施都是上诉人安装，安装结束后，至今一直由上诉人占有使用，故上诉人占有361房有合法依据，华祥建筑公司应向上诉人履行全面交付义务。4、原审中华祥建筑公司提供的证人谢拴紧未到庭，且证人系华祥建筑公司工作人员，其证言的证明力有限。上诉人也未对证言质证，且该证言是在庭审结束数月后才形成，故不应采信谢拴紧的证言。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判华祥建筑公司向上诉人履行5号楼361号房的交付义务；诉讼费由被上诉人负担。 针对郭玉良的上诉，华祥建筑公司答辩称：对原审判决没有上诉，对判决没有异议。 针对郭玉良的上诉，杨云霞答辩称：答辩人是2001年与华祥建筑公司签订的合同，并在房管局进行了备案，现在也办理了房产证。房屋产权应属于答辩人。华祥建筑公司与郭玉良签订的合同造假，郭玉良系非法占有房屋。 针对郭玉良的上诉，史萌答辩称：郭玉良签订的合同是非法合同，且存在造假行为，没有法律效力。合同上的章不是孙福云的章。 针对郭玉良的上诉，王文长答辩称：项目是金舟公司立项，不是华祥建筑公司立项，卖不卖房应由金舟公司决定。 王颂华未对郭玉良的上诉发表答辩意见。 史萌不服原判，向本院上诉称：一、1、郭玉良提供的证据证明2003年其并未为华祥建筑公司垫付工程款，依据常理和协议书的约定，除非双方恶意串通，否则2003年8月9日华祥建筑公司不可能同郭玉良签订商品房买卖合同，不可能出具收款凭证。2、涉案房屋开发时，华祥建筑公司是以“漯河市华祥房屋建筑工程开发有限公司”名义申请的资质证书，而华祥建筑公司同郭玉良签订的买卖合同上的印章却是“漯河市华祥房屋建筑工程有限公司”的印章，明显存在欺诈。3、华祥建筑公司在原审的自认和谢拴紧的证明说明华祥建筑公司与郭玉良签订的协议书和商品房买卖合同是双方恶意串通、人为把合同签订和收款时间提前的虚假民事行为。综上，郭玉良与华祥建筑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人恶意串通，侵害第三人利益的无效合同，自始没有法律约束力。二、因为华祥建筑公司与郭玉良恶意串通损害第三人利益，故双方签订的商品房买卖合同无效。郭玉良占有房屋的行为是非法行为。四个原审第三人不但在2003年交了房款，签订了合同，还依法对合同进行了备案，合同利益应优先受到保护。三、本案应适用《合同法》第五十二条和《民事诉讼法》第六十四条的规定驳回郭玉良的诉请，而不应依据《合同法》第六十条的规定判决华祥建筑公司继续履行合同。综上，原审法院判决错误，请求撤销原判，改判驳回郭玉良的诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 针对史萌的上诉，郭玉良答辩称：1、本案上诉人是杨云霞和史萌，故二审只能对与二人有关的房产进行审理。各方当事人除了对华祥建筑公司与郭玉良买卖合同的实际签订时间有争议外，对其他均无异议，所以合同是等价有偿、真实公平的。史萌上诉称双方是恶意串通，应提供证据证实。2、对于公章问题，“漯河市华祥房屋建筑工程开发有限公司”和“漯河市华祥房屋建筑工程有限公司”的公章都是真章，华祥建筑公司都认可，无论签订合同时使用哪个章，都是公司内部事务，与购房人无关。另外，合同上加盖的章和收据上的章不同，也说明华祥建筑公司对两枚印章的使用管理较随意。3、我国法律认可不动产可以现实交付，史萌称郭玉良非法占据房屋没有法律依据。4、备案不影响华祥建筑公司向郭玉良履行合同。备案不等同于预告登记，不具有对抗第三人的效力。华祥建筑公司多次陈述，当时备案是为了套取银行贷款，至今史萌没有向华祥建筑公司交付房款。5、史萌是经法院追加参加诉讼的无独立请求权的第三人，其不具有独立请求的权利，且其至今没有提出请求，352房与史萌没有关系。 针对史萌的上诉，华祥建筑公司的答辩意见同对郭玉良上诉的答辩意见。 对史萌的上诉，杨云霞、王文长均表示没有意见。 二审经审理查明的事实与一审查明事实相同，本院予以确认。 根据当事人各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：华祥建筑公司应否继续履行与郭玉良签订的房屋买卖合同即协助其办理5号楼编号为351、352、362号房屋的产权手续。 本院认为，华祥建筑公司与郭玉良签订的协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律规定。协议签订后，双方均应按照协议约定履行自己的义务。郭玉良支付华祥建筑公司16万元款项后，双方签订了购房合同，华祥建筑公司出具收款收据，并将房屋交付了郭玉良，郭玉良已经履行了协议约定的付款义务，华祥建筑公司也应按协议约定履行协助郭玉良办理房屋产权手续的义务。但因杨云霞所购编号为361号的房屋的房款已经付清，且杨云霞已经办理了房屋所有权证，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”，因此，杨云霞应享有361号房屋的所有权，其合法权益应予保护，故原审法院不予支持郭玉良要求办理此套房屋产权手续的诉请并无不当。郭玉良已经占有351、352、362号房多年，华祥建筑公司实际已经不能向王颂华、史萌、王文长三人履行交付房屋的义务，故原审判决华祥建筑公司协助郭玉良办理351、352、362号房的产权手续并无不当。郭玉良、史萌、王文长、王颂华就华祥建筑公司不能履行合同的违约责任可另案主张权利。综上，上诉人郭玉良、史萌的上诉请求与理由，没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由上诉人郭玉良、史萌各负担1830元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 超 审 判 员 缑兵伟 代理审判员 马甲恒 二〇一五年二月十日 书 记 员 梁晨晨 |
